Как бизнесу инвестировать в недвижимость через краудлендинговые платформы
Коллективные инвестиции в недвижимость через краудлендинг — возможность для юрлиц и ИП диверсифицировать капитал и получить доходность. Анастасия Шустова, директор инвестиционной платформы ТаланИнвест рассказала, в чем преимущества краудлендинга, как выбирать платформу и проекты, чтобы снизить риски.
Состояние рынка краудлендинга
Рынок краудлендинга продолжает развиваться несмотря на внешние факторы, повлиявшие как на бизнес, так и на инвесторов платформ. По данным ЦБ, объем привлеченного субъектами МСП финансирования с помощью механизмов коллективного финансирования в 2021 году составил 10 млрд рублей, а в 2022 году — 14,3 млрд рублей. За 2023 год рынок вырос на 113% до 30,5 млрд рублей.
Количество заемщиков, привлекающих инвестиции на краудплатформах, на конец 2022 года было 1770, на конец 2023 года — 3702. Количество активных инвесторов тоже выросло: на конец 2022 года было 26 200, на конец 2023 года — 70 700. На рынке краудлендинга наблюдается рост интереса как со стороны бизнеса, так и со стороны инвесторов.
Растет и число операторов инвестиционных платформ: по состоянию на конец 2022 года в реестре ЦБ РФ насчитывалось 64 оператора инвестиционных платформ (ОИП), а на конец 2023 года — 78 ОИП.
По итогам февраля 2024 года:
- общая сумма выданных займов в январе составила 2 528,1 млн ₽. Объем рынка вырос на 188,5% по отношению к февралю 2023 года;
- количество платформ в реестре ЦБ — 84;
- с начала года в реестр вступило 7 новых платформ. Среди них: ООО «Т-Банк Инвест Лаб», ООО «КраудЮнит», АО «ВенчурПрофи».
По данным Ассоциации ОИП за март 2024 года, объем финансирования на рынке краудлендинга достиг отметки в 2,32 млрд ₽. Это на 8,2% меньше по сравнению с февралем. Охлаждение интереса со стороны инвесторов связано с тем, что прогнозы снижения ключевой ставки не оправдались: на высоком уровне она находится уже продолжительное время. На долговом рынке высокие ставки, соответственно, тоже сохранились.
Инвесторам интересна высокая доходность, но заемщикам ее в нынешних условиях платить сложнее, так как бизнес не стал рентабельнее. При этом альтернативные рынки заимствований, такие как цифровые финансовые активы, ЦФА, и высокодоходные облигации, ВДО, отреагировали повышением ставок в январе и феврале, и инвесторы часть капитала перенаправили туда. По мнению участников рынка, снижение интереса инвесторов временное. После того как ключевая ставка начнет снижаться, рынок краудлендинга продолжит расти.
Чем краудлендинг в недвижимость интересен предпринимателям-инвесторам
На этапе, когда собственный бизнес не требует большого объема инвестиций, ИП и юрлица могут инвестировать средства в чужой бизнес. Инвестиции будут дополнительным источником дохода и резервным фондом для компании-инвестора на случай негативных изменений на рынке.
Краудлендинг можно использовать как один из инвестиционных инструментов для диверсификации портфеля. Другие плюсы;
Консервативный инструмент сохранения капитала. Отрасль недвижимости жестко регламентируется, как государственными органами, например, Госстройнадзором, Роспотребнадзором, так и банком эскроу-агентом при строительстве многоквартирных домов. Также строительная отрасль — системообразующая, поэтому ее будет поддерживать государство.
Инвестиции в недвижимость без покупки объекта. В долгосрочной перспективе недвижимость дорожает, и для инвестора с долгим горизонтом инвестирования она эффективна — можно сохранить средства от инфляции. Но покупка объекта не всегда целесообразна, так как недвижимостью нужно управлять и поддерживать в «рабочем» состоянии, искать арендаторов. Поэтому бизнесу стоит рассмотреть инструменты коллективного инвестирования — краудлендинг в недвижимость.
Широкий выбор платформ и краудпроектов. Есть инвестиционные платформы, через которые возможно инвестировать в бизнес-проекты, давать в долг строительным компаниям на развитие. Или покупать доли в объектах коммерческой недвижимости, и получать доход от сдачи этого объекта в аренду.
Краудплатформы, которые работают с заемщиками из отрасли недвижимости, имеют узкую специализацию: торговая, складская или производственная недвижимость, гостиничная недвижимость, многоквартирные жилые дома, коттеджные поселки.
Проекты с коммерческой недвижимостью более прибыльные, но и рискованнее. Исходя из своей стратегии, инвестор может выбирать платформу с заемщиками из конкретной отрасли. Так, он получает не только доступ к проектам, но и к экспертизе платформы по скорингу заемщиков именно из этой сферы. Например, инвестиционная платформа ТаланИнвест размещает инвестиционные предложения от заемщиков-застройщиков многоквартирных жилых домов.
Возможность выбирать статус налогоплательщика при инвестировании. Основное различие между инвесторами заключается в системе налогообложения. На платформе ИП может выбрать свой статус: инвестировать как физлицо или индивидуальный предприниматель. Во втором случае налоговая ставка будет ниже, если ИП на упрощенной системе налогообложения.
Если ООО на общей системе налогообложения, то ставка налога с дохода будет 20%. И тогда собственнику бизнеса выгоднее инвестировать, как физическое лицо и уплачивать 13% с дохода.
Как платить налоги с доходов от краудлендинга разным категориям налогоплательщиков рассказали в таблице.
Плюсы и минусы краудлендинга для ИП и юрлиц
Плюсы краудлендинга для предпринимателей-инвесторов:
Конкурентная доходность. Через краудплатформы можно вкладывать денежные средства со средней годовой доходностью от 16%. Ставки по проектам на инвестплатформе гибкие, и зависят от ключевой ставки. При ее повышении заемщики на платформах тоже оперативно реагируют — проценты по инвестиционным предложениям повышаются.
Контроль со стороны ЦБ. Деятельность инвестплатформ регулирует Банк России и ведет реестр платформ, проводит проверки, контролирует соблюдение ОИП требований нормативных актов ЦБ РФ и федерального закона «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02.08.2019 N 259-ФЗ.
Скоринг заемщиков со стороны платформы. Каждая краудплатформа разрабатывает свою методику к системе оценки кредитоспособности заемщиков. ОИП идентифицирует заемщика, проверяет его кредитную историю и множество других данных в государственных информационных системах. Платформа также может учитывать и другие факторы: аффилированность, связанные виды бизнеса, динамику выручки, деловую репутацию руководителей.
Относительно невысокий порог входа в инвестирование. На некоторых платформах можно начать инвестировать в жилую недвижимость с 1000 ₽, в коммерческую — с 100 000 ₽. Этот момент важен представителям МСБ, так как свободные средства могут быть в малых объемах.
Простота. Процесс регистрации на платформах не вызывает трудностей, большинство инвестиционных проектов доступно для пользователей-физлиц без статуса квалифицированного инвестора. Индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам можно инвестировать без ограничений по сумме.
Диверсификация рисков. Если один из займов окажется дефолтным, потери по нему можно будет компенсировать за счет дохода от других краудпроектов. Инвесторам важно диверсифицировать свой портфель — распределять капитал не только между разными проектами, но и между разными инвестиционными площадками.
Минусы краудлендинга:
Краудплатформа не гарантирует инвестору доход от инвестиций. Краудлендинг — это высокорисковые инвестиции, которые могут привести к потере инвестиций в полном объеме.
Нет единых стандартов управления инвестиционными рисками. Каждая инвестплатформа по своей методике оценивает кредитоспособность заемщика и не разглашает критерии оценки. Инвестор вынужден полагаться на оценку выбранной краудлендинговой платформы.
Риск просрочки по инвестиционным проектам или дефолта компании, когда заемщик не может выполнять свои обязательства. Платформы обязаны публиковать статистику о проценте дефолтных займов. Например, у ТаланИнвест риски снижены за счет того, что девелоперский бизнес регламентирован, проекты строятся при использовании счетов эскроу, контролируются госорганами и банком.
Как выбрать инвестиционную платформу
Не инвестируйте в платформы, которые гарантируют нереалистично высокую доходность и стопроцентную возвратность. Платформа не может гарантировать прибыль и отсутствие дефолтов у заемщиков. Другие правила:
- Изучите правила работы инвестиционной платформы. Договор должен содержать точное описание обязанностей сторон и потенциальных рисков, условий работы с просроченными займами и проблемными заемщиками.
- Проверьте, как работает техническая часть платформы. У инвесторов должен быть свободный доступ к ЛК на официальном сайте краудплатформы или в мобильном приложении.
- Проанализируйте количество дефолтных проектов. Это займы, возврат которых заемщики частично или полностью просрочили. Информацию о количестве таких займов обычно размещена на главной странице сайта платформы. Если объем дефолтов не превышает 1% — это говорит о том, что платформа тщательно выбирает заемщиков.
Для снижения инвестиционных рисков лучше работать с платформами, которые существуют в течение нескольких лет. Сами платформы заинтересованы в качественной оценке кредитоспособности потенциальных заемщиков, поскольку плохая платежная дисциплина заемщиков представляет репутационный риск для платформы и приводит к оттоку инвесторов.
Как инвесторам выбирать заемщиков на краудлендинговых платформах
Ориентируйтесь на рейтинг заемщика, срок и ставку по инвестиционному предложению. Чем ниже ставка, тем менее рискованный инвестиционный проект. Проверьте наличие просрочек и общую кредитную нагрузку.
Обратите внимание на соотношение заемных средств и собственного капитала. Если долг превышает собственный капитал, то компания финансируется в большей степени за счет займов, что может быть фактором риска.
Перед инвестированием можно проверить статью «Капитал и резервы», строка 1300 бухгалтерского баланса. Если сумма в строке больше нового займа, это означает, что у компании достаточно собственных активов, чтобы вернуть заем.
Проверьте наличие судебных исков, в которых заемщик выступает ответчиком, в Картотеке арбитражных дел.
Учитывайте город, в котором происходит строительство или находится объект недвижимости. Чем крупнее город и привлекательнее локация, тем выше спрос. Продажи объектов недвижимости будут с большей вероятностью идти более высокими темпами, чем, например, в небольшом городе, в котором ниже покупательская способность. В городах-миллионниках выше деловая активность, то есть арендный поток тоже будет стабильнее и больше.
Если говорить о платформах, которые специализируются на работе с заемщиками-застройщикам, например, как ТаланИнвест, вся информация о застройщиках есть в открытом доступе. Можно посмотреть строительный проект на сайте НашДом.рф. Оценить темпы строительства по фотоотчетам, которые публикует застройщик. Проанализировать, какое количество квартир и по какой цене продается, какими темпами. У сектора жилищного строительства есть большое преимущество — открытость бизнеса. Потому что, если рассматривать другие сферы, там может быть не так все прозрачно, как в сфере девелопмента.
Главное в статье
ИП и юрлицам стоит инвестировать в чужой бизнес для диверсификации капитала. Через инвестиционные платформы можно инвестировать в недвижимость без покупки самого объекта.
Из преимуществ краудлендинга в недвижимость — сравнительно высокая доходность, контроль за ОИП со стороны ЦБ, платформы проводят скоринг заемщиков, на платформах удобно и понятно инвестировать. Один из минусов краудлендинга в том, что это высокорисковые инвестиции, которые могут привести к потере инвестиций в полном объеме.
Инвестплатформа не гарантирует инвестору доход от инвестиций. В краудлендинге нет единых стандартов управления инвестиционными рисками, каждая платформа самостоятельно разрабатывает систему скоринга заемщиков.
Перед инвестированием нужно проверить наличие ОИП в реестре Банка России. Не инвестируйте через платформы, которые гарантируют нереалистично высокую доходность и стопроцентную возвратность.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Инвестиционная платформа ТаланИнвест по адресу: https://talaninvest.ru/ ООО «ТаланИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480.
Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.
Расскажите, в какие инструменты вы инвестируете свободные деньги или планируете инвестировать?