GR в коммерческой недвижимости: почему без него не обойтись
Со стороны кажется, что девелопмент — это больше про организацию процесса строительства, начиная от архитектурного проекта до поиска подрядчиков, закупки материалов и вручения ключей. Это все не подлежит сомнению, но только если были безукоризненно оформлены все документы, пройдены согласования и получены разрешения. Это огромный пласт работы, без подготовки к которому не стоит и начинать инвестировать в проект.
О том, зачем нужен эксперт по связям с государством девелоперу, и как быть новичкам на рынке, рассказывает основатель и партнер компании Youkon Константин Конов.
Зачем нужен GR в коммерческой недвижимости
Строительная отрасль не существует сама по себе, ведь дома — это часть городской среды, в которой нужно учесть не только внешний вид фасада, но и массу других вещей: от инсоляции здания и соседних домов до нагрузки на инженерную инфраструктуру. В Москве девелоперу прежде, чем начать строительство, нужно пройти в среднем 50-60 административных процедур, а всего их больше сотни. Вот для того, чтобы грамотно провести все эти процессы, любой девелопер, имеющий долгосрочные планы на развитие в столице, просто обязан обзавестись грамотным GR-специалистом.
Хороший эксперт по government relations — это, прежде всего, высококлассный юрист, который отлично ориентируется в градостроительных нормах и знает нюансы оформления тех или иных документов, регламенты получения согласований и подготовки к различным экспертизам. По сути, этот человек должен на старте провести полный аудит всего пакета документов, чтобы понять, где могут быть «подводные камни», где все хорошо, а где нужно переделать. Инженеры, юристы, проектировщики вносят свои корректировки, и после всего этого GR-менеджер готовый пакет документов отвозит в нужный административный орган.
Следующий этап — сопровождение всех согласовательных процедур. В среднем, в Москве эта часть работы длится от шести месяцев, если все хорошо, и до нескольких лет, если есть серьезные проблемы с подготовкой документов. Например, назначением земельного участка, который не соответствует тому, что хочет построить девелопер. Надо понимать, что любое увеличение срока согласования всех документов превращается в финансовые потери для инвестора. Ведь с течением времени растут цены на стройматериалы, нужно выплачивать проценты на заемные средства, и чем дольше длится простой, тем большего капитала лишается девелопер.
Таким образом, если посмотреть с этой точки зрения, менеджер, выстраивающий эффективные отношения с административными органами — один из важнейших людей на «стройке», который позволяет минимизировать расходы и ускорить процесс строительства.
Какие задачи предстоит решать GR-менеджеру
На самом деле, когда мы говорим о GR, это вовсе не значит, что речь идет о глобальных проектах. В сфере коммерческой недвижимости практически любое действие нужно согласовывать на том или ином уровне с властями. Например, у офисного здания сменился владелец, который хочет обновить фасад и расширить парковку. По поводу каждого из таких изменений стоит, как минимум, проконсультироваться в мэрии, прежде чем вкладывать деньги в реконструкцию. Если здание является объектом культурного наследия, то нужно понимать, какие ограничения наложены на него со стороны закона, какие действия можно предпринимать, а какие точно не стоит.
Ситуация еще более сложная, если инвестор намерен на участке земли построить нечто иное, что было там расположено. Как правило, это означает, что нужно добиться изменения назначения земельного участка.
Случай из нашей практики: клиент купил многоэтажную парковку напротив выхода из станции метро. Его целью было снести постройку, а на ее месте построить офисный центр, имеющий крайне удобное расположение с точки зрения транспортной доступности. Оказалось, что на этом месте разрешенным видом деятельности является автомобильная парковка. На то, чтобы согласовать изменения и дать возможность инвестору построить «офисник», ушло пять лет, но цель была достигнута, в результате инвестор получил рентабельный коммерческий объект.
По большому счету, для GR-менеджера нет типовых задач. Каждый объект недвижимости уникален, соответственно и задачи, которые приходится решать такому специалисту, не похожи одна на другую. И если бизнес намерен оставаться в Москве «всерьез и надолго», одной из первоочередных задач будет — найти высококлассного GR-менеджера.
Если GR-менеджера нет, а строить нужно
Такая ситуация характерна для региональных девелоперов, которые хотят расширить бизнес за счет столичных проектов в своем портфеле. Как правило, это компании, которые достигли определенного уровня в регионе или даже нескольких, готовы принять «челлендж» и встать на новую ступень развития. При этом, даже если у них и были деловые контакты среди московских застройщиков, вряд ли они смогут оказаться полезными в данных условиях.
Можно выделить две стратегии действий.
Обратиться к компании, которая оказывает профессиональные услуги в области девелоперского консалтинга. Это может быть в том числе, комплексное GR-сопровождение. Да, это будет дороже, чем собственный специалист в штате, но с учетом обстоятельств позволит сократить время подготовки к реализации строительного проекта на многие месяцы. В конечном счете, это даже нельзя считать тратой, это реальные инвестиции в развитие бизнеса, и именно так к ним и стоит относиться.
Найти вариант участия в проектах Fee-development. Смысл достаточно прост. Крупный застройщик приобретает землю, выполняет всю работу по подготовке участка к строительству, создает проект редевелопмента и после этого ищет среди застройщиков тех, кто станет подрядчиком.
Например, в ноябре прошлого года владелец Capital group Павел Те рассказал, что его компания выиграла аукцион на комплексное развитие территории бывшего завода «МиГ» в Москве площадью более 63 га. Он пояснил, что Capital group разработает концепцию развития территории, а потом будут выбраны девелоперы, которые станут непосредственно реализовывать проект. Инвестиции эксперты оценивали в 300 млрд рублей — для любого девелопера это огромные средства. По данным мэрии Москвы, только проектов КРТ размечено более 200, их общая площадь 2,7 тыс. га, а ориентировочный объем инвестиций — 15 трлн рублей. При этом, на 2024 год запланирован старт реализации 19 проектов площадью 155 га. Исходя из этих цифр, практически у любого достаточно надежного застройщика из регионов есть шанс побороться за часть этого рынка без необходимости заниматься GR здесь и сейчас.
Главное, что нужно понимать
GR — это не столько лоббизм или коррупционный фактор, это:
- доскональное понимание работы строительного блока мэрии столицы;
- работа с административными органами субъекта;
- знание законодательной базы;
- опыт взаимодействия с бюрократией на любом уровне власти.
И если возможность войти на рынок без опытного менеджера по связям с властями есть практически у любого девелопера с хорошим багажом выполненных проектов и свободным капиталом для инвестиций, то для того, чтобы закрепиться и стать влиятельным игроком — развитие GR это обязательное условие, без которого развитие и перспективы будут сильно ограничены.
В вашей компании есть GR-менеджер или для такой работы привлекаете внешних специалистов?