Тинькофф Двор в Санкт-Петербурге — четыре дня, десятки спикеров, много музыки, еды и развлечений

Тинькофф Двор в Санкт-Петербурге — четыре дня, десятки спикеров, много музыки, еды и развлечений

Подробнее
Идеи для бизнесаБизнес с нуляМаркетплейсыВопросы–ответыЖизнь вне работыСправочник
Идеи для бизнесаБизнес с нуляМаркетплейсыВопросы–ответыЖизнь вне работыСправочник

Как компании кратно приумножить вложение за счет сдачи площадей в аренду и их перепродажи


Сдача в аренду коммерческих помещений может принести от 10 до 12% годовых, а перепродажа — до 30% от сделки


Эту статью написал участник сообщества

Ольга Горхиян

Ольга Горхиян

Основатель Global Investment Property

Global Investment Property

Global Investment Property

Команда брокеров, управляющих инвестициями в недвижимость Бали

Редакция «Бизнес-секретов» бережно сохранила авторский стиль, орфографию и пунктуацию — наши модераторы ничего не меняли

Написать статью

Сдача в аренду коммерческих помещений может принести от 10 до 12% годовых, а перепродажа — до 30% от сделки


Эту статью написал участник сообщества

Ольга Горхиян

Ольга Горхиян

Основатель Global Investment Property

Global Investment Property

Global Investment Property

Команда брокеров, управляющих инвестициями в недвижимость Бали

Редакция «Бизнес-секретов» бережно сохранила авторский стиль, орфографию и пунктуацию — наши модераторы ничего не меняли

Написать статью

За 2023 год объем инвестиций в складскую, торговую и офисную недвижимость составил около ₽515 млрд — в два раза больше, чем годом ранее. Ольга Горхиян, основатель Global Investment Property и серийный предприниматель с 25-летним опытом, рассказала, как бизнес может заработать на недвижимости.

Аренда, субаренда, флиппинг

Компания может сдавать как целые помещения, строения или здания и их части, например, под офисы, производство или склады, так и расположенные на их территории объекты — земельные участки, оборудование, материалы, машино-места и другие.

В 2023 году в Москве зафиксирован рекордный спрос на аренду и покупку офисных помещений — общая площадь купленных и арендованных площадей составила 1,9 млн кв. м. Это на 82,5% больше, чем в предыдущем году. В регионах, преимущественно в городах-миллионниках, спрос на данный сегмент коммерческой недвижимости сохранился в пределах 3,6 млн кв. м.

Тренд, который появился на офисном рынке лет 5-6 назад и сохраняется — расположение штаб-квартир компаний в зданиях, имеющих особый культурный статус. Старинные особняки привлекают банковский, строительный или нефтегазовый сектор. Если ваша компания владеет недвижимостью, представляющей собой объект культурного наследия, его можно выгодно сдать или перепродать.

Сдавать в аренду можно не только собственные объекты, но и помещения или имущество по договору субаренды с согласия собственника и при заключении договора, если это не нарушает законодательство. Важно, что при пересдаче жилья заключается договор поднайма жилого помещения.

Еще один вариант — приобретать жилье и сдавать сотрудникам, особенно это актуально для компаний, открывающих международные филиалы и релоцирующих сотрудников. Однако на практике такое размещение людей происходит на бесплатной или условно платной основе, это больше выглядит как соцпакет и не приносит значительного дохода.

Тем, кто хочет сбыть площади, нужно учитывать тот факт, что коммерческая недвижимость способна приносить большой доход и у нее меньший период окупаемости — по моему опыту, это от 9 до 11 лет, Но при этом она, как правило, менее ликвидна при последующей перепродаже. При рыночной оценке здания в 100 млн рублей вы можете выручить до половины стоимости или чуть выше. Так было в нашем случае: мы продали за 66 млн.рублей недвижимость нашей компании, которая была 14 лет в аренде.

Если рассматривать офисные помещения, то их, в-основном, покупают в собственность крупные компании, и предпочтения отдаются строящимся бизнес-центрам. Что касается торговых площадей, складских или производственных помещений, то вероятность выгодной сделки зависит от потребностей потенциального покупателя. Если у последнего специфические требования, то можно понести еще и эксплуатационные расходы. Например, у вас хочет снять или выкупить помещение сеть общепита: нужны дополнительные электрические мощности, коммуникации и другое. На время ремонта по техническому переоснащению придется предоставить арендные каникулы.

Можно заработать на флиппинге — это стратегия, направленная на быструю переделку и перепродажу недвижимости. Флипперы — это обычно физические лица, которые перепродают квартиры на профессиональной основе, для компаний такие операции с недвижимостью скорее являются как один из возможных вариантов деятельности.

Какая недвижимость наиболее выгодна для сдачи в аренду?

Наиболее высокий спрос со стороны арендаторов наблюдается на небольшие торговые помещения формата стрит-ретейл: как правило, это расположение на первых этажах зданий, с отдельным входом и в местах с большой проходимостью. Арендаторы в основном — это крупные торговые сети. Например, мы сдавали первый этаж магазинам «Магнит», «Декатлон» и «Пятерочка». Верхние этажи обычно занимают офисы, у нас арендовали автошколы и различные фирмы.

Инвестирование в такие площади подходит малому и среднему бизнесу. По данным компании Realiste, покупка объекта стоимостью от 1 млн. до 1 млрд. руб. при сдаче в аренду или перепродаже может принести до 15% доходности.

При расчете процента доходности нужно учитывать размер налога, который выражается в процентах от кадастровой стоимости — для коммерческой недвижимости он может достигать от 0,5 до 2%. Точную ставку по конкретному региону можно уточнить на сайте Федеральной налоговой службы. Налоговая нагрузка компенсируется разницей арендных ставок.

На вопрос, сколько можно заработать в год на сдаче в аренду могу привести наш кейс: мы сдавали коммерческую недвижимость за 650 000 ₽ в месяц, это 7 800 млн рублей валовой выручки и порядка 6 630 млн рублей чистого дохода в год — расходы на содержание здания составляли порядка 15%

Как повысить ликвидность коммерческой недвижимости

Если при приобретении жилых квадратных метров учитываются такие факторы, как наличие инфраструктуры, транспортная доступность и др., то в случае с коммерческой недвижимостью все немного сложнее. Важны:

  • планировка внутри здания;
  • техническая оснащенность;
  • обеспеченность современными инженерными системами;
  • наличие наземного или подземного паркинга;
  • высокая проходимость.

Ликвидность объекта недвижимости — это скорость его обмена на деньги. Чем быстрее и проще можно обменять этот актив, тем он ликвиднее. Но еще это и способность квадратных метров выгодно выделяться в своем сегменте.

Эволюционный. Предполагает усовершенствование помещения (косметический или технический ремонт, расширение парковки, благоустройство прилегающей территории).

Радикальный. Это так называемый редевеломпент, когда объект перепрофилируют, например, промзону «переназначают» в многофункциональный объект с офисами, кафе, конференц-залами. В сегменте торговых помещений это носит название реконцепции, когда меняют состав арендаторов.

Таким образом, владение и управление недвижимостью может принести компании дополнительный доход за счет сдачи в аренду или в субаренду, перепродажи или флиппинга. Наиболее выгодный и комфортный вариант — это долгосрочная аренда, в сегодняшних реалиях — это 2-3 года. Чтобы ликвидность помещения не снижалась, нужно мониторить тенденции на рынке и уметь реагировать на запросы: так, лучше инвестировать в дорогостоящий ремонт и расширить функциональность здания, например, оборудовать столовую, чтобы привлечь арендатора, чем искать потенциального покупателя и продавать по цене, ниже рыночной.

Ольга Горхиян
Ольга Горхиян

Расскажите, планируете ли вы инвестировать в рынок коммерческой недвижимости?


Больше по теме

Новости