Недвижимые инвестиции. Как выбрать объект, чтобы не потерять свои деньги

Недвижимость часто рассматривают как надежный и спокойный способ инвестирования капитала. Однако, как и в любой другой отрасли, успех здесь требует глубокого понимания рынка и обоснованных решений. Особенно в коммерческой недвижимости, спрос на которую в последние два года только растет.

Михаил Костромин, коммерческий директор AKTIVO, рассмотрел ключевые аспекты выбора коммерческой недвижимости для инвестиций.

Также надежный инструмент — ОФЗ, это облигации федерального займа. Срок увеличивается, но доходность ниже. Корпоративные облигации приносят больше денег, 14-15%. Но, как правило, они рассчитаны на 2-3 года. Кроме того, при владении таким активом нельзя исключать дефолт. Акции — хороший выбор, такие ценные бумаги можно держать в портфеле десятилетиями и сегодня по ним платят неплохие дивиденды.

Я прекрасно помню, как 5-7 лет назад мы приобретали недвижимость. Порой ты хорошо понимаешь, что объект «перегрет», высокая арендная ставка, но арендатор сетевой, и ты соглашаешься на сделку. Сейчас мы покупаем недооцененные объекты. Иногда стоимость самой постройки дороже, чем мы приобретаем. Это на фоне инфляции такая сжатая «пружина», которая пока не выстрелила.

Инфляция — «друг» недвижимости. Такой актив при любой власти, при любых настроениях на рынке, с любой валютой будет приносить деньги. Чем больше инфляция, тем больше арендаторы платят тебе как собственнику, и ты больше зарабатываешь. При прочих равных, если ты больше зарабатываешь, то твой актив растет в цене.

Инвестирование в недвижимость должно начинаться с четкого определения целей и выбора стратегии.

Сохранение капитала, когда хочешь получить доходность на уровне инфляции. Такой объект должен обеспечивать непрерывный денежный поток. Это может быть торговое помещение на первой линии, а арендатор — известный бренд. Ориентируемся на 7-8% в год с аренды.

Получение максимального дохода. Например, вам удастся найти пустое помещение, которое никому не нужно, и приобрести его дешево. А дальше переоборудовать, сделать ремонт и посадить надежного арендатора. Такой объект может приносить 15-20% в год.

Спекуляция, когда инвестор приобретает недооцененный объект с целью его быстрой, до года, перепродажи. Такой вариант не подходит для долгосрочного планирования и несет в себе большие риски. На высококонкурентном рынке недвижимости такие объекты появляются нечасто, а провести качественный анализ сможет лишь профессионал.

Сегодня мы видим, как люди ищут стабильный актив, чтобы не только сохранить свой капитал здесь и сейчас, но и получать прибыль через 10 лет. При этом сокращается количество тех, кто верит в 100% доходность, которую могут обещать только мошенники. Низкий уровень финансовой грамотности приводит людей к ошибкам в мире инвестиций, поэтому мы периодически встречаем начинающих инвесторов, которые хотят быстро заработать, а в результате теряют все свои накопления.

Частью стратегии является выбор типа объекта. Сегменты офисной недвижимости и стрит-ритейла могут вести себя по-разному в периоды кризисов. Например, спрос на офисы будет снижаться, а с ним и арендная ставка. А вот магазин у дома, где в шаговой доступности можно приобрести продукты и средства гигиены, скорее всего, продолжит стабильно приносить прибыль.

Важным в стратегии является выбор подходящего времени для покупки. Стоимость недвижимости, как правило, снижается в периоды экономического спада. что позволяет сэкономить десятки процентов при покупке. Лучшее время для инвестиций в арендный бизнес — фаза депрессии или начало периода восстановления в экономике.

Выбирая объект, инвестору стоит подумать о потенциальных арендаторах — всем нужна разная площадь. Если аптеке должно хватить 80-100 кв. м., то сетевому супермаркету этого точно будет недостаточно.

Вместе с владением физической недвижимостью приходят и риски: кредитные, если оплатить сразу всю сумму не получается, эксплуатационные, юридические, а также связанные с заполнением приобретенных площадей арендаторами и диверсификацией активов.

Если инвестор решает действовать самостоятельно, то начинать стоит с изучения локации и инфраструктуры.

Анализ зоны охвата и трафика является важным шагом, поскольку позволяет оценить привлекательность объекта для арендаторов и взвесить потенциальные риски.

Понять зону охвата. Это радиус вокруг объекта недвижимости с основной аудиторией потенциальных клиентов. Для небольших помещений зона охвата составляет 200-250 метров. Для крупного супермаркета — 450-550 метров.

Хороший показатель для радиуса 200 метров — от 6000 человек и выше. Предположим, что в нашем случае их 7 000 человек.

Для понимания выгоды необходимо рассчитать объем спроса по товарной позиции в зоне охвата. В нашем случае это медикаменты и товары гигиены. Нам потребуются данные с сайта Росстата: средний доход на человека и состав потребительских домохозяйств с привязкой к региону. В нашем случае это Москва.

В нашем районе проживает 7 000 человек, получается, что объем спроса на медикаменты в локации составляет: 90 680 * 7 000 * 2,5% = 15 869 000 (млн рублей)

Мы знаем, что выручка аптеки составляет 1 млн рублей. При этом объем спроса на медикаменты в зоне охвата — более 15 млн рублей, а рядом работают еще 2 аптеки. Можно предположить, что открытие аптеки в этом регионе рентабельно.

Стоит отметить, что это крайне приблизительный расчет. Формулу можно усилить, например, добавлением данных о доле пенсионеров и трудоспособного населения, включить поправку на долговую нагрузку населения в выбранном регионе.

Важно учитывать, что трафик сильно зависит от времени суток и типа бизнеса. Например, поток посетителей в продуктовый магазин увеличивается вечером, а в кофейню люди чаще заходят утром.

Провести анализ инфраструктуры, то есть проверить наличие остановок общественного транспорта, автостоянок, спортивных и детских площадок, парков. Эти места могут привлекать большое количество потенциальных клиентов. В нашем примере расстояние до ближайшей остановки автобуса 50 метров, есть заправка, библиотека и парк.

Проверить среднюю стоимость аренды. Простой способ — воспользоваться сайтом ЦИАН и просмотреть актуальные объявления в выбранном районе.

Сравнение со схожими по характеристикам объектами в зоне охвата позволит принять более взвешенное решение.

Проверить рентабельность можно по формуле:

ROI = годовой доход от аренды / вложенные деньги * 100%

Также стоит проанализировать ставку капитализации в своем регионе, сопоставив этот показатель с другими данными. Если взять московский регион, то средняя ставка для торговых объектов около 10-13%. В рассматриваемом случае показатель даже выше — 14%.

Теперь посчитаем окупаемость объекта с учетом расходов, связанных с налогами и эксплуатацией объекта. Допустим, что налог на землю составляет 50 тыс. рублей в год, а расходы на обслуживание недвижимости 90 тыс. за тот же период:

— 6 млн * 2,2% (налог на имущество) = 132 тыс. рублей

— 840 тыс. рублей (годовая аренда) — 132 тыс. рублей (налог на имущество) — 50 тыс. рублей (налог на землю) — 90 тыс. рублей (эксплуатация) = 568 тыс. рублей (годовая аренда)

— 568 тыс. рублей / 10 млн * 100% = 9,4% (реальная доходность в год)

— 6 млн / 580 тыс. рублей = 10,5 (окупаемость в годах).

Получается окупаемость займет десять с половиной лет.

Помогает определиться с объектом, когда есть больше двух вариантов, потому что выручка на квадратный метр у них может быть разная. Самый простой пример — это обычный продуктовый магазин, который есть в каждом спальном районе. Магазин с выручкой в 500 тыс. рублей в месяц и площадь 100 кв. м менее эффективен, чем магазин с 300 тыс. выручкой и площадью 50 кв. м. В первом случае квадратный метр будет приносить 5 тыс. рублей, а во втором уже 6 тыс. рублей.

Благодаря такому подходу к оценке, вы найдете арендатора, с которым сможете планировать сотрудничество в долгосрок.

Есть несколько дополнительных факторов, которые влияют на рыночную стоимость объекта.

Фасад помещения. Бизнесу важно показывать витрину, интерьер. Более ликвидными считают помещения с входной группой и витражами.

Планировка. Лучше, если она свободная, правильной прямоугольной формы без или с минимальным количеством несущих колон.

Высота потолков. Дополнительные метры позволяют создать интересный дизайн или антресоли. Оптимальный выбор — от 3 метров.

Электроснабжение. Напряжение в сети необходимо учитывать в связи с бизнесом. Например, пекарня потребляет не менее 500-600 Вт/кв. м, а в случае с продуктовым магазином этот показатель обычно в три раза меньше.

Расходы на эксплуатацию обычно выше для помещений в составе бизнес-центров, в отличие от коммерческой недвижимости в составе жилых домов.

Объект нужно выбирать основательно. Начать стоит с определения целей и составления стратегии. А дальше провести изучение локации, конкурентов, инфраструктуры, проверить ряд финансовых показателей. При этом важно помнить, что рынок коммерческой недвижимости — сектор с высокой конкуренцией, хорошие предложения забирают быстро.