Как выбрать и проверить помещение для кафе

Статья будет полезна, если вы планируете открывать свое первое заведение и у вас еще не было опыта поиска и подготовки помещений под кафе или ресторан.

Концепция и локация заведения зависят друга от друга. Чаще всего будущий владелец бизнеса придумывает идею для заведения, а потом ищет место. Бывает, что он сначала находит место. В этом случае нужно выбирать концепцию под место — главное, не открывать наугад.

Представим случай, когда владельцы придумали концепцию, но ошиблись с локацией.

Концепция включает в себя меню заведения, фирменный стиль, дизайн интерьера и сервис — все это должно работать на общую идею. Продумайте, как должно выглядеть ваше заведение, в максимальных деталях: сколько места потребуется под кухню, зону бара, сколько вы хотите поставить столиков, если они будут.

Все это лучше продумать заранее и собрать небольшой чек-лист того, что обязательно должно быть в помещении, чтобы оно попало в концепцию. С таким чек-листом будет проще дальше отбирать варианты.

Хорошая локация — это не самое красивое и популярное место в городе, а место, где есть целевая аудитория в достаточном количестве. Хорошее место помогает бизнесу зарабатывать. При выборе локации ориентируйтесь на признаки.

Есть уличный трафик около помещения под кафе. Проще открыть кафе, где всегда ходят люди, проезжают машины. Люди будут проходить, видеть яркую вывеску и заходить внутрь. В этом случае место работает как реклама.

Но бывают исключения.

Лучше не строить бизнес на исключениях, а посчитать, сможете ли вы постоянно привлекать посетителей в спальный район или на тихую улочку.

Посетителям будет удобно добираться до кафе. Любые преграды, которые стоят перед гостем: забор, опасный перекресток, лестница, неприятный запах канализации, отсутствие парковки — снижают количество гостей. Будущий владелец может прийти в понравившееся место и понаблюдать за уличным трафиком.

Иван открыл кафе напротив парка. Он прогнозировал, что люди нагуляются и пойдут в его заведение обедать. Но из-за того, что рядом нет пешеходных переходов, посетителей мало: люди не готовы идти 20 минут ради перекуса.

Еще хорошо продумать, как люди будут заходить в кафе с коляской или где они смогут оставить велосипед, особенно если это важно для вашей целевой аудитории.

Изучить работу других заведений поблизости. Многие ищут свободное место в городе, чтобы открыть кафе. Кажется, что если нет конкурентов, проще заработать. Только чаще отсутствие кафе, ресторанов, столовых — маркер, что в этом месте нет целевой аудитории.

Теперь понятно, на что обращать внимание при выборе расположения будущего кафе. Посмотрим, где искать само помещение.

Искать помещение под общепит можно двумя способами: по объявлениям в интернете или через другие компании и предпринимателей. Рассмотрим каждый из них.

Искать объявление в интернете на Циан или Авито. Собственники размещают объявления на специальных платформах или региональных сайтах. В них показывают фото, пишут условия и цену аренды. Это экономит время: можно посетить те, что подходят и по цене, и по расположению.

Общаться с владельцами бизнесов в городе. На лучшие места в городе часто есть очередь желающих арендовать за любую цену — собственники даже не размещают объявление. О такой локации можно узнать напрямую от коллег.

Не всегда получается найти помещение быстро: иногда нужно искать несколько месяцев, отсмотреть десятки вариантов.

Чтобы упростить процесс, можно заключить договор с риелтором и делегировать поиск ему. Тогда от вас потребуется только объяснить риелтору важные критерии и быть готовым заплатить за услуги сумму месячной арендной платы помещения, которое выберете. То есть если аренда помещения стоит 100 000 ₽, риелтору заплатите тоже 100 000 ₽.

Когда найдете помещение, нужно проверить его изнутри: подходит ли оно под требования Роспотребнадзора и СЭС.

Представим, что вы нашли подходящее помещение под кафе, — кажется, осталось подписать договор с собственником. Но ставить подпись еще рано: сначала надо проверить, подходит ли помещение для работы общепита.

Нанять технического специалиста. Если изучать требования самостоятельно нет ни времени, ни желания, рекомендуем сразу привлекать к работе технического специалиста. Это стоит сделать еще на этапе выбора помещения: он проверит его с учетом актуальных требований, а затем подготовит технический проект для дизайнеров и строителей. Это лучше делать до того, как подпишете договор, если собственник разрешает исследовать объект.

Работать со специалистами чаще дешевле, чем набивать шишки самому: штрафы ИП начинаются от 10 000 ₽ за каждое нарушение, а для ООО — от 30 000 ₽. Или Роспотребнадзор через суд может закрыть кафе на три месяца.

Рекомендуем заранее найти компанию, которая будет консультировать, готовить технические документы, общаться с СЭС, готовиться к проверкам Роспотребнадзора. Например, поможет получить заключение СЭС о соответствии помещения санитарным нормам и правилам.

Найти готовое помещение. Если не хочется заморачиваться с требованиями, проще искать помещение, где раньше работали кафе или ресторан. Бывший владелец, вероятно, выполнил большую часть требований. Например, правильно спроектировал кухню, разработал систему пожарной безопасности и вентиляции.

Новому арендатору останется перепроверить помещение, устранить недочеты и сделать косметический ремонт. Проще покрасить стены и купить новую мебель, чем перестраивать стены, перекладывать трубы и менять проводку.

При выборе готового помещения есть важный нюанс: не стоит снимать помещение, если оттуда съехали сразу несколько заведений за короткий срок. Вероятно, у них была общая причина — например, скандальный арендодатель или низкий трафик. Лучше не рисковать и поискать другое место.

Если вы нашли помещение, которое подошло вам по всем критериям, пора составлять и подписывать договор. Но перед этим необходимо сделать самое важное — зарегистрировать свой бизнес.

Когда вы нашли помещение, пора регистрировать бизнес.

Регистрировать ООО дольше, так как еще нужно подготовить решение об учреждении ООО и документы для подтверждения юридического адреса. В Т-Банк Бизнесе банк сам подготовит эти документы, чтобы упростить регистрацию ООО.

Не стоит регистрировать бизнес заранее — до того, как нашли помещение под кафе. Иначе может выйти так.

После того как бизнес зарегистрирован и вы оформили ИП или ООО, можно заключать договор с арендодателем.

Без договора нельзя начинать работу даже со знакомым собственником помещения, так как случается разное.

Составьте текст договора. Строгих требований к тексту договора нет. Главное — прописать существенные условия, то есть описать помещение и стоимость аренды.

Подпишите акт приема помещения. Дополнительно к договору заключают акт приема помещения. В нем нужно описать состояние помещения в момент подписания договора: сколы на мебели, трещину на стекле, скрипящий пол, ржавые трубы. Тогда арендодатель не сможет заставить владельца кафе платить за ремонт мебели или замену стекол — документ докажет, что так было до начала работы.

После того как владелец бизнеса определился с помещением и подписал договор, нужно подготовить документы к открытию.

Понадобятся следующие документы:

В отдельной статье разбираемся, как подготовить каждый из них:

Какие документы нужны для открытия кафе и как их подготовить.