Актуальное

Как предпринимателю обезопасить свои доходы.

Как обезопасить свои доходы.

Читать →
Подпишитесь на телеграм

Будьте в курсе событий бизнеса

Получайте первыми приглашения на вебинары, анонсы курсов и подборки статей, которые помогут сделать бизнес сильнее

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Бизнес с нуля Редактор: Дарья Еремеева

Как выбрать и проверить помещение для кафе

Найти место под кафе в популярной локации города — только полдела. Еще нужно убедиться, что Роспотребнадзор разрешит там открыть заведение. Разбираемся, на что обращать внимание при выборе места

Наталия Сорокина

Наталия Сорокина

Предприниматель

Опрос 1-2 минуты

Как открыть бизнес

Получите персональную подборку советов и услуг для открытия бизнеса

Начать опрос

От локации во многом зависит успех кафе, поэтому выбор помещения — одно из ключевых решений на старте бизнеса. Помещение должно нравиться посетителям и подходить под требования Роспотребнадзора. Разбираемся, как найти такое место и что в нем проверить перед тем, как заключать договор.

Статья будет полезна, если вы планируете открывать свое первое заведение и у вас еще не было опыта поиска и подготовки помещений под кафе или ресторан.

Определиться с концепцией

Концепция заведения — это его формат: как заведение будет работать, для какой аудитории, какое меню и сервис предлагать. Упрощенно можно разделить форматы на привычные: кафе, ресторан, столовая, кофейня, кондитерская или бар.

Концепция определяет, кто придет в кафе и заплатит за продукт. Например, семейное кафе не открывают в офисном центре, так как там нет целевой аудитории. В офисном центре лучше открыть столовую или кофейню для сотрудников.

Как бизнесу определить целевую аудиторию

Концепция и локация заведения зависят друга от друга. Чаще всего предприниматель придумывает идею для заведения, а потом ищет место. Бывает, что он сперва находит место. В этом случае нужно выбирать концепцию под место — главное, не открывать наугад.

Представим случай, когда предприниматели придумали концепцию, но ошиблись с локацией.

Настя с подругой открыли кофейню третьей волны возле университета: они закупали кофе прямо с плантаций, сами обжаривали, готовили его альтернативными способами. К кофе подавали полезные десерты от местных кондитеров и свежие круассаны. Но дело не пошло: спешелти кофе был слишком дорогим для студентов, ждать, пока заварится альтернатива, слишком долго. Из еды спрашивали про сэндвичи, а не про сладкое.
Настя изменила концепцию: стала закупать более дешевые зерна, заменила альтернативу на привычные капучино и латте, добавила в меню сытные сэндвичи с курицей и ветчиной. Так получилось снизить цены, и студенты стали ходить чаще.

Концепция включает в себя меню заведения, фирменный стиль, дизайн интерьера и сервис — все это должно работать на общую идею. Продумайте, как должно выглядеть ваше заведение, в максимальных деталях: сколько места потребуется под кухню, зону бара, сколько вы хотите поставить столиков, если они будут.

Все это лучше продумать заранее и собрать небольшой чек-лист того, что обязательно должно быть в помещении, чтобы оно попало в концепцию. С таким чек-листом будет проще дальше отбирать варианты.

Определиться с локацией

Хорошая локация — это не самое красивое и популярное место в городе, а место, где есть целевая аудитория в достаточном количестве. Хорошее место помогает бизнесу зарабатывать. При выборе локации ориентируйтесь на признаки.

Есть уличный трафик около помещения под кафе. Проще открыть кафе, где всегда ходят люди, проезжают машины. Люди будут проходить, видеть яркую вывеску и заходить внутрь. В этом случае место работает как реклама.

Но бывают исключения.

Блогер с миллионами подписчиков открыл ресторан на берегу реки, в красивой локации за городом — ехать туда долго, нет уличного трафика. Но в заведении всегда забронированы места, так как поклонники узнали об открытии из его соцсетей, заинтересовались красивым местом и хотят поддержать проект. Но если блогер потеряет популярность, заведение потеряет гостей.

Лучше не строить бизнес на исключениях, а посчитать, сможете ли вы постоянно привлекать посетителей в спальный район или на тихую улочку.

Есть нужная целевая аудитория в достаточном количестве. Важно не только количество прохожих, но и их характеристика. Считают не всех прохожих рядом с будущем кафе, а только потенциальных клиентов.

Например, Олег хочет разбогатеть, поэтому открывает дорогой ресторан. Ему кажется, что нужно открыть там, где много людей, — так будет больше чеков. Олег думает открыть ресторан около станции метро, так как там каждый день проходят тысячи людей. Только эти люди не пойдут в дорогой ресторан, а вероятнее зайдут в пекарню за свежими булочками по пути. Это не значит, что у пассажиров метро нет денег на ресторан. Просто Олег не учел обстоятельства: люди готовятся к походу в ресторан, а не забегают по дороге с работы.

Обычным кафе формата «для всех», например кофейне с выпечкой, можно пренебречь этим правилом и ориентироваться на количество прохожих. Но для специфических форматов заведений важнее найти не самое проходимое место, а свою аудиторию.

Посетителям будет удобно добираться до кафе. Любые преграды, которые стоят перед гостем: забор, опасный перекресток, лестница, неприятный запах канализации, отсутствие парковки — снижают количество гостей. Предприниматель может прийти в понравившееся место и понаблюдать за уличным трафиком.

Иван открыл кафе напротив парка. Он прогнозировал, что люди нагуляются и пойдут в его заведение обедать. Но из-за того, что рядом нет пешеходных переходов, посетителей мало: люди не готовы идти 20 минут ради обеда.

Еще хорошо продумать, как люди будут заходить в кафе с коляской или где они смогут оставить велосипед, особенно если это важно для вашей целевой аудитории.

Изучить работу других заведений поблизости. Многие ищут свободное место в городе, чтобы открыть кафе. Кажется, что если нет конкурентов, проще заработать. Только чаще отсутствие кафе, ресторанов, столовых — маркер, что в этом месте нет целевой аудитории или есть запрет на работу общепита.

Петр зашел в кофейню около офисного центра, а там огромная очередь. Постоянный гость сказал, что так всегда, ведь это единственная кофейня поблизости. Еще Петр заметил, что часть людей заглядывают в кофейню, видят очередь и уходят: очевидно, они хотели выпить кофе, но не готовы столько ждать. В этом месте можно открыть вторую кофейню и забрать часть клиентов.

Теперь понятно, на что обращать внимание при выборе расположения будущего кафе. Посмотрим, где искать само помещение.

Найти помещение под аренду

Искать объявление в интернете на Циане или Авито. Собственники размещают объявления на специальных платформах или региональных сайтах. В них показывают фото, пишут условия и цену аренды. Это экономит время: можно посетить те, что подходят и по цене, и по расположению.

Объявление о сдаче помещения в аренду
Собственник помещения указал район города, площадь помещения, стоимость аренды и фото внутри. По этим данным можно собрать информацию в сети: узнать инфраструктуру района, что было раньше, репутацию дома

Общаться с предпринимателями в городе. На лучшие места в городе часто есть очередь желающих арендовать за любую цену — собственники даже не размещают объявление. О такой локации можно узнать напрямую от коллег.

Владелец пекарни рассказал знакомым предпринимателям, что переезжает в точку побольше через три месяца. Собственник помещения еще не разместил объявления, а знакомые пекаря уже звонят по аренде.

Не всегда получается найти помещение быстро: иногда нужно искать несколько месяцев, отсмотреть десятки вариантов.

Чтобы упростить процесс, можно заключить договор с риелтором и делегировать поиск ему. Тогда от вас потребуется только объяснить риелтору важные критерии и быть готовым заплатить за услуги сумму месячной арендной платы помещения, которое выберете. То есть если аренда помещения стоит 100 000 ₽, риелтору заплатите тоже 100 000 ₽.

Когда найдете помещение, нужно проверить его изнутри: подходит ли оно под требования Роспотребнадзора и СЭС.

Проверить помещение с учетом требований СЭС и Роспотребнадзора

Представим, что вы нашли подходящее помещение под кафе, — кажется, осталось подписать договор с собственником. Но ставить подпись еще рано: сперва надо проверить, подходит ли помещение для работы общепита.

Изучить правила самостоятельно. Роспотребнадзор, СЭС, пожарная инспекция устанавливают требования к расстоянию между стенами, проводке, расстановке мебели, вентиляции. Правил настолько много, что разобраться без опыта сложно. А еще их периодически меняют.

Так, в 2020 году Роспотребнадзор обновил санитарные правила для кафе и ресторанов: часть правил отменили или скорректировали. Из-за этого не стоит следовать старым советам и инструкциям из интернета или рассказам знакомых. Например, больше не надо отделывать на кухне стены плиткой на высоту от 1,7 метра.

Что может проверить Роспотребнадзор

Нормативные документы для открытия кафе можно искать через системы «Гарант», «КонсультантПлюс», на сайте Роспотребнадзора, на сайтах властей региона и города. Еще можно задать вопросы о списке документов и требованиях по телефону горячей линии Роспотребнадзора. Сотрудник колл-центра свяжет с подходящим специалистом.

Сайт консультационного центра Роспотребнадзора

Нанять технического специалиста. Если изучать требования самостоятельно нет ни времени, ни желания, рекомендуем сразу привлекать к работе технического специалиста. Это стоит сделать еще на этапе выбора помещения: он проверит его с учетом актуальных требований, а затем подготовит технический проект для дизайнеров и строителей. Это лучше делать до того, как подпишете договор, если собственник разрешает исследовать объект.

Технический план помещения
Так выглядит технический план помещения. По нему дизайнер и рабочие будут готовить помещение к открытию. Источник

Работать со специалистами чаще дешевле, чем набивать шишки самому: штрафы ИП начинаются от 10 000 ₽ за каждое нарушение, а для ООО — от 30 000 ₽. Или Роспотребнадзор может закрыть кафе на несколько месяцев.

Рекомендуем заранее найти компанию, которая будет консультировать, готовить технические документы, общаться с СЭС, готовиться к проверкам Роспотребнадзора. Например, поможет получить заключение СЭС о соответствии помещения санитарным нормам и правилам.

Арбитражный суд оштрафовал кафе на 150 000 ₽ за нарушения санитарных норм

Что случилось. В Томске Роспотребнадзор подал в арбитражный суд заявление о привлечении к административной ответственности компанию «Асиновский общепит».

Позиция Роспотребнадзора. Сотрудники Роспотребнадзора проверили кафе «Светлана» и обнаружили нарушения требований «о безопасности пищевых продуктов» и санитарных правил 2.3.6.1079-01 и 1.1.1058-01. Например, в кафе:

  • не проводили лабораторный контроль качества и безопасности питьевой воды, смывов с объектов внешней среды, качества приготовленной пищи;
  • провели не полную дератизационную и дезинсекционную обработку в кафе;
  • на окнах не было защитной москитной сетки;
  • обнаружили бактерии группы кишечных палочек и бактерии Salmonella enteritidis.

Позиция компании. Вину не отрицали, нарушения быстро исправили.

Решение суда. Арбитражный суд согласился с результатами проверки Роспотребнадзора. Однако учел, что «Асиновский общепит» нарушил санитарные правила впервые, а после проверки устранил нарушения. И назначил штраф с учетом смягчающих обстоятельств — 150 000 ₽, это половина от предусмотренного штрафа п. 2 ст. 14.43 КоАП РФ.

Решение от 13 января 2016 г. по делу № А67-7617/2015

Найти готовое помещение. Если не хочется заморачиваться с требованиями, проще искать помещение, где раньше работали кафе или ресторан. Бывший владелец, вероятно, выполнил большую часть требований. Например, правильно спроектировал кухню, разработал систему пожарной безопасности и вентиляции.

Новому арендатору останется перепроверить помещение, устранить недочеты и сделать косметический ремонт. Проще покрасить стены и купить новую мебель, чем перестраивать стены, перекладывать трубы и менять проводку.

При выборе готового помещения есть важный нюанс: не стоит снимать помещение, если оттуда съехали сразу несколько заведений за короткий срок. Вероятно, у них была общая причина — например, скандальный арендодатель или низкий трафик. Лучше не рисковать и поискать другое место.

Плюсы готового помещенияМинусы готового помещения
Останутся внутренние коммуникации: трубы и проводаБывший арендатор мог ошибиться в проектировании — придется переделывать

Может остаться плохая репутация от бывшего кафе

Если вы нашли помещение, которое подошло вам по всем критериям, пора составлять и подписывать договор. Но перед этим необходимо сделать самое важное — зарегистрировать свой бизнес.

Зарегистрировать ИП или ООО

Когда вы нашли помещение, пора регистрировать бизнес. Лучше сперва открыть ИП или ООО, а потом уже подписать договор. Так вас не заподозрят в незаконной работе.

Тех, кто пытается вести бизнес неофициально, вычисляют в налоговой, прокуратуре и Роспотребнадзоре. За нелегальное предпринимательство назначают штрафы от 500 до 500 000 ₽ — размер зависит от обстоятельств дела.

Что будет, если работать без ИП

Сейчас открыть ИП или ООО можно за несколько дней.

Регистрация ИП

Регистрировать ООО дольше, так как еще нужно подготовить решение об учреждении ООО и документы для подтверждения юридического адреса. В Тинькофф Бизнесе банк сам подготовит эти документы, чтобы упростить регистрацию ООО.

Регистрация ООО

Не стоит регистрировать бизнес заранее — до того, как нашли помещение под кафе. Иначе может выйти так.

Игорь зарегистрировал ИП и открыл расчетный счет 1 января 2021 года. А подходящее помещение под ресторан нашел только 1 сентября 2021 года. Хоть Игорь ничего не зарабатывал, он все равно должен заплатить страховые взносы за это время.

Чтобы выбрать между ООО и ИП для открытия кафе, нужно учесть несколько факторов:

Что выбрать: ООО или ИП
  • число учредителей;
  • будет ли в заведении алкоголь;
  • какие у компании планы на будущее.

Число учредителей бизнеса. Если открываете один, проще выбрать ИП. На ООО придется назначать себя директором и платить 13% НДФЛ с собственной зарплаты.

Если открываете кафе с партнером, безопаснее выбрать ООО. Так вы сможете определить за каждым долю и избежать споров о правах на бизнес.

Трое братьев открывают кафе. Они зарегистрировали ООО со стартовым капиталом 1 млн рублей. Старший брат внес 500 000 ₽ — у него 50% кафе, средний и младший брат внесли по 250 000 ₽ — у них по 25%.
Если кто-то из них решит выйти из бизнеса, сможет продать долю двум оставшимися братьям или привлечь еще одного партнера со стороны.

Алкоголь в заведении. Предприниматели выбирают ООО для кафе, если планируют продавать алкоголь. По закону ИП нельзя продавать крепкий алкоголь.

Лицензия для бизнеса

Планы на будущее. ИП нельзя открывать филиалы — можно открыть только одну точку. Если готовы сразу развивать сеть заведений по городу или стране, нужно ООО.

Когда ИП пора регистрировать ООО?

Не все знают, что будут делать через год или пять лет. Поэтому можно пока открыть ИП, а потом его закрыть и зарегистрировать ООО. Или можно не закрывать и открыть второе ИП. Закон не запрещает создавать группу компаний, главное — соблюдать требования ФНС.

Как создать группу компаний

Сравнение форм бизнеса для открытия кафе

ИПООО
Лучше открывать одному

Меньше размер штрафов и меньше отчетности

Можно открыть одну точку

Нельзя продавать крепкий алкоголь
Можно открыть с бизнес-партнерами

Выше размер штрафов и больше отчетности

Можно открывать филиалы

Можно продавать любой алкоголь, если позволяет помещение

Заключить договор аренды

После того как бизнес зарегистрирован и вы оформили ИП или ООО, можно заключать договор с арендодателем.

Обратите внимание на арендодателя. При выборе места нужно обращать внимание на самого арендодателя, так как он станет почти бизнес-партнером: с ним придется договариваться о размере аренды, правилах ее повышения, о расходах на ремонт и о сроке договора.

Как оформить договор аренды

Без договора нельзя начинать работу даже со знакомым собственником помещения, так как случается разное.

Например, предприниматель договорился со знакомым об аренде помещения. Так как все давно друг друга знают, оформлять договор не стали. Прошел год, кофейня раскрутилась и начала приносить хорошую выручку. Собственник помещения вдохновился успехом кофейни своего арендатора и решил, что сам может не хуже. Он решил выселить арендатора и самому открыть подобную кофейню. Предприниматель не смог защитить бизнес, так как договор не составляли.

Составьте текст договора. Строгих требований к тексту договора нет. Главное — прописать существенные условия, то есть описать помещение и стоимость аренды.

В интернете есть много бесплатных шаблонов договоров. Однако универсальные шаблоны не учитывает частности — советуем проработать детали договора с юристом. В нем важно определить:

Как оформить договор аренды
  • стоимость аренды;
  • порядок повышения цены;
  • правила расторжения договора;
  • расходы на ремонт.

Подпишите акт приема помещения. Дополнительно к договору заключают акт приема помещения. В нем нужно описать состояние помещения в момент подписания договора: сколы на мебели, трещину на стекле, скрипящий пол, ржавые трубы. Тогда арендатор не сможет заставить владельца кафе платить за ремонт мебели или замену стекол — документ докажет, что так было до начала работы.

Список документов для открытия кафе или ресторана

После того как предприниматель определился с помещением и подписал договор, нужно подготовить документы к открытию.

Понадобятся следующие документы:

  • свидетельство о регистрации ИП или ООО;
  • договор аренды коммерческого помещения;
  • заключение противопожарной службы ГУ МЧС;
  • паспорт на отходы;
  • договоры на вывоз мусора;
  • договоры на санитарно-гигиенические исследования воды, продукции и смывов;
  • договоры на дератизацию и дезинсекцию помещений;
  • разрешение на вывеску по требованию городской администрации;
  • паспорт безопасности на объект;
  • лицензия на алкоголь;
  • договор на воспроизведение музыки;
  • документы для уголка потребителя;

В отдельной статье разбираемся, как подготовить каждый из них:

Какие документы нужны для открытия кафе и как их подготовить.

Регистрация бизнеса в Тинькофф

  • Бесплатно зарегистрируем ИП или ООО с одним учредителем.
  • Поможем выбрать коды ОКВЭД и сами отправим документы в налоговую.
  • Откроем счет автоматически, обслуживание первые два месяца — 0 ₽.
Посмотреть все условия

Сейчас читают

Будьте в курсе событий бизнеса

Получайте первыми приглашения на вебинары, анонсы курсов и подборки статей, которые помогут сделать бизнес сильнее

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности

Чтобы скачать чек-лист,
подпишитесь на рассылку о бизнесе

После подписки вам откроется страница для скачивания

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности

[popup_uchebnik_ip]

[popup]