Как арендовать помещение для бизнеса
От удачно арендованного помещения может зависеть доход бизнеса: кофейне или ларьку с шаурмой важна высокая проходимость, салону красоты — удобная парковка. Коммерческие помещения с правильным расположением и адекватной стоимостью разбирают быстро — за пару недель.
Мы поговорили с юристом по аренде и предпринимателями, которые сдают коммерческие помещения. Рассказываем, как найти свое помещение, на что обращать внимание при осмотре и как заключить договор аренды.
Как искать помещение
Коммерческое помещение можно искать самостоятельно или через агента по недвижимости.
Самостоятельно. Коммерческие помещения ищут на порталах недвижимости и досках объявлений. Самые популярные:
Самостоятельный поиск может оказаться долгим: надо ежедневно мониторить сайты с арендой, обзванивать арендодателей, выезжать на точки, вести переговоры. Заложите 2—4 часа в день на эту задачу.
Агент по недвижимости. Агент возьмет поиски на себя, вам останется несколько раз подъехать на точки и выбрать помещение. При выборе агента обращайте внимание на следующее:
- Хорошо ли агент знает район: может показать народные тропы, считал проходимость в разных точках.
- Размер комиссии. За свои услуги агент возьмет от 50 до 100% стоимости первого месяца аренды. Чаще всего комиссию агент берет с арендатора.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости через агента может сэкономить время и нервы, но не исключено, что обойдется дороже самостоятельной. Какой способ выбрать, зависит от ваших приоритетов.
Рассылка: как открыть бизнес с нуля
Узнайте, где взять идею для бизнеса, как найти деньги, привлечь первых покупателей и выйти на прибыль. Десять коротких писем, которые помогут предпринимателю успешно стартовать
Что важно при выборе помещения
В этом разделе расскажем, на что нужно обратить внимание при выборе помещения для розничной торговли.
Район. От того, что вы продаете, зависит выбор местоположения:
- В центре города покупатели — туристы, а аренда дорогая. Там открывают бары, рестораны, бутики, сувенирные лавки и большие сетевые супермаркеты. Вряд ли лавка с замороженными пельменями будет приносить прибыль и отбивать стоимость аренды.
- В спальных районах покупатели — обычные жители, а аренда дешевле, чем в центре. В спальных районах продают продукты, свежее мясо, фрукты и овощи, открывают спортклубы, салоны красоты, торговые центры. В спальных районах, скорее всего, будут низкие продажи премиальной одежды и селективных духов.
Можно открыть сразу несколько точек в разных районах города и посмотреть, где продажи будут лучше. Например, Вкусвилл оставляет на раскрутку три месяца: если за это время точка не начинает приносить прибыль, ее закрывают.
Местоположение. Точка должна находиться там, где как можно большему количеству клиентов удобно в ней покупать. Чтобы понять, что значит «удобно», представляем путь жителя спального района: бабушка вышла из подъезда, зашла в банкомат снять наличные с карты, в «Пятерочку» за крупами, а потом к нам — за замороженными пельменями ручной лепки. Если точка будет вписываться в привычный маршрут, скорее всего, покупатели придут.
Если точка находится в хорошем районе, но вдали от проходных мест, в неприметном дворе или арке, на трафик с улицы рассчитывать не стоит.
Проходимость. Некоторым видам бизнеса важна проходимость помещения: например, кофейням, ларькам с шаурмой и прессой. Если вы продаете специфические товары, такие как снаряжение для спортивной стрельбы из лука, проходимость для вас не важна: в такие магазины клиенты приезжают специально ради конкретных товаров.
Чтобы измерить уровень проходимости, нужно в течение недели приходить к помещению трижды в день и считать количество прохожих. Считать нужно только тех, кто проходит прямо возле входа в помещение и может стать потенциальным покупателем товара.
Соседи и конкуренты. Соседние помещения могут повлиять на продажи: например, продавать ягоды выгодно рядом с крупными сетевиками. Если ваш товар будет сравним в цене, но лучше по качеству, покупатели выберут вас.
Соседи очерчивают круг покупателей — выгодно, если у соседей и вашего бизнеса одинаковая целевая аудитория. Тогда вы будете усиливать трафик в точки друг друга. А вот если соседи совсем из другой среды, это, наоборот, может уменьшить продажи.
Магазин товаров для охоты и рыбалки вряд ли привлечет клиентов, если вокруг только цветочные магазины, модные кафе и студии пилатеса. А вот кондитерской выгодно открываться в такой компании.
Стоимость аренды. Ее каждый месяц придется отдавать из выручки, поэтому в идеале она не должна превышать 30% от дохода. Обычно при подписании договора нужно заплатить обеспечительный платеж и стоимость первого месяца аренды — иногда можно договориться, чтобы сумму разбили на два месяца. Как правило, дают арендные каникулы. О том, из чего складывается стоимость аренды, мы расскажем ниже.
Условия использования. Обращайте внимание на условия в договоре — собственники могут назначать штрафы по своему усмотрению:
- В договоре возможен штраф за выезд раньше определенного срока.
- Если арендовать помещение в торговом центре, придется подчиняться его правилам: бывает, что арендодатель штрафует точку на сумму дневной выручки за опоздание на 10 минут.
- Проверяйте зоны ответственности арендатора и арендодателя — кто будет отвечать за ремонт, вывоз мусора, охрану. По умолчанию за капитальный ремонт отвечает арендодатель, а за текущий — арендатор. Лучше прописать в договоре, что именно входит в эти понятия.
Прежде чем подписывать долгосрочный договор, посоветуйтесь с юристами: возможно, им удастся договориться так, чтобы вам было выгоднее арендовать помещение.
Ремонт и общее состояние. Если вас устраивает расположение помещения и стоимость аренды, ремонт может отойти на второй план. Для обычного розничного магазина нужно только освещение и розетки под холодильники.
Состояние помещения важно, только если вы занимаетесь бизнесом, который дополнительно проверяет государство. Например, открываете пекарню с производством, детский сад или медицинский центр.
Тогда лучше искать помещение, оборудованное под этот вид бизнеса: так вы сэкономите много денег. Чтобы упростить выбор, следует понять свои минимальные требования к помещению: без чего вы работать не сможете, а чем в случае чего готовы пожертвовать.
Например, проходимость для вас очень важна: ради нее вы готовы платить больше за аренду. Или вы ищете помещение, которое соответствует санпинам, в определенном районе города, поэтому готовы снять его с плохим ремонтом и вам неважно, какие там соседи.
Так вам будет проще сузить выбор и сэкономить время на поисках помещения.
Осмотр помещения: на что обратить внимание
Перед осмотром важно составить список характеристик помещения, которые вы будете оценивать. Вы можете сделать это сами или воспользоваться нашей заготовкой.
Ниже расскажем, на что обращать внимание при осмотре коммерческого помещения.
Вход в помещение. Покупателям должно быть удобно попадать в помещение. Вход особенно важен для булочных, кофеен, столовых, розничных магазинов.
Зона погрузки и разгрузки. Товар в розничные магазины привозят минимум раз в неделю — его должно быть удобно доставлять в магазин. А грузовикам нужен свободный доступ к складу.
Парковка. Для некоторых видов бизнеса парковка увеличивает количество клиентов: удобно остановиться возле цветочного, купить букет и сразу отнести его в машину.
Размещение рекламы. Чтобы разместить вывеску на жилом доме, нужно получить разрешение от собрания жильцов дома, а в некоторых городах — еще и от администрации. Иногда за вывеску приходится платить ежемесячно. Узнайте условия размещения вывески заранее.
Кондиционеры. Не во всех помещениях можно установить кондиционер на стену, и это может повлиять на качество товаров. Например, если продаете фрукты, летом они могут испортиться без охлаждения.
Электроэнергия. Чтобы в помещении работали холодильники, кондиционеры, электричество, интернет, кассовый аппарат, нужны киловатты энергии. Бывает, что их не хватает, поэтому может сработать автомат защиты от перегрузки и приборы выключатся. Нужно заранее узнать, сколько киловатт есть по договору, — показания замеряет электрик.
Коммуникации. В помещении должна быть хотя бы одна мокрая точка — туалет и раковина для сотрудников. В некоторых случаях мокрых точек должно быть больше: например, детским центрам необходимы минимум три туалета — для мальчиков, девочек и взрослых.
Во время осмотра помещения делайте много фотографий, а потом спокойно заполняйте чек-лист. Это поможет вам принять взвешенное решение при выборе помещения.
Какие документы понадобятся для аренды
При заключении договора аренды нужны три вида документов: от арендодателя, от арендатора и бумаги по сделке. Ниже — перечень того, что надо собрать.
Документы арендодателя:
- Паспорт человека, который будет подписывать договор.
- Сведения о компании из ЕГРЮЛ — Единого государственного реестра юридических лиц, сведения об ИП из ЕГРИП — Единого государственного реестра предпринимателей — по ИНН, ОГРН, либо ОГРНИП. Если договор подписывает новый директор и в ЕГРЮЛ его еще не поменяли, дополнительно нужно решение о назначении на должность.
- Доверенность. Если договор подписывает доверенное лицо директора, нужна доверенность.
- Свежая выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Выписку может получить собственник на сайте, в ней указана история владения помещением: есть ли другие зарегистрированные арендаторы или обременения.
- Технический план помещения. В нем указана подробная схема помещения и площадь. Если эта информация не совпадает с тем, что вам хотят сдать, это повод насторожиться и возможность попросить скидку.
- Договоры с обслуживающими организациями. Например, с охраной, службами уничтожения насекомых и крыс, службами вывоза мусора. Важно, чтобы договоры были действующими.
Внимательно проверяйте документы арендодателя, даже если сделку помогает заключать агент: разбираться с последствиями в случае обмана придется вам, а не ему.
Документы арендатора:
- Паспорт человека, который будет подписывать договор.
- Сведения о компании из ЕГРЮЛ — Единого государственного реестра юридических лиц, сведения об ИП из ЕГРИП — Единого государственного реестра предпринимателей — по ИНН, ОГРН, либо ОГРНИП. Если договор подписывает новый директор и в ЕГРЮЛ его еще не поменяли, дополнительно нужно решение о назначении на должность.
- Доверенность. Если договор подписывает доверенное лицо директора или ИП, нужна доверенность.
Документы по сделке:
- Договор аренды. Он закрепляет сделку и обязанности сторон друг перед другом.
- Акт приема-передачи помещения. В нем будет подробно описано состояние помещения и дополнительное оборудование, которое может перейти в аренду: кондиционеры, холодильники, витрины.
Прежде чем подписывать договор, внимательно проверьте документы, прочтите условия и обсудите их с юристом. Это поможет избежать проблем в будущем.
Если вы заключаете договор аренды на 12 месяцев и больше, его надо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно подать заявление в МФЦ и уплатить пошлину. Сделать это может любая из сторон. Пока долгосрочный договор не зарегистрирован в Росреестре, он не вступает в силу — это значит, что стороны не обязаны выполнять обязательства.
Из чего состоит арендная плата
Арендная плата чаще всего состоит из фиксированной части, переменной части и стоимости коммунальных услуг. Рассказываем, за что ежемесячно должен платить арендатор.
Фиксированная часть. Это сумма, которую арендатор должен платить по договору независимо от того, сколько заработает. Цена определяется площадью: чем она больше, тем ниже стоимость метра.
В Петербурге в обычном спальном районе в 2024 году средняя цена аренды — 2000—3000 ₽ за квадратный метр. Если место проходное, например у метро, то 4000 ₽ за квадратный метр. За помещение в цоколе, на крыльце или на втором этаже попросят 1000—1500 ₽. В центре города суммы удваиваются.
Фиксированная сумма зависит от местоположения точки и рыночной цены. Если цена сильно ниже рынка, лучше понять, из-за чего.
Переменная часть. Иногда по договору арендатор платит не только фиксированную часть, но и процент от продаж.
Продуктовый магазин платит арендодателю 100 000 ₽ и 15% от выручки ежемесячно. Если он заработает 600 000 ₽, за аренду нужно будет отдать суммарно 190 000 ₽, если заработает 800 000 ₽ — 220 000 ₽.
Если ваш заработок зависит от сезона — например, летом вы зарабатываете в среднем меньше на 20%, чем осенью и зимой, — договаривайтесь о снижении процента на месяцы спада.
Коммунальные услуги. Чаще всего за коммунальные услуги в коммерческом помещении арендатор платит сам — есть обязательные услуги, а есть по желанию.
Цветочный магазин в Казани платит:
— 15 000 ₽ за электроэнергию и отопление;
— 4000 ₽ за подачу воды;
— 3000 ₽ за клининг витрин;
— 1500 ₽ за вывоз отходов;
— 1500 ₽ за охрану;
— 1500 ₽ за интернет;
— 1500 ₽ за аренду рекламного места.
Итого: 28 000 ₽ ежемесячно за коммунальные услуги.
Можно договориться с арендодателем, что часть коммунальных услуг он возьмет на себя: например, вывоз мусора, оплату охраны и интернета. Каждый случай индивидуален, и это надо проговаривать с арендодателем до заключения сделки.
Как заключить договор аренды
Чтобы заключить договор аренды, нужно обсудить условия, внести их в документ и подписать его. Можно взять наш шаблон договора и доработать его под свою ситуацию.
Договор аренды обычно состоит из пяти частей.
Предмет договора. В разделе информация о помещении: адрес, площадь, кадастровый номер, перечень имущества, которое передается в аренду. В этом разделе важно указать, что помещение сдается в аренду без обременений: на него не наложены аресты, не претендуют другие собственники, оно не сдано другим арендаторам.
Стороны договора. Здесь будут указаны паспортные данные или данные о компаниях, заключающих договор. Если договор заключают представители по доверенности, это тоже может быть указано в разделе.
Срок действия договора. Есть три возможных срока договора:
- Краткосрочный — на 11 месяцев. Такой договор не подлежит регистрации в Росреестре.
- Долгосрочный — от 12 месяцев. Долгосрочный договор нужно зарегистрировать в Росреестре, это может сделать и арендатор, и арендодатель.
- Договор с неопределенным сроком. Такой договор тоже не нужно регистрировать в Росреестре.
Срок аренды выбирают стороны. Как правило, коммерческие помещения собственники сдают надолго.
Способы внесения арендной платы. В этом пункте подробно описывают размер платежа, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно до 10-го числа арендатор перечисляет фиксированную часть платежа на расчетный счет арендодателю, а до 20-го числа — переменную часть платежа на этот же счет.
Здесь важно прописать условия повышения арендной платы: например, раз в год максимум на 15% от стоимости.
Права и обязанности каждой стороны. Обычно в обязанности арендодателя входит предоставление помещения в надлежащем состоянии, капитальный ремонт и обеспечение сопутствующих услуг: водоотведения, электричества, охраны помещения.
В обязанности арендатора входит перечисление платежа каждый месяц и содержание помещения в порядке.
Дополнительно стороны могут договориться о других обязанностях и правах: например, распределить обязанности при ремонте, добавить штрафы за нарушения, указать порядок досрочного расторжения договора.
Главное правило в заполнении договора — конкретика. Вместо общей фразы «Арендодатель отвечает за капитальный ремонт» лучше написать, что в него входит: «Арендодатель отвечает за капитальный ремонт: исправность вытяжки, коммуникаций, системы вентиляции и т. д.». Если в будущем возникнет конфликтная ситуация, договор поможет ее быстро решить.
Как взять в аренду помещение у государства
Кроме частной коммерческой недвижимости бизнес может арендовать помещение у государства. Часто цена аренды таких площадей значительно ниже, но есть и минусы: меньше выбор доступных помещений и более сложный процесс заключения договора.
Арендаторами муниципальных, региональных или государственных помещений могут стать ИП и компании из реестра МСП.
Чтобы заключить договор аренды, нужно участвовать в онлайн-торгах. Например, в Москве их организует Департамент по конкурентной политике. Как правило, в описании объекта есть информация об электронной площадке, где будут проводиться торги.
Дальше действовать нужно так.
Выбрать помещение. Например, доступные помещения для аренды и покупки можно проверить в реестре ГИС Торги.
Получить квалифицированную электронную подпись — КЭП. Она нужна для участия в торгах. Как ее получить, рассказывали в отдельной статье. Если оформили такую подпись ранее, делать новую специально для торгов ни к чему.
Пройти аккредитацию на площадке для торгов. Для этого нужно подать онлайн-заявку на электронной площадке со сканами документов:
- Выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, полученной максимум за полгода до публикации извещения о проведении аукциона на сайте торгов.
- Заявления об отсутствии решения о ликвидации компании; признания компании или ИП банкротом; открытого конкурсного производства; приостановления деятельности из-за административного правонарушения.
- Учредительных документов — если заявка от юрлица.
Нужно дождаться уведомления, что электронная площадка приняла заявку. Оно должно прийти на электронную почту в течение часа.
Внести задаток. Он указан на электронной площадке.
Участвовать в торгах в назначенное время на электронной площадке. Если вы предложите лучшую цену, с вами заключат договор аренды.
Вы можете сами решить, как использовать помещение: открыть офис, швейный цех или разместить производство. Но если захотите передать имущество в субаренду другому бизнесу, нужно получить согласие властей.
Риски аренды помещения для бизнеса
При подборе коммерческого помещения нужно учитывать риски. Рассказываем, что может пойти не так для арендатора.
Проблема: помещение под обременением — пользоваться им не получится.
Бывает, что собственник помещения ведет затяжной суд, в результате которого его имущество могут арестовать и забрать, а арендатора попросят освободить помещение.
Арендатор снял помещение в Воронежской области под магазин канцелярских товаров, сделал ремонт, привез шкафы, расставил товар. Через два месяца пришли приставы и наложили арест: помещение опечатывают, пользоваться им нельзя до решения суда.
Если бы арендатор открыл банк исполнительных производств ФССП РФ и ввел фамилию собственника помещения, то увидел бы долги на много миллионов.
Что делать. Чтобы этого избежать, надо проверить помещение перед заключением договора:
- Запросить выписку из ЕГРН и проверить, есть ли на помещении обременения или зарегистрированные договоры аренды.
- Проверить на сайте ФССП РФ, есть ли фамилия собственника в списке должников. Если собственник помещения — компания, ее можно проверить в сервисе «Прозрачный бизнес» на сайте ФНС.
- Внести в договор условие, что арендодателю нельзя передавать помещение третьим лицам на весь срок аренды.
Проблема: арендодатель увеличивает арендную плату, когда захочет.
Если не указать в договоре четкий порядок увеличения арендной платы, придется вести сложные переговоры или съезжать.
Арендатор снял помещение у винотеки и начал продавать сыр. Через год сырная лавка пошла в гору и арендодатели захотели продавать сыр сами. Расторгнуть договор они не могли, потому что он был заключен на три года, поэтому решили повысить стоимость аренды на 30%, чтобы арендатор съехал сам.
В договоре было указано, что индексировать арендную плату арендодатель может не чаще раза в год, про конкретный процент индексации стороны заранее не договаривались.
Арендатор мог бы пойти в суд и обвинить арендодателя в злоупотреблении правом, но он не стал бороться и съехал в другое место.
Что делать. Чтобы этого избежать, нужно закрепить в договоре условия пересмотра арендной платы:
- Арендатор должен добиться, чтобы изменения арендной платы были оговорены заранее или привязаны к уровню инфляции.
- Арендатор должен закрепить в договоре условия изменения арендной платы.
Чтобы не столкнуться с проблемами, выбирайте надежного арендодателя, внимательно составляйте договор и обговаривайте условия расторжения.
Что, на ваш взгляд, самое важное при выборе помещения для бизнеса?