Дмитрий Григорьев, генеральный директор Циан: «Я верю, что в будущем квартиры станут активнее покупать онлайн»

Дмитрий Григорьев, генеральный директор Циан, рассказал об основных трендах рынка. Например, свои вертикали недвижимости появляются на маркетплейсах, а на покупку апартаментов приходится до 8% сделок.

У рынка недвижимости остается большой потенциал

В феврале 2022 ЦБ резко поднял ключевую ставку до 20%. Вслед за ней моментально выросли ставки по ипотеке, и жизнь на первичном рынке практически остановилась. Паузу взяли и сами девелоперы — в момент ослабления рубля им нужно было рассчитать новое ценообразование.

Мы увидели и позитивный тренд: после ухода многих западных компаний оказалось, что строительство в России не так уж сильно завязано на импортные материалы и вполне может обойтись без них. Компании, которые зависели от ушедших поставщиков, быстро нашли замену части материалов. Определенное удорожание проектов из-за этого, конечно, произошло, но не столь значительное. В целом поддержка государства позволила строительной отрасли мягче пройти через трудные времена.

Похожим образом в прошлом году дела обстояли и на вторичном рынке, который тоже просел. Здесь сильным отрицательным фактором стала частичная мобилизация, которая снова обрушила оправившийся было рынок — резко вырос объем предложения, а спрос, напротив, снизился. В результате срок продажи квартиры в Москве вырос с 2 до 3 месяцев. Как итог — за прошлый год в среднем по России покупательский спрос упал на 20%.

В России остается большой потенциал для развития строительства. В стране еще много домов старого фонда, которые могут попасть в программы реновации и расселения. Много у нас и людей, которые пока не владеют жильем.

Когда мы говорим, что 2022 год был непростым для сферы недвижимости, мы сравниваем его с 2021, который благодаря льготной ипотеке был аномально хорош для рынка. На этом фоне сокращение сделок на 16% выглядит уже не столь катастрофично.

Сейчас рынок достиг некоего баланса и, скорее всего, сохранит его в среднесрочной перспективе. Полагаю, что спрос будет несколько выше, чем в 2022 году, но никаких рекордов не установит, и цены расти не будут.

Инвестиции в недвижимость — способ сохранить деньги

С учетом инфляции недвижимость сейчас стоит рассматривать скорее как инструмент, который поможет сохранить, а не приумножить деньги. Говорить про большую доходность в принципе не приходится — за последние пару лет она постепенно снижалась. Сейчас средняя доходность квартир в Москве при сдаче в долгосрочную аренду — около 5%.

Последние 30 лет цены на недвижимость только росли, что позволяет говорить, что в последующие годы жилье будет увеличиваться в стоимости.

Вряд ли цены могут упасть. На первичном рынке сейчас господствует проектное финансирование, корректировать цены застройщики могут только с оглядкой на банки и свои финансовые обязательства. А вторичный рынок, как правило, повторяет тренды первичного.

Несмотря на локальную волатильность, недвижимость остается хорошим способом для инвестиций. Это понятный и стабильный инструмент с небольшим уровнем риска. Конечно, нужно знать рынок, в который инвестируешь, уметь выбирать наиболее перспективные и ликвидные объекты — максимально высокую доходность можно получить, войдя в проект на начальном этапе строительства. Тут важно не ошибиться с выбором девелопера, верно оценить потенциал роста цен после достройки объекта. Если ценник на старте исходно завышен, то высокой отдачи от вложений вы не получите.

Большинство знакомых мне профессиональных инвесторов работают в том регионе, в котором живут и рынок которого хорошо понимают.

Апартаменты все еще в серой зоне, но занимают до 8% рынка

Статус апартаментов — животрепещущий вопрос, который вот уже несколько лет не дает покоя владельцам и потенциальным покупателям такой недвижимости. Увы, но за последние пять лет ситуация не изменилась.

Понятны причины, по которым люди покупают жилье с формальным нежилым статусом, — более низкая цена. Апартаменты стоят дешевле обычных квартир, и за счет этого есть возможность купить недвижимость классом выше за те же деньги. Еще в апартаментах проще найти нестандартные лоты с высокими потолками, большими окнами и так далее.

Минусы у апартаментов те же, что и раньше: поскольку это нежилые помещения, прописаться в них нельзя, платежи за ЖКУ и налоги у них выше. Ситуацию пытались поменять на законодательном уровне, но пока ни один законопроект Госдума к рассмотрению не приняла. Думаю, что в диапазоне трех — пяти лет власти должны что-то решить. Доля апартаментов на рынке растет — сейчас на такие лоты приходится до 8% всех сделок.

В будущем квартиры станут активнее покупать онлайн

Среди трендов, перешедших из 2022 года, я бы выделил еще резкое усиление цифровизации рынка недвижимости. Один пример: в Росреестре за год — 1‑й квартал 2023 года к 1-му кварталу 2022 — почти на 50% выросло число поданных онлайн заявлений на регистрацию прав и постановку на кадастровый учет.

Мы видим, что выбранный нами путь развития приносит хорошие результаты. По итогам 2022 года наша компания чувствует себя неплохо — годовая выручка Циан выросла почти на 40%, до 8,3 млрд рублей. Что, конечно, крутой результат, если взять во внимание, что это был за год.

Для нас очень важно, как чувствуют себя наши клиенты, поэтому мы держим руку на пульсе. Общаемся с риелторами, агентствами недвижимости, застройщиками, чтобы понять, как у них развивается бизнес, какова динамика сделок. Это помогает понять, что происходит на рынке.