Какой налог платить ИП при продаже недвижимости?

13 января 2024

19.7K

Редактор: Юлия Маркевич

ИП при продаже недвижимости нужно уплатить налог. Какой именно, зависит от системы налогообложения и от того, как использовали имущество

Отвечает Евгений Бельский

Эксперт по праву

Отвечает Евгений Бельский

Эксперт по праву

Читатель спрашивает: «Я индивидуальный предприниматель. Собираюсь продавать помещение, которое использовал под офис. Мне придется заплатить какой-то налог с продажи коммерческой недвижимости?»

Если имущество использовали в бизнесе, налог платят в зависимости от системы налогообложения

На то, что ИП использовал имущество для предпринимательской деятельности, могут указывать такие признаки:

Предприниматель получал доходы от использования имущества и отражал их в книге учета доходов и расходов, а если ИП работает на патенте — в книге учета доходов.
Предприниматель оплачивал коммунальные расходы с расчетного счета и фигурировал в договорах как ИП.
ИП указывал адрес недвижимости в договорах с контрагентами, в счетах и других документах.
Имущество проблематично использовать в личных целях. Например, это относится к цеху или магазину.
Покупатель перевел деньги за недвижимость на расчетный счет ИП.

Вид и порядок расчета налога зависят от системы налогообложения, на которой работает предприниматель.

ИП на УСН «Доходы». Со всей суммы от продажи недвижимости ИП на УСН «Доходы» надо уплатить налог по обычной ставке, чаще всего это 6%. Расходы на покупку имущества учитывать нельзя.

ИП на УСН «Доходы минус расходы». Надо включить доходы от продажи недвижимости в общую сумму заработков отчетного квартала.

В расходах по сделке можно учесть только траты на оформление продажи. Например, стоимость услуг нотариуса.

Если ИП продал недвижимость раньше, чем прошло 10 лет с момента покупки, ему придется:

Исключить расходы на покупку из затрат года, в котором он их учел.
Начислить амортизацию и включить ее в расходы во всех периодах, в течение которых предприниматель использовал недвижимость.
Пересчитать налог за периоды пользования недвижимостью. Если в результате налог увеличился, нужно уплатить недоимку и пени.
Подать уточненные декларации за все годы использования недвижимости в деятельности по УСН.

ИП на ОСН. На общей системе налогообложения в расходы включают остаточную стоимость недвижимости. Это первоначальная стоимость имущества за минусом амортизации.

В цену продажи имущества надо включить НДС.

ИП на ЕСХН. Предприниматель на едином сельхозналоге уплачивает налог так же, как ИП на упрощенке «Доходы минус расходы».

ИП на патенте. Если предприниматель не совмещал патент с упрощенкой, с доходов от продажи недвижимости ему придется уплатить НДС и НДФЛ. Уменьшить доходы на расходы не получится.

Если ИП совмещал патент с УСН, при продаже имущества ему надо будет уплатить налог по правилам, которые действуют для упрощенки.

Больше статей про налоги

Если ИП не использовал имущество в бизнесе, нужно уплатить НДФЛ

Если предприниматель использовал имущество только в личных целях, надо уплатить налог как обычный человек — НДФЛ по ставке 13%. Например, при продаже квартиры, в которой предприниматель жил с семьей.

В этом случае будут действовать правила для физлиц без статуса ИП. Например, не придется платить налог за то имущество, которое было в собственности более пяти лет, а в некоторых случаях и трех лет.

Спросите у эксперта

В разделе «Вопрос-ответ» эксперты Тинькофф разбирают популярные вопросы читателей по налогообложению, законам, трудовым спорам и другим проблемам в бизнесе. Вы можете отправить свой вопрос на почту secrets@tinkoff.ru.

Юлия Маркевич

Как считаете, какие сложности могут быть при уплате налогов во время продажи недвижимости?

Дмитрий Демидов

21.03, 00:03

Здравствуйте. С 2020г зарегистрировал ИП (усн 6% , ОКВЭД продажа недвижимости)
Продаю зем участок , владею с 2005 г
Придётся ли платить налог ?
Если да , какой ?

Эксперт Бизнес-секретов

21.03, 17:10

Здравствуйте.
Если земельный участок вы приобретали как ИП для предпринимательской деятельности (например, для перепродажи или сдачи его в аренду), и/или если вы как ИП при регистрации заявили такой вид деятельности, как покупка и продажа собственного недвижимого имущества (код 68.1 ОКВЭД2), который включает продажу земельных участков (код 68.10.23 ОКВЭД2), то доходы от продажи такого участка учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу при УСН.
В других случаях доходы от продажи земельных участков облагаются НДФЛ. Об этом говорится в Письме Минфина от 07.07.2020 N
03-11-11/58899 — tel:03-11-11/58899
.
В вашем случае, учитывая наличие профильного кода ОКВЭД в ЕГРИП, налоговая с большой долей вероятности может посчитать доход от продажи земли доходом от бизнеса.

Святослав Убрянов

28.08, 15:53

Добрый день. Я ИП, усн доходы. Получил в собственность в 2023 году земельный участок в СНТ по «дачной амнистии». Сейчас делаю документы на жилой дом на этой земле. Если я добавлю дополнительный оквэд «Продажа собственной недвижимости» и продам, получится ли это подвести под налоговую базу УСН? Либо лучше сделать перед жтим какой-то договор аренды с оплатой на расчетный счет? И оплата с продажи должна поступить на р/с ИП, или другие варианты тоже возможны?

Эксперт Бизнес-секретов

28.08, 19:55

Здравствуйте.
Уточним детали и вернемся с ответом позже.

Эксперт Бизнес-секретов

30.08, 13:43

Здравствуйте.
Вы можете учесть сумму от продажи как доход по УСН в случае, если соблюдаете условия:
1) в ЕГРИП в числе видов деятельности указали покупку и продажу собственного недвижимого имущества (код ОКВЭД 68.1);
2) как ИП использовали проданное помещение для своего бизнеса: учитывали доходы от сдачи в аренду помещения при расчете налоговой базы и подавали в ИФНС специальное уведомление, чтобы не платить налог на имущество с физлиц.
Если какое-то из этих условий не выполнили, тогда с поученных денег нужно уплатить НДФЛ 13%.
При этом вы не можете воспользоваться имущественным вычетом. Также нет возможности уменьшить сумму, полученную от продажи помещения, на расходы по его приобретению. Это связано с тем, что недвижимость использовалали в бизнесе.
Деньги от продажи могут поступить на любой счет — предпринимательский или личный.

Александр Меньщиков

24.02, 11:25

Здравствуйте!
Покупаю дом как ИП (УСН Доход, только ИТшные ОКВЭДы), оплачиваю продавцу часть живыми деньгами, часть переуступкой права требования займа. Дом планирую довести до ума и продать в течение года, как физлицо (не от своего ИП), так как если продавать как ИП, должен буду заплатить 6% со всей суммы, а если как физлицо , то 13% c с разницы.
Вопросы:
1. смогу ли я при подаче декларации учесть расходы своего ИП (оплата деньгами и займ, право требования которого переуступил)?
2. смогу ли я учесть расходы, которые понес как физик на достройку этого дома?

your_doctor

03.04, 09:43

Здравствуйте! вопрос такой: с 2000 как физлицо владею частью домовладения (жилой дом). 20 лет жила сама. с 2019 зарегистрирована как ИП, ОКВЭД 68.20. Сейчас эту недвижимость сдаю в найм, отчитываюсь как ИП УСЕ 6%. и в 2023 даже применила налоговую льготу как на имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
Теперь планирую этот объект продать. Не прийдется ли платить налог, как ИП за продажу имущества, используемого в коммерции.
Либо как доказать, что сейчас именно этот объект не используется в предпринимательской деятельности?

Вячеслав

03.04, 16:43

Здравствуйте!
Если я открыл ИП УСН с ОКВЭД 68.10.21» Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества», и продам свой жилой дом (деньги получил на счёт ИП) ,то считается,что я использовал его в коммерческих целях и я плачу налог 6% .
Вопрос в том , плачу ли я, что нибудь ещё, кроме 6% за использования дома в коммерческих или каких нибудь ещё целях?
Был в налоговой, там сказали что надо какой-то страховой взнос и чего-то ещё заплатить!
Так ли это?

Анна Ивченко

03.04, 17:32

Вячеслав, очевидно имелось ввиду фиксированные взносы ИП «за себя» — в СФР и на ОМС. В 2024, кажется все одним платежом идет. Если платить раз в квартал — на эту сумму можно уменьшить налог.