Может ли самозанятый сдавать недвижимость в субаренду?
Читатель Алексей спрашивает: «Могу ли я как самозанятый сдавать недвижимость в субаренду?»
Самозанятый может сдавать в аренду и субаренду только жилые помещения
Закон разрешает самозанятым сдавать в аренду или субаренду жилые помещения. Но пересдавать помещение можно только с письменного согласия арендатора.
Жилое помещение — то, которое подходит для постоянного проживания людей, например дом, квартира или отдельная комната. А вот склад, офис или земельный участок самозанятые сдавать не могут — это нежилая недвижимость. Для этого нужно зарегистрировать ИП и выбрать другую систему налогообложения.
Посмотреть назначение помещения можно в техническом паспорте здания или в выписке из ЕГРН на сайте госуслуг.
Также самозанятому надо следить за суммой дохода: он не должен превышать 2,4 млн рублей нарастающим итогом с начала года. Если доход от субаренды превысит лимит, надо регистрировать ИП на УСН, АУСН или патенте.
Как самозанятому отчитываться в налоговую по доходам от субаренды
Когда придет платеж по аренде, нужно сформировать чек в приложении «Мой налог» или в приложении Т-Банк и отправить арендодателю. Уплатить налог надо до 25-го числа следующего месяца. Например, выдали чек 10 марта — уплатить налог надо до 25 апреля.
Налоговая ставка зависит от того, кто арендует помещение. Если человек без статуса ИП, налог — 4%, если компания или ИП — 6%.
Что будет, если самозанятый сдает нежилые помещения
Сдавать нежилые помещения — значит вести предпринимательскую деятельность. Если делать это как самозанятый, без регистрации ИП, налоговая может оштрафовать на 10% от доходов, но минимум на 40 000 ₽.
Еще налоговая доначислит неуплаченные налоги на доход от аренды — 13% НДФЛ и НДС по ставке 20/120.
Также могут оштрафовать за неуплату налогов на 20%, если сделали это неумышленно. И на 40%, если умышленно. Доказывать умысел будет налоговая.
Василий — самозанятый без статуса ИП — арендовал склад за 10 000 ₽ в месяц и сдавал его компании в субаренду. Через 10 месяцев налоговая узнала об этом. За это время Василий заработал 100 000 ₽ и заплатил 6000 ₽ НПД. Вот что ему грозит.
13% НДФЛ: 100 000 ₽ × 13% = 13 000 ₽.
НДС по ставке 20/120: 100 000 ₽ × 20/120 = 16 666 ₽.
Получается 29 666 ₽ налогов, из них нужно вычесть 6000 ₽ НПД, которые Василий уже уплатил. Итого налогов — 23 666 ₽.
Штраф за предпринимательскую деятельность без регистрации — 40 000 ₽.
Еще будет штраф за неуплату налогов. Если налоговая докажет, что Василий умышленно не уплатил НДФЛ и НДС, штраф будет: 23 666 ₽ × 40% = 9466 ₽.
Итого: 23 666 ₽ + 40 000 ₽ + 9466 ₽ = 73 132 ₽.
Если не докажет: 23 666 ₽ × 20% = 4733 ₽.
Итого: 23 666 ₽ + 40 000 ₽ + 4733 ₽ = 68 666 ₽.
Итого Василий заплатит в бюджет за сдачу нежилого помещения на НПД —68 666 ₽ , а если налоговая докажет, что не уплатил налоги умышленно, то73 132 ₽.
Если бы Василий зарегистрировал ИП и выбрал упрощенную систему налогообложения «Доходы», он уплатил бы фиксированные взносы — в 2023 году это 45 842 ₽. На них можно уменьшить налог на УСН до нуля и платить его не придется.
Рассылка: как вести бизнес в России
Каждую неделю присылаем самые важные новости бизнеса, разборы законов и инструкции, которые помогут вести свое дело
Вопрос эксперту
Задайте любой вопрос про бизнес. Например, о налогах, найме работников, оформлении сертификатов на товары или работе на маркетплейсах. Ответ пришлем на вашу почту. Самыми частыми вопросами и ответами на них делимся в Бизнес-секретах в разделе «Вопросы-ответы».
Приходилось ли вам сдавать недвижимость в субаренду?
Добрый день. Можно ли ИП на Патенте (Розничная торговля строительными материалами), уменьшить налог 1% с годового оборота на сумму фиксированных взносов, уплаченных в течении 2023 г. Пример: (1250000 р. сумма патента -300000 р.сумма не облагаемая налогом — сумма фиксированных взносов) х на 1% ?
Владимир, здравствуйте.
Уточним детали и позже вернемся с ответом.
Владимир, мы подготовили статьи о том, как ИП платить страховые взносы и работать на патенте. Вы можете ознакомиться с ними по ссылкам:
1. https://secrets.tinkoff.ru/voprosy-otvety/strahovye-vznosy-patent/
2. https://secrets.tinkoff.ru/biznes-s-nulya/nalogi-ip-na-patente/
Добрый день. Можно ли ИП на Патенте (Розничная торговля строительными материалами), уменьшить налог 1% с годового оборота на сумму фиксированных взносов, уплаченных в течении 2023 г. Пример: (1250000 р. сумма патента -300000 р. — сумма фиксированных взносов) х на 1% ?