Сделка на 1 млрд рублей: как из здания бывшей тюрьмы создали доходный бизнес
Расскажем вам о процессе решения задачи по продаже неоднозначного объекта столичной недвижимости с непростой историей и множеством «отягчающих обстоятельств».
С чего всё начиналось
Дореволюционное здание женской пересыльной тюрьмы 1913 года постройки в ходе ряда финансово-исторических поворотов к концу 2010-х годов оказалось на балансе одного из крупнейших российских банков. Банк не испытывал ни малейшей радости от обладания этим активом, который генерировал больше убытков, чем прибыли, а, кроме того, вынуждал специалистов банка проводить массу непрофильной для них работы по его содержанию.
Была задача выгодно продать объект по рыночной цене и добиться увеличения прибыли от здания на период его продажи
Банком была поставлена задача: выгодно продать объект по рыночной цене, одновременно с этим — добиться увеличения прибыли от здания на период его продажи.
Здание имело очень серьезные минусы. Построенное как тюрьма, оно обладало глухими внешними стенами, крайне толстыми стенами в основании — больше метра толщиной, деревянными перекрытиями. Для использования под офисы его портило отсутствие окон в целом ряде помещений, полное отсутствие шумоизоляции и вентиляции. В своем время здание строилось в два этапа, имелся перепад в пол-этажа, что исключало вариант его продажи под апартаменты. Кроме того, рядом находилось трамвайное депо, и было шумно от проезжающего мимо транспорта. Там были старые лифты. И мы не раз застревали в них вместе с клиентами. Энергопотребление здания было довольно высоким, что также не устраивало инвесторов. Всё это не добавляло привлекательности для потенциальных покупателей и формировало стоимость ниже рынка.
Часть территории здания захватили рейдеры, а во дворике был действующий стрип-клуб
Проблем добавляли и рейдеры, которые в период «лихих 90-х» захватили часть территории под открытым небом во дворах и создавали сложности для добросовестных арендаторов. Один из этих двориков пустовал, но был закрыт крышей так, что вода с нее лилась буквально в окна одного из помещений, во втором дворике находился действующий стрип-клуб.
Единственным плюсом объекта было выгодное расположение — в центре Москвы, у метро Белорусская.
К решению проблем и сделке
На момент начала нашей работы по этому проекту здание в течение 3-5 лет функционировало как «бизнес-центр». При этом арендаторы занимали около половины площади, остальная пустовала. Для начала необходимо было сдать максимум квадратных метров и повысить доходность от объекта и тем самым доказать его привлекательность для потенциальных инвесторов.
В начале мы рассматривали идею продать объект по частям, «разрезав» на помещения, но отказались от нее. Получалось, что мы быстро продадим самые привлекательные объекты в здании, самые выгодные, с хорошим видом, с хорошим входом, а всё остальное — коридоры, подвалы, крыши, чердаки — весь этот баланс останется на руках у заказчика, целью которого и было освободиться от обременений с этим объектом.
Для офисной недвижимости чрезвычайно важен аспект окупаемости объекта. В этом случае он составлял порядка 12 лет. Важной задачей стало снижение этого срока.
Предстояла долгая, кропотливая и комплексная работа. Необходимо было:
- повысить доходность объекта и снизить срок его окупаемости;
- в ходе судебных разбирательств очистить территорию от незаконных владельцев с поддельными документами;
- добиться снижения кадастровой стоимости, чтобы новые собственники платили меньший налог от этой стоимости.
Работа включала в себя:
- решение финансовых задач, а также юридических, коммуникационных, инвестиционных вопросов;
- выполнение управленческой функции — постановку задач и контроль;
- непосредственно продажу.
Первым шагом стали переговоры с арендаторами — уже существующими и потенциальными. В итоге мы сдали всё, вплоть до тамбуров возле лифта, чтобы каждый квадратный метр приносил деньги. Какие-то площади предложили сдавать в почасовую аренду. Это оказалось прибыльнее, чем если бы они сдавались в надолго. Было больше 100 арендаторов: от одного квадратного метра под банкомат до офиса одного из банков (не владельца), который занимал площадь более 300 метров. Наполняемость выросла более чем на 30 процентов, а срок окупаемости уменьшился до 7,5 лет.
Вторым шагом стали суды с рейдерами, незаконно установившими крыши под открытым небом во дворах объекта. Для составления искового заявления потребовались историческая архивная экспертиза, техническая экспертиза и запросы в коммунальные службы города. Таким образом нам удалось доказать неправомерность их действий и избавиться от неприятного соседства. Кроме того, необходимо было найти взаимопонимание и с мощной юридической службой фактического владельца здания.
Третьим шагом стало снижение кадастровой стоимости. Чтобы доказать свою позицию в кадастровой палате, нам понадобилось собрать и предоставить следующие документы:
- заявление об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки;
- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости или копия правоустанавливающего документа на недвижимость, например, договор аренды земельного участка;
- отчет об оценке рыночной стоимости на бумаге и в электронном виде с электронной подписью.
Решая эти вопросы, параллельно мы мониторили рынок. Одним из вариантов привлечения инвесторов было предложение здания под отель благодаря выгодному расположению в центре столицы и транспортной доступности. Ряд компаний, в том числе и международных, осматривали объект, но отказались от приобретения — они поняли, что из-за перепада в пол-этажа ни гости с чемоданами, ни горничная не смогут пройти. А перестройка здания фактически стоила как строительство с нуля.
Многих потенциальных инвесторов отпугивал «дух» бывшей тюрьмы
Многие потенциальные инвесторы отказывались и не по финансовым причинам — «дух» бывшей тюрьмы отпугивал многих. Поэтому в сделках с недвижимостью свою роль играет и такой аспект.
Интерес со стороны инвесторов начал расти спустя несколько месяцев, после того, как объект стал показывать значительно возросшую ежемесячную доходность. Нам оставалось найти покупателя, договориться с ним о цене, и, кроме того, подсказать, что нужно будет предпринять, чтобы срок окупаемости еще более снизился — до 6,5 лет. И мы его нашли. Сделка на сумму в 1 млрд рублей состоялась в самый последний день года. Буквально в то время, когда по всей стране уже сидели за праздничными столами, мы обменивались финальными документами и подписывали их, успев заключить сделку незадолго до боя курантов. Согласно статистике, в Москве за весь этот год был продано офисной недвижимости на 10 млрд, то есть эта сделка составила 10 процентов столичного ежегодного рынка.
Наша сделка на сумму в 1 млрд рублей составила 10% годового рынка недвижимости Москвы
Новому владельцу объекта мы аргументированно описали перспективу дальнейшего развития, познакомили его с управленческой отчётностью и денежными потоками, объяснили, за счёт чего он может оптимизировать расходы и повысить доходность. Условием сделки было также сохранение рабочих мест для ключевых сотрудников, которые лучше всего знают объект с инженерно-технической точки зрения.
Что с бизнесом сейчас
На сегодняшний день объект продолжает успешно функционировать как бизнес-центр. Новые собственники воплотили в жизнь рекомендации по увеличению эффективности, дождались снижения кадастровой стоимости. Акционеры очень довольны руководством и проектом в целом. А здание использовали в качестве залога для приобретения ещё одного офисного объекта на Цветном бульваре. Актив стал высоколиквидным.
В завершение
Мы в TriA недвижимость уверены, что нет невыполнимых задач. Даже те, что кажутся такими изначально, можно решить, если подвергнуть тщательному анализу и разложить на подзадачи. Главное — верить в себя и свои силы. И работать не покладая рук.
Какие направления для инвестиций в недвижимость вы считаете перспективными на ближайшие 3-4 года?