Как выбрать и проверить помещение для кафе

Статья будет полезна, если вы планируете открывать свое первое заведение и у вас еще не было опыта поиска и подготовки помещений под кафе или ресторан.

Определиться с концепцией

Концепция и локация заведения зависят друга от друга. Чаще всего будущий владелец бизнеса придумывает идею для заведения, а потом ищет место. Бывает, что он сначала находит место. В этом случае нужно выбирать концепцию под место — главное, не открывать наугад.

Представим случай, когда владельцы придумали концепцию, но ошиблись с локацией.

Настя с подругой открыли кофейню возле университета: они закупали кофе прямо с плантаций, сами обжаривали, готовили его альтернативными способами. К кофе подавали полезные десерты от местных кондитеров и свежие круассаны. Но дело не пошло: кофе был слишком дорогим для студентов, ждать, пока заварится альтернатива, слишком долго. Из еды спрашивали про сэндвичи, а не про сладкое.

Настя изменила концепцию: стала закупать более дешевые зерна, заменила альтернативу на привычные капучино и латте, добавила в меню сытные сэндвичи с курицей или ветчиной. Так получилось снизить цены, и студенты стали ходить чаще.

Концепция включает в себя меню заведения, фирменный стиль, дизайн интерьера и сервис — все это должно работать на общую идею. Продумайте, как должно выглядеть ваше заведение, в максимальных деталях: сколько места потребуется под кухню, зону бара, сколько вы хотите поставить столиков, если они будут.

Все это лучше продумать заранее и собрать небольшой чек-лист того, что обязательно должно быть в помещении, чтобы оно попало в концепцию. С таким чек-листом будет проще дальше отбирать варианты.

Определиться с локацией

Хорошая локация — это не самое красивое и популярное место в городе, а место, где есть целевая аудитория в достаточном количестве. Хорошее место помогает бизнесу зарабатывать. При выборе локации ориентируйтесь на признаки.

Есть уличный трафик около помещения под кафе. Проще открыть кафе, где всегда ходят люди, проезжают машины. Люди будут проходить, видеть яркую вывеску и заходить внутрь. В этом случае место работает как реклама.

Но бывают исключения.

Блогер с миллионами подписчиков открыл ресторан на берегу реки, в красивой локации за городом — ехать туда долго, нет уличного трафика. Но в заведении всегда забронированы места, так как поклонники узнали об открытии из его соцсетей, заинтересовались красивым местом и хотят поддержать проект. Но если блогер потеряет популярность, заведение потеряет гостей.

Лучше не строить бизнес на исключениях, а посчитать, сможете ли вы постоянно привлекать посетителей в спальный район или на тихую улочку.

Например, Олег хочет разбогатеть, поэтому открывает дорогой ресторан. Ему кажется, что нужно открыть там, где много людей, — так будет больше чеков. Олег думает открыть ресторан около станции метро, так как там каждый день проходят тысячи людей. Только эти люди не пойдут в дорогой ресторан, а вероятнее зайдут в пекарню за свежими булочками по пути. Это не значит, что у пассажиров метро нет денег на ресторан. Просто Олег не учел обстоятельства: люди готовятся к походу в ресторан, а не забегают по дороге с работы.

Посетителям будет удобно добираться до кафе. Любые преграды, которые стоят перед гостем: забор, опасный перекресток, лестница, неприятный запах канализации, отсутствие парковки — снижают количество гостей. Будущий владелец может прийти в понравившееся место и понаблюдать за уличным трафиком.

Иван открыл кафе напротив парка. Он прогнозировал, что люди нагуляются и пойдут в его заведение обедать. Но из-за того, что рядом нет пешеходных переходов, посетителей мало: люди не готовы идти 20 минут ради перекуса.

Еще хорошо продумать, как люди будут заходить в кафе с коляской или где они смогут оставить велосипед, особенно если это важно для вашей целевой аудитории.

Изучить работу других заведений поблизости. Многие ищут свободное место в городе, чтобы открыть кафе. Кажется, что если нет конкурентов, проще заработать. Только чаще отсутствие кафе, ресторанов, столовых — маркер, что в этом месте нет целевой аудитории.

Петр зашел в кофейню около офисного центра, а там огромная очередь. Постоянный гость сказал, что так всегда, ведь это единственная кофейня поблизости. Еще Петр заметил, что часть людей заглядывают в кофейню, видят очередь и уходят: очевидно, они хотели выпить кофе, но не готовы столько ждать. В этом месте можно открыть вторую кофейню и забрать часть клиентов.

Теперь понятно, на что обращать внимание при выборе расположения будущего кафе. Посмотрим, где искать само помещение.

Найти помещение под аренду

Искать помещение под общепит можно двумя способами: по объявлениям в интернете или через другие компании и предпринимателей. Рассмотрим каждый из них.

Искать объявление в интернете на Циан или Авито. Собственники размещают объявления на специальных платформах или региональных сайтах. В них показывают фото, пишут условия и цену аренды. Это экономит время: можно посетить те, что подходят и по цене, и по расположению.

Общаться с владельцами бизнесов в городе. На лучшие места в городе часто есть очередь желающих арендовать за любую цену — собственники даже не размещают объявление. О такой локации можно узнать напрямую от коллег.

Владелец пекарни рассказал знакомым бизнесменам, что переезжает в точку побольше через три месяца. Собственник помещения еще не разместил объявления, а знакомые пекаря уже звонят по аренде.

Не всегда получается найти помещение быстро: иногда нужно искать несколько месяцев, отсмотреть десятки вариантов.

Чтобы упростить процесс, можно заключить договор с риелтором и делегировать поиск ему. Тогда от вас потребуется только объяснить риелтору важные критерии и быть готовым заплатить за услуги сумму месячной арендной платы помещения, которое выберете. То есть если аренда помещения стоит 100 000 ₽, риелтору заплатите тоже 100 000 ₽.

Когда найдете помещение, нужно проверить его изнутри: подходит ли оно под требования Роспотребнадзора и СЭС.

Проверить помещение с учетом требований СЭС и Роспотребнадзора

Представим, что вы нашли подходящее помещение под кафе, — кажется, осталось подписать договор с собственником. Но ставить подпись еще рано: сначала надо проверить, подходит ли помещение для работы общепита.

Нанять технического специалиста. Если изучать требования самостоятельно нет ни времени, ни желания, рекомендуем сразу привлекать к работе технического специалиста. Это стоит сделать еще на этапе выбора помещения: он проверит его с учетом актуальных требований, а затем подготовит технический проект для дизайнеров и строителей. Это лучше делать до того, как подпишете договор, если собственник разрешает исследовать объект.

Работать со специалистами чаще дешевле, чем набивать шишки самому: штрафы ИП начинаются от 10 000 ₽ за каждое нарушение, а для ООО — от 30 000 ₽. Или Роспотребнадзор через суд может закрыть кафе на три месяца.

Рекомендуем заранее найти компанию, которая будет консультировать, готовить технические документы, общаться с СЭС, готовиться к проверкам Роспотребнадзора. Например, поможет получить заключение СЭС о соответствии помещения санитарным нормам и правилам.

Найти готовое помещение. Если не хочется заморачиваться с требованиями, проще искать помещение, где раньше работали кафе или ресторан. Бывший владелец, вероятно, выполнил большую часть требований. Например, правильно спроектировал кухню, разработал систему пожарной безопасности и вентиляции.

Новому арендатору останется перепроверить помещение, устранить недочеты и сделать косметический ремонт. Проще покрасить стены и купить новую мебель, чем перестраивать стены, перекладывать трубы и менять проводку.

При выборе готового помещения есть важный нюанс: не стоит снимать помещение, если оттуда съехали сразу несколько заведений за короткий срок. Вероятно, у них была общая причина — например, скандальный арендодатель или низкий трафик. Лучше не рисковать и поискать другое место.

Если вы нашли помещение, которое подошло вам по всем критериям, пора составлять и подписывать договор. Но перед этим необходимо сделать самое важное — зарегистрировать свой бизнес.

Зарегистрировать ИП или ООО

Когда вы нашли помещение, пора регистрировать бизнес.

Регистрировать ООО дольше, так как еще нужно подготовить решение об учреждении ООО и документы для подтверждения юридического адреса. В Тинькофф Бизнесе банк сам подготовит эти документы, чтобы упростить регистрацию ООО.

Не стоит регистрировать бизнес заранее — до того, как нашли помещение под кафе. Иначе может выйти так.

Игорь зарегистрировал ИП на УСН и открыл расчетный счет 1 января 2023 года. А подходящее помещение под ресторан нашел только 1 сентября 2023 года. Хоть Игорь ничего не зарабатывал, он все равно должен заплатить фиксированные страховые взносы за это время.

• число учредителей;
• будет ли в заведении алкоголь;
• какие у бизнеса планы на будущее.

Трое братьев открывают кафе. Они зарегистрировали ООО со стартовым капиталом 1 млн рублей. Старший брат внес 500 000 ₽ — у него 50% кафе, средний и младший брат внесли по 250 000 ₽ — у них по 25%.

Если кто-то из них решит выйти из бизнеса, сможет продать долю двум оставшимися братьям или привлечь другого партнера со стороны.

Заключить договор аренды

После того как бизнес зарегистрирован и вы оформили ИП или ООО, можно заключать договор с арендодателем.

Без договора нельзя начинать работу даже со знакомым собственником помещения, так как случается разное.

Предприниматель договорился со знакомым об аренде помещения. Так как все давно друг друга знают, оформлять договор не стали. Прошел год, кофейня раскрутилась и начала приносить хорошую выручку. Собственник помещения вдохновился успехом кофейни своего арендатора и решил, что сам может не хуже. Он решил выселить арендатора и самому открыть подобную кофейню. Предприниматель не смог защитить бизнес, так как договор не составляли.

Составьте текст договора. Строгих требований к тексту договора нет. Главное — прописать существенные условия, то есть описать помещение и стоимость аренды.

• стоимость аренды;
• порядок повышения цены;
• правила расторжения договора;
• расходы на ремонт.

Подпишите акт приема помещения. Дополнительно к договору заключают акт приема помещения. В нем нужно описать состояние помещения в момент подписания договора: сколы на мебели, трещину на стекле, скрипящий пол, ржавые трубы. Тогда арендодатель не сможет заставить владельца кафе платить за ремонт мебели или замену стекол — документ докажет, что так было до начала работы.

Список документов для открытия кафе или ресторана

После того как владелец бизнеса определился с помещением и подписал договор, нужно подготовить документы к открытию.

Понадобятся следующие документы:

• уведомление Роспотребнадзора о начале деятельности;
• лист записи в ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
• договор аренды коммерческого помещения;
• заключение противопожарной службы ГУ МЧС;
• паспорт на отходы;
• договоры на вывоз мусора;
• договоры на санитарно-гигиенические исследования воды, продукции и смывов;
• договоры на дератизацию и дезинсекцию помещений;
• разрешение на вывеску по требованию городской администрации;
• паспорт безопасности на объект;
• лицензия на алкоголь;
• договор на воспроизведение музыки;
• документы для уголка потребителя.

В отдельной статье разбираемся, как подготовить каждый из них:

Какие документы нужны для открытия кафе и как их подготовить.