Деревянные терема с резными наличниками, усадьбы с плодовыми садами, кирпичные купеческие особняки. В России существует более ста тысяч объектов культурного наследия. Раньше про них было слышно только то, что они разрушаются, но с недавнего времени можно говорить о довольно устойчивом тренде — зданиями-ОКН начинают заниматься предприниматели.
Приобрести историческое здание, чтобы открыть в нем кофейню, гостевой дом, музей, культурный центр или концепт-стор, заработать денег и оставить свой след в истории — звучит заманчиво. Но многих начинающих инвесторов отпугивают сложности работы с объектами культурного наследия (ОКН). В этой статье рассказываем, с чего начать, и как найти свой объект мечты.
Что такое ОКН?
Если вы увидели красивый резной терем, пусть даже и с выбитыми окнами и разрушающимися наличниками, вполне возможно, что перед вами ОКН — объект культурного наследия. Но может и нет — все зависит от присвоенного зданию статуса. Почему это важно знать уже на старте? Статус влияет на то, какие ограничения в дальнейшем нужно будет учитывать в работе с объектом и на какие специальные условия по аренде, покупке и ремонту можно претендовать.
Итак, здание может относиться к одному из трех видов исторически ценных объектов: объект культурного наследия, или ОКН, еще оно может называться памятником истории и культуры, исторически ценный градоформирующий объект (ИЦГФО), историческое здание без охранного статуса. В этом материале мы будем говорить только об ОКН, разберем тонкости и детали этого статуса.
ОКН охраняются государством строже всего: их запрещено сносить (за это предусмотрена уголовная ответственность), менять элементы, представляющие историко-культурную ценность: например, наличники, дверные проемы или предметы интерьера. Всё, что нельзя менять, зафиксировано в специальном документе — предмете охраны объекта. ОКН бывают федерального, регионального, местного значения — это влияет на уровень согласований. Основной закон, регулирующий работу с ОКН — это 73 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Что нужно запомнить:
- у исторических зданий бывают разные охранные статусы, самый строгий из них — ОКН;
- ОКН — объект культурного наследия, его запрещено сносить, перестраивать, а также менять его элементы, зафиксированные в предмете охраны;
- ОКН бывают федерального, регионального, местного значения — это влияет на уровень согласований.
Пять причин связываться с ОКН: несомненные плюсы
Сегодня в стране насчитывается 145 тысяч объектов культурного наследия. Потенциал у работы с ОКН огромный. Команда проекта ДАЛЬ провела большое исследование, в котором говорится, что в ряде исторических городов ценная застройка занимает от 10 до 30 % всей жилой застройки. Если ничего не делать, эти здания могут обветшать уже через 20–25 лет.
Но практически у каждого ценного здания может быть шанс на будущее. Успешные примеры работы с ценными домами существуют: в некоторых случаях здание не только было сохранено и отреставрировано, но и приспособлено под новые виды использования.
Чаще всего для этого не нужно никакого опыта, необходим только «мэтч» человека и места: юрист Дима Андреев из Данилова недавно рассказал Т—Ж про то, как купить исторический дом и сделать в нем культурный центр. Есть люди, которые восстанавливают целые усадебные комплексы или города: Алексей Шкрапкин нашел заброшенное Скорняково-Архангельское недалеко от деревни своих бабушек и дедушек в Липецкой области и теперь занимается его возрождением, а Алексей Шевцов продал бизнес-активы и сделал из ивановского Плёса популярную туристическую локацию, ввел в обиход слово «избинг» и придумал гастрономический бренд — рыбный угол.
Объекты культурного наследия — выразительные в плане архитектуры здания, которые отличаются довольно выгодной локацией, находясь в исторических центрах городов. Но пока, по разным причинам, они никак не используются, хотя в них можно было бы открыть кафе, рестораны, отели, музеи.
Конечно, в первую очередь, это история про вечные ценности, но интерес к ОКН может быть вполне прагматическим. Предприниматели, которые обращаются к истории при создании продукта, получают ее ценителей в качестве лояльной аудитории и развивают не только бизнес, но и территорию вокруг. Зачастую даже один объект может стать точкой притяжения и пробудить интерес к городу в целом.
Есть и долгосрочные тренды, которые способствуют работе с ОКН. Внутренний туризм в России в среднесрочной перспективе будет развиваться все больше. В 2023 году показатель достиг рекордных 75 млн туристических поездок, а в этом году эксперты ожидают рост числа путешествий по стране еще на 15 %. К тому же в России была принята Стратегия развития туризма до 2035 года к этому времени, согласно прогнозам, количество внутренних туристских поездок на одного жителя увеличится более чем в два раза, экспорт туристских услуг — более чем в три раза, инвестиции в сферу туризма — в три раза. Это значит, что все больше людей будут приезжать в том числе в исторические центры городов по всей России на выходные или чтобы провести там отпуск.
Кроме того, государство планирует помогать инвесторам, которые занимаются восстановлением ОКН — поддержали идею о создании условий для предпринимателей, готовых инвестировать в проекты возрождения исторических усадеб и объектов культурного наследия.
Так сложилось, что множество российских ОКН находятся в государственной и муниципальной собственности, и для них уже существует целый ряд льготный условий. Например, если официально признано, что объект находится в неудовлетворительном состоянии, то для него действуют льготные условия аренды и приватизации — эти ОКН можно купить или арендовать на длительный срок на торгах с начальной стоимостью в 1 рубль. А некоммерческие организации (НКО) могут безвозмездно пользоваться такими объектами.
Некоторые регионы разработали собственные правила, позволяющие сделать работу с ОКН комфортнее и проще. О них мы расскажем дальше.
Получается, что ОКН — это возможность недорого заполучить самые интересные с точки зрения локации и пешеходного потока здания, да еще и в историческом центре, найти форматы креативного бизнеса и создать не имеющий аналогов продукт, к тому же с высокой добавленной стоимостью.
Что нужно запомнить:
- вложившись в ОКН, можно создать рентабельный бизнес;
- работе с ОКН способствует развитие внутреннего туризма, ведь многие здания находятся в исторических центрах и туристических локациях;
- в ближайшем будущем для предпринимателей, работающих с ОКН, появятся значительные меры поддержки;
- для ОКН уже существует ряд льготных условий.
Пять сложностей работы с ОКН: «жирные» минусы
Конечно, у ОКН есть не только плюсы, ведь работать с ними довольно сложно. Многих предпринимателей, которые начинают интересоваться работой с историческим наследием, уже на старте настораживают следующие факторы:
- не всегда до конца понятны имеющиеся ограничения объекта — что в нем можно менять, а что нельзя;
- в документах часто указано, что и как должно быть восстановлено, а конкретных фотографий и схем нет;
- непонятна точная сумма вложений в реставрацию, а реальный бюджет оказывается намного выше планируемого;
- трудно найти надежных специалистов по реставрации, к тому же, подойдут не все компании, а только те, у которых есть лицензия;
- непрозрачность и сложность согласований усложняют процесс разработку проектной документации и реставрации объекта.
Однако, если обращаться к экспертам и сотрудничать с органами охраны — создать архитектурный проект приспособления к современному использованию — можно преодолеть многие ограничения, которые есть в работе с ОКН.
Что нужно запомнить:
- в работе с ОКН есть объективные сложности, связанные со статусом, согласованиями и подрядчиками;
- многих проблем удастся избежать, если правильно подобрать объект и настроить процесс;
- перед покупкой важно проконсультироваться со специалистами по работе с ОКН, чтобы снизить риски.
Где уже хорошо работают с ОКН
В некоторых городах и регионах начать работу с ОКН проще, потому что там существуют специальные меры поддержки, выгодные для предпринимателей.
В Иркутске. Например, создано специальное Агентство развития памятников Иркутска (АРПИ). Ему передаются расселенные здания — они юридически подготовлены к аренде или продаже муниципалитетом. Агентство занимается поиском потенциальных собственников, передает им объекты и оказывает поддержку в разработке и согласовании проектной документации и проведении реставрации.
В Томске. Там уже 20 лет работает Общественный совет при Музее деревянного зодчества. Совет создал «Список 701»: именно столько домов в 2000‑е годы активисты определили как наиболее ценные, а органы власти взяли на себя обязательство сохранять эти дома. Также город с 2016 года реализует программу «Дом за рубль»: собственникможет получить объект в аренду по очень выгодной ставке, но обязан провести в нём ремонтные работы. Таким образом удалось дать вторую жизнь уже почти 60 домам.
У команды Проекта ДАЛЬ большой опыт работы с государством и бизнесом
Мы «выстраиваем мосты», чтобы предпринимателям было проще работать в наследии, а государству — сохранить объекты. Так уже произошло в Рязани, Нижнем Новгороде, Зарайске.
Как это было в Зарайске. Команда помогла городу привлечь внимание инвесторов к историческим домам — удалось продать 10 объектов. В центре Зарайска множество старинных зданий несколько лет стояли заброшенными. Для домов провели прединвестиционную подготовку: некоторые из них стало возможно купить по льготным условиям 1 рубль за метр — а чтобы привлечь покупателей домов и предпринимателей, город, при поддержке правительства Московской области, благоустроил исторический центр и развернул активную кампанию по развитию туризма. Теперь здесь работают гостиницы, кафе и музейные пространства, а за 5 лет туристический поток увеличился практически вдвое.
Как это было в Рязани. «Торговый городок» в Рязани, одной из региональных ВДНХ советской эпохи, много лет находился в удручающем состоянии, а недавно стал местом особого внимания горожан — было принято решение сделать его современным городским пространством, сохранив при этом историю места. К этому проекту ДАЛЬ подошла комплексно.
Во-первых, работа с бизнес-резидентами в «Торговом городке» началась заблаговременно: на старте провели анализ и определили концепцию и набор функций для всей территории и каждого объекта в отдельности, затем разработали привлекательные условия для бизнеса и только потом начали переговоры.
Во-вторых, внесли изменения в документы охраны — теперь работа с многочисленными павильонами, их восстановление и адаптация под современное использование стали возможными. Раньше предмет охраны запрещал практически любые работы с объектами и территорией.
В-третьих, были созданы специальные меры поддержки, которые предлагали резидентам привлекательные условия: компенсацию 70 % затрат на проектные работы и 30 % на реконструкцию объекта. Для этого был разработан проект постановления Правительства Рязанской области. Новые инженерные коммуникации, дизайн-код, благоустройство, сделанные в рамках городского бюджета, упрощали задачу собственников и делали место более привлекательным.
Наконец, для реализации проекта потребовалось создать управляющую компанию — она контролировала соблюдение концепции и требования мастер-плана. Сегодня три частных проекта уже запустились в зданиях, которые раньше пустовали, еще над тремя — библиотекой, музеем и многофункциональным центром — работает сам регион.
Как это было в Нижнем Новгороде. Создание управляющей компании — залог того, что в проекте все пойдет по плану, в том числе и в части ОКН. Управляющая компания в таких проектах помогает выдерживать единую концепцию при условии участии множества игроков, а у резидентов всегда есть, к кому обратиться. Так было и в случае «Заповедных кварталов» — уникального уголка Нижнего с деревянными объектами культурного наследия. Здесь здания после расселения передаются под управление специально созданной некоммерческой организации — она проводит консервационные и неотложные противоаварийные работы, параллельно занимаясь поиском предпринимателей, готовых запустить в этих объектах туристический бизнес. По такому пути ведут уже 5 домов.
Что нужно запомнить:
- в некоторых городах и регионах есть собственные привлекательные условия работы с ОКН;
- зачастую для проектов в наследии разрабатываются особые условия по работе с ОКН — например, компенсация затрат и льготная арендная ставка;
- у проектов с множеством игроков должна быть управляющая компания.
Если вы уже готовы купить свой ОКН
Если вы готовы к работе с ОКН, пришло время найти свой объект. Сделать это можно самостоятельно или при помощи специального сервиса. Команда ДАЛИ видит большую ценность в возрождении исторического наследия, поэтому в прошлом году она запустила «Дом вдали» — агрегатор исторической недвижимости России. Он делает доступ к работе с ОКН проще, а инвестирование в них — привлекательнее. Также проект консультирует начинающих инвесторов.
Сейчас агрегатор собирает объявления о продаже исторических зданий по всей России. Домов больших и маленьких, с удивительными историями и без них, с гектарами земли в придачу или с привычными шестью сотками. Большая часть домов стоит недорого, около 5—6 миллионов рублей, но есть варианты и за несколько сотен тысяч, и за десятки миллионов. В агрегатор попадают не только объявления из открытого доступа, но и информация муниципалитетов, которые собираются выставить объекты на торги. Такую информацию сложнее искать, но и объекты на торгах обычно дешевле. Видно, что интерес к теме исторического наследия огромен: количество подписчиков «Дома вдали» в телеграм перевалило за 10 тысяч, а суммарное количество просмотров за первые месяцы существования агрегатора перевалило за 2 млн.
Как мы выбираем объекты для «Дома вдали»:
- уточняем статус здания — как мы уже знаем, наличие статуса будет определять возможности работы с объектом;
- смотрим на коммуникации — самое дорогое при восстановлении, так что их наличие существенно сэкономит бюджет восстановления объекта;
- анализируем локацию — красивые ОКН можно купить в исторических центрах, и это обойдется дешевле, чем новостройка в том же центре.
1/7 Объект культурного наследия из подборки объявления канала «Дом вдали» — кирха 1783 года в Калининградской области
2/7 Рассказываем о главном — возрасте и статусе дома, наличии коммуникаций или материалах постройки
3/7 Даём небольшие советы
4/7 Подмечаем важные детали
5/7 Подмечаем шокирующие детали
6/7 Ищем исторические кадры и контекст
7/7 Любуемся
Однако при поиске объектов не стоит слишком ограничивать себя. ОКН — необязательно жилье в историческом стиле или музей. Уверены, история еще узнает немало интересных примеров приспособления ценных зданий под новые функции. При этом в будущем важно «проявлять» наследие, историю и идентичность места. Бессмысленно покупать исторический объект, чтобы разместить в нем продуктовый магазин крупной торговой сети.
Аксиома такова: проекты в наследии дают профит, только если этим наследием умело воспользоваться. Этот прием дает дополнительную ценность, которая в будущем отражается и в конкретных экономических показателях. Вот только самый яркий пример: «Музей калача» в Коломне, который размещается на 200 квадратных метрах, приносит больше прибыли, чем целый местный хлебокомбинат.
Что нужно запомнить:
- чтобы найти свой ОКН, нужно определиться с параметрами: расположение, площадь, этажность, участок, бюджет;
- можно найти объект самому, а можно при помощи агрегатора исторической недвижимости: «Дом вдали» ищет объекты по запросам и берет 2 % от их стоимости в качестве комиссии;
- при выборе объекта не ограничивайте себя — можно придумать новую функцию объекта, но важно не забывать об идентичности места.
Какие исторические объекты в вашем городе нуждаются во внимании и новой жизни?