Как компании кратно приумножить вложение за счет сдачи площадей в аренду и их перепродажи

За 2023 год объем инвестиций в складскую, торговую и офисную недвижимость составил около ₽515 млрд — в два раза больше, чем годом ранее. Ольга Горхиян, основатель Global Investment Property и серийный предприниматель с 25-летним опытом, рассказала, как бизнес может заработать на недвижимости.

Компания может сдавать как целые помещения, строения или здания и их части, например, под офисы, производство или склады, так и расположенные на их территории объекты — земельные участки, оборудование, материалы, машино-места и другие.

В 2023 году в Москве зафиксирован рекордный спрос на аренду и покупку офисных помещений — общая площадь купленных и арендованных площадей составила 1,9 млн кв. м. Это на 82,5% больше, чем в предыдущем году. В регионах, преимущественно в городах-миллионниках, спрос на данный сегмент коммерческой недвижимости сохранился в пределах 3,6 млн кв. м.

Сдавать в аренду можно не только собственные объекты, но и помещения или имущество по договору субаренды с согласия собственника и при заключении договора, если это не нарушает законодательство. Важно, что при пересдаче жилья заключается договор поднайма жилого помещения.

Тем, кто хочет сбыть площади, нужно учитывать тот факт, что коммерческая недвижимость способна приносить большой доход и у нее меньший период окупаемости — по моему опыту, это от 9 до 11 лет, Но при этом она, как правило, менее ликвидна при последующей перепродаже. При рыночной оценке здания в 100 млн рублей вы можете выручить до половины стоимости или чуть выше. Так было в нашем случае: мы продали за 66 млн.рублей недвижимость нашей компании, которая была 14 лет в аренде.

Можно заработать на флиппинге — это стратегия, направленная на быструю переделку и перепродажу недвижимости. Флипперы — это обычно физические лица, которые перепродают квартиры на профессиональной основе, для компаний такие операции с недвижимостью скорее являются как один из возможных вариантов деятельности.

Инвестирование в такие площади подходит малому и среднему бизнесу. По данным компании Realiste, покупка объекта стоимостью от 1 млн. до 1 млрд. руб. при сдаче в аренду или перепродаже может принести до 15% доходности.

При расчете процента доходности нужно учитывать размер налога, который выражается в процентах от кадастровой стоимости — для коммерческой недвижимости он может достигать от 0,5 до 2%. Точную ставку по конкретному региону можно уточнить на сайте Федеральной налоговой службы. Налоговая нагрузка компенсируется разницей арендных ставок.

Если при приобретении жилых квадратных метров учитываются такие факторы, как наличие инфраструктуры, транспортная доступность и др., то в случае с коммерческой недвижимостью все немного сложнее. Важны:

• планировка внутри здания;
• техническая оснащенность;
• обеспеченность современными инженерными системами;
• наличие наземного или подземного паркинга;
• высокая проходимость.

Ликвидность объекта недвижимости — это скорость его обмена на деньги. Чем быстрее и проще можно обменять этот актив, тем он ликвиднее. Но еще это и способность квадратных метров выгодно выделяться в своем сегменте.

Эволюционный. Предполагает усовершенствование помещения (косметический или технический ремонт, расширение парковки, благоустройство прилегающей территории).

Радикальный. Это так называемый редевеломпент, когда объект перепрофилируют, например, промзону «переназначают» в многофункциональный объект с офисами, кафе, конференц-залами. В сегменте торговых помещений это носит название реконцепции, когда меняют состав арендаторов.