Будьте в курсе событий бизнеса

Получайте первыми приглашения на вебинары, анонсы курсов и подборки статей, которые помогут сделать бизнес сильнее

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Бизнес с нуляРедактор: Евгения Осипова

Как арендовать помещение для бизнеса

От выбора правильного помещения в бизнесе зависит многое: трафик, удобство парковки, расходы на обслуживание и ремонт. Собрали советы юриста и предпринимателей, как арендовать коммерческое помещение с минимальными рисками и избежать ошибок

Владимир Якушечкин

Владимир Якушечкин

Сдает коммерческие помещения в аренду

От удачно арендованного помещения может зависеть доход бизнеса: кофейне или ларьку с шаурмой важна высокая проходимость, салону красоты — удобная парковка. Коммерческие помещения с правильным расположением и адекватной стоимостью разбирают быстро — за пару недель.

Мы поговорили с юристом по аренде и предпринимателями, которые сдают в аренду коммерческие помещения. Рассказываем, как найти свое помещение, на что обращать внимание при осмотре и как заключить договор аренды.

Как искать помещение

Коммерческое помещение можно искать самостоятельно или через агента по недвижимости.

Самостоятельно. Коммерческие помещения ищут на порталах недвижимости и досках объявлений. Самые популярные:

Самостоятельный поиск может оказаться долгим: надо ежедневно мониторить сайты с арендой, обзванивать арендодателей, выезжать на точки, вести переговоры. Заложите 2—4 часа в день на эту задачу.

Агент по недвижимости. Агент возьмет поиски на себя, вам останется несколько раз подъехать на точки и выбрать помещение. При выборе агента обращайте внимание на следующее:

  1. Хорошо ли агент знает район: может показать народные тропы, считал проходимость в разных точках.
  2. Размер комиссии. За свои услуги агент возьмет комиссию — от 50 до 100% стоимости первого месяца аренды. Чаще всего комиссию за свои услуги агент берет с собственника помещения, но возможно, что и с арендатора.

Аренда через агента может сэкономить время и нервы, но не исключено, что обойдется дороже самостоятельной. Какой способ выбрать, зависит от ваших приоритетов.

Loading...

Что важно при выборе помещения

В этом разделе расскажем, на что нужно обратить внимание при выборе помещения для розничной торговли.

Район. От того, что вы продаете, зависит выбор местоположения помещения:

  1. В центре города покупатели — туристы, а аренда дорогая. В центре открывают бары, рестораны, бутики, сувенирные лавки и большие сетевые супермаркеты. Вряд ли лавка с замороженными пельменями будет приносить прибыль и отбивать стоимость аренды.
  2. В спальных районах покупатели — обычные жители, а аренда дешевле, чем в центре. В спальных районах продают продукты, свежее мясо, фрукты и овощи, открывают спортклубы, салоны красоты, торговые центры. В спальных районах, скорее всего, будут низкие продажи премиальной одежды и селективных духов.

Можно открыть сразу несколько точек в разных районах города и посмотреть, где продажи будут лучше. Например, Вкусвилл оставляет на раскрутку три месяца: если за это время точка не начинает приносить прибыль, ее закрывают.

Местоположение. Точка должна находиться там, где как можно большему количеству клиентов удобно в ней покупать. Чтобы понять, что значит «удобно», представляем путь жителя спального района: бабушка вышла из подъезда, зашла в банкомат снять наличные с карты, в «Пятерочку» за крупами, а потом к нам — за замороженными пельменями ручной лепки. Если точка будет вписываться в привычный маршрут, скорее всего, покупатели придут.

Если точка находится в хорошем районе, но вдали от проходных мест, в неприметном дворе или арке, на трафик с улицы рассчитывать не стоит.

Фото сверху помещения для бизнеса
Чтобы лучше представить местоположение помещения, лучше взглянуть на его фотографии сверху — некоторые собственники выкладывают их в объявлении

Проходимость. Некоторым видам бизнеса важна проходимость помещения: например, кофейням, ларькам с шаурмой и прессой. Если вы продаете специфические товары, такие как снаряжение для спортивной стрельбы из лука, проходимость для вас не важна: в такие магазины клиенты приезжают специально ради конкретных товаров.

Чтобы измерить уровень проходимости, нужно в течение недели приходить к помещению трижды в день и считать количество прохожих. Считать нужно только тех, кто проходит прямо возле входа в помещение и может стать потенциальным покупателем товара.

Бабушки вряд ли заинтересуются покупкой кофе с собой, а вот недорогим кошачьим кормом — скорее всего. Чем больше будет потенциальных покупателей, тем выше проходимость.

Соседи и конкуренты. Соседние помещения могут повлиять на продажи: например, продавать ягоды выгодно рядом с крупными сетевиками. Если ваш товар будет сравним в цене, но лучше по качеству, покупатели выберут вас.

Соседи очерчивают круг покупателей — выгодно, если у соседей и вашего бизнеса одинаковая целевая аудитория. Тогда вы будете усиливать трафик в точки друг друга. А вот если соседи совсем из другой среды, это, наоборот, может уменьшить продажи.

Магазин товаров для охоты и рыбалки вряд ли привлечет клиентов, если вокруг только цветочные магазины, модные кафе и студии пилатеса. А вот кондитерской выгодно открываться в такой компании.

Стоимость аренды. Ее каждый месяц придется отдавать из выручки, поэтому в идеале она не должна превышать 30% от дохода. Обычно при подписании договора нужно заплатить обеспечительный платеж и стоимость первого месяца аренды — иногда можно договориться, чтобы сумму разбили на два месяца. Как правило, дают арендные каникулы. О том, из чего складывается стоимость аренды, мы расскажем ниже.

Условия использования. Обращайте внимание на условия в договоре — собственники могут назначать штрафы по своему усмотрению:

  1. В договоре возможен штраф за выезд раньше определенного срока.
  2. Если арендовать помещение в торговом центре, придется подчиняться его правилам: бывает, что арендодатель штрафует точку на сумму дневной выручки за опоздание на 10 минут.
  3. Проверяйте зоны ответственности арендатора и арендодателя — кто будет отвечать за ремонт, вывоз мусора, охрану. По закону за капитальный ремонт должен отвечать арендодатель, а за текущий — арендатор. Лучше прописать в договоре, что именно входит в эти понятия.

Прежде чем подписывать долгосрочный договор, посоветуйтесь с юристами: возможно, им удастся договориться так, чтобы вам было выгоднее арендовать помещение.

Ремонт и общее состояние. Если вас устраивает расположение помещения и стоимость аренды, ремонт может отойти на второй план. Для обычного розничного магазина нужно только освещение и розетки под холодильники.

Состояние помещения имеет значение, только если вы занимаетесь бизнесом, который дополнительно проверяет государство. Например, открываете пекарню с производством, детский сад или медицинский центр.

В таком случае лучше искать помещение, оборудованное под этот вид бизнеса: так вы сэкономите много денег. Чтобы упростить выбор, следует понять свои минимальные требования к помещению: без чего вы работать не сможете, а чем в случае чего готовы пожертвовать.

Например, проходимость для вас очень важна: ради нее вы готовы платить больше за аренду. Или вы ищете помещение, которое соответствует санпинам, в определенном районе города, поэтому готовы снять его с плохим ремонтом и вам неважно, какие там соседи.

Так вам будет проще сузить выбор и сэкономить время на поисках помещения.

Осмотр помещения: на что обратить внимание

Перед осмотром важно составить список характеристик помещения, которые вы будете оценивать. Вы можете составить его сами или воспользоваться нашей заготовкой.

Ниже расскажем, на что обращать внимание при осмотре коммерческого помещения.

Вход в помещение. Покупателям должно быть удобно попадать в помещение. Вход особенно важен для булочных, кофеен, столовых, розничных магазинов.

Фото входа в помещение для бизнеса
Говорят, каждая ступенька при входе в помещение — минус 10% от прибыли. Но для магазина сантехники ступеньки не так страшны, как для кофейни

Зона погрузки и разгрузки. Товар в розничные магазины привозят минимум раз в неделю — его должно быть удобно доставлять в магазин. У грузовиков должен быть свободный доступ к складу.

Парковка. Для некоторых видов бизнеса парковка увеличивает количество клиентов: удобно остановиться возле цветочного, купить букет и сразу отнести его в машину.

Размещение рекламы. Чтобы разместить вывеску на жилом доме, нужно получить разрешение от собрания жильцов дома, а в некоторых городах — еще и от администрации. Иногда за размещение вывески приходится платить ежемесячно. Узнайте условия размещения вывески заранее.

Кондиционеры. Не во всех помещениях можно установить кондиционер на стену, и это может повлиять на качество товаров. Например, если продаете фрукты, летом они могут испортиться без охлаждения.

Электроэнергия. Чтобы в помещении работали холодильники, кондиционеры, электричество, интернет, кассовый аппарат, нужны киловатты энергии. Бывает, что их не хватает, поэтому может сработать автомат защиты от перегрузки и приборы выключатся. Нужно заранее узнать, сколько киловатт есть по договору, — показания замеряет электрик.

Коммуникации. В помещении должна быть хотя бы одна мокрая точка — туалет и раковина для сотрудников. В некоторых случаях мокрых точек должно быть больше: например, детским центрам необходимы минимум три туалета — для мальчиков, девочек и взрослых.

Во время осмотра помещения делайте много фотографий, а потом спокойно заполняйте чек-лист. Это поможет вам принять взвешенное решение при выборе помещения.

Какие документы понадобятся для аренды

При заключении договора аренды понадобится три вида документов: от арендодателя, от арендатора и документы по сделке. Ниже — перечень того, что необходимо предоставить.

Документы от арендодателя:

  1. Паспорт человека, который будет подписывать договор.
  2. Сведения о компании из ЕГРЮЛ — Единого государственного реестра юридических лиц. Если договор заключает компания, проверяют сведения о ней в ЕГРЮЛ — для этого нужен ИНН или ОГРН. Если договор подписывает новый директор и в ЕГРЮЛ его еще не поменяли, дополнительно нужно решение о назначении на должность.
  3. Доверенность. Если договор подписывает доверенное лицо директора, нужна доверенность.
  4. Свежая выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Выписку может получить любой желающий на сайте, в ней указана история владения помещением: собственник, есть ли другие зарегистрированные арендаторы или обременения.
  5. Технический план помещения. В нем указана подробная схема помещения и площадь. Если эта информация не совпадает с тем, что вам хотят сдать, это повод насторожиться и возможность попросить скидку.
  6. Договоры с обслуживающими организациями. Например, с охраной, службами уничтожения насекомых и крыс, службами вывоза мусора. Важно, чтобы договоры были действующими.

Внимательно проверяйте документы арендодателя, даже если сделку помогает заключать агент: разбираться с последствиями в случае обмана придется вам, а не ему.

Документы от арендатора:

  1. Паспорт человека, который будет подписывать договор.
  2. Сведения о компании из ЕГРЮЛ — Единого государственного реестра юридических лиц. Если договор заключает компания, проверяют сведения о ней в ЕГРЮЛ — для этого нужен ИНН или ОГРН. Если договор подписывает новый директор и в ЕГРЮЛ его еще не поменяли, дополнительно нужно решение о назначении на должность.
  3. Доверенность. Если договор подписывает доверенное лицо директора, нужна доверенность.

Документы по сделке:

  1. Договор аренды. Этот документ закрепляет сделку и обязанности сторон друг перед другом.
  2. Акт даты акта приема-передачи помещения. В акте будет подробно описано состояние помещения и дополнительное оборудование, которое может перейти в аренду: кондиционеры, холодильники, витрины.

Прежде чем подписывать договор, внимательно проверьте документы, прочтите условия и обсудите их с юристом. Это поможет избежать проблем в будущем.

Если вы заключаете договор аренды на 12 месяцев и больше, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно подать заявление в МФЦ и уплатить пошлину. Сделать это может любая из сторон. Пока долгосрочный договор не зарегистрирован в Росреестре, он не вступает в силу — это значит, что стороны не обязаны выполнять обязательства.

Из чего состоит арендная плата

Арендная плата чаще всего состоит из фиксированной части, переменной части и коммунальных услуг. Рассказываем, за что ежемесячно должен платить арендатор.

Фиксированная часть. Это сумма, которую арендатор должен платить по договору вне зависимости от того, сколько он заработает. Цена зависит от площади: чем больше площадь, тем ниже стоимость метра.

В Петербурге в обычном спальном районе в 2021 году средняя цена аренды — 2000—3000 ₽ за квадратный метр. Если место проходное, например возле метро, то 4000 ₽ за квадратный метр. За помещение в цоколе, на крыльце или на втором этаже попросят 1000—1500 ₽. В центре города суммы удваиваются.

Фиксированная сумма зависит от местоположения точки и рыночной цены. Если цена сильно ниже рынка, лучше понять, из-за чего.

Переменная часть. Иногда по договору арендатор платит не только фиксированную часть, но и процент от продаж.

Продуктовый магазин платит арендодателю 100 000 ₽ и 15% от выручки ежемесячно. Если он заработает 600 000 ₽, за аренду нужно будет отдать суммарно 190 000 ₽, если заработает 800 000 ₽ — 220 000 ₽.

Если ваш заработок зависит от сезона — например, летом вы зарабатываете в среднем меньше на 20%, чем осенью и зимой, — договаривайтесь о снижении процента на месяцы спада.

Коммунальные услуги. Чаще всего за коммунальные услуги в коммерческом помещении арендатор платит самостоятельно — есть обязательные услуги, а есть по желанию.

Цветочный магазин в Казани платит:
— 15 000 ₽ за электроэнергию и отопление;
— 4000 ₽ за подачу воды;
— 3000 ₽ за клининг витрин;
— 1500 ₽ за вывоз отходов;
— 1500 ₽ за охрану;
— 1500 ₽ за интернет;
— 1500 ₽ за аренду рекламного места.

Итого: 28 000 ₽ ежемесячно за коммунальные услуги.

Расчет коммунальных услуг для арендаторов помещений для бизнеса
Так может выглядеть таблица с расчетами коммунальных услуг для нескольких арендаторов в одном помещении

Можно договориться с арендодателем, что часть коммунальных услуг он возьмет на себя: например, вывоз мусора, оплату охраны и интернета. Каждый случай индивидуален, и это надо проговаривать с арендодателем до заключения сделки.

Как заключить договор аренды

Чтобы заключить договор аренды, нужно договориться об условиях, внести их в документ и подписать его. Можно взять наш шаблон договора и доработать его под свою ситуацию.

Договор аренды обычно состоит из пяти частей.

Предмет договора. В разделе есть вся информация о помещении: адрес, площадь, кадастровый номер, перечень имущества, которое передается в аренду. В этом разделе важно указать, что помещение сдается в аренду без обременений: на него не наложены аресты, не претендуют другие собственники, оно не сдано другим арендаторам.

Стороны договора. Здесь будут указаны паспортные данные или данные о компаниях, заключающих договор. Если договор заключают представители по доверенности, это тоже может быть указано в разделе.

Срок действия договора. Есть три возможных срока договора:

  1. Краткосрочный — на 11 месяцев. Такой договор не подлежит регистрации в Росреестре.
  2. Долгосрочный — от 12 месяцев. Долгосрочный договор нужно зарегистрировать в Росреестре, это может сделать и арендатор, и арендодатель.
  3. Договор с неопределенным сроком. Такой договор тоже не нужно регистрировать в Росреестре.

Срок аренды стороны выбирают самостоятельно. Как правило, коммерческие помещения собственники сдают надолго.

Способы внесения арендной платы. В этом пункте подробно описывают размер платежа, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно до 10-го числа арендатор перечисляет фиксированную часть платежа на расчетный счет арендодателю, а до 20-го числа — переменную часть платежа на этот же счет.

В этом разделе важно прописать условия повышения арендной платы: например, раз в год не более чем на 15% от стоимости.

Права и обязанности каждой стороны. Обычно в обязанности арендодателя входит предоставление помещения в надлежащем состоянии, капитальный ремонт и обеспечение сопутствующих услуг: водоотведения, электричества, охраны помещения.

В обязанности арендатора входит перечисление платежа каждый месяц и содержание помещения в порядке.

Дополнительно стороны могут договориться о других обязанностях и правах: например, обговорить обязанности при ремонте, добавить штрафы за нарушения, указать порядок досрочного расторжения договора.

Главное правило в заполнении договора — конкретика. Вместо общей фразы «Арендодатель отвечает за капитальный ремонт» лучше написать, что в него входит: «Арендодатель отвечает за капитальный ремонт: исправность вытяжки, коммуникаций, системы вентиляции и т. д.». В таком случае, если в будущем возникнет конфликтная ситуация, договор поможет ее быстро решить.

Риски аренды помещения для бизнеса

При подборе коммерческого помещения нужно учитывать риски. Рассказываем, что может пойти не так для арендатора.

Проблема: помещение под обременением — пользоваться им не получится.

Бывает, что собственник помещения ведет затяжной суд, в результате которого его имущество могут арестовать и забрать, а арендатора попросят освободить помещение.

Арендатор снял помещение в Воронежской области под магазин канцелярских товаров, сделал ремонт, привез шкафы, расставил товар. Через два месяца пришли приставы и наложили арест: помещение опечатывают, пользоваться им нельзя до решения суда.

Если бы арендатор открыл банк исполнительных производств ФССП РФ и ввел фамилию собственника помещения, то увидел бы долги на много миллионов.

Что делать. Чтобы этого избежать, надо проверить помещение перед заключением договора:

  1. Запросить выписку из ЕГРН и проверить, есть ли на помещении обременения или зарегистрированные договоры аренды.
  2. Проверить на сайте ФССП РФ, есть ли фамилия собственника в списке должников.
  3. Внести в договор условие, что арендодателю нельзя передавать помещение третьим лицам на весь срок аренды.

Проблема: арендодатель увеличивает арендную плату, когда захочет.

Если не указать в договоре четкий порядок увеличения арендной платы, придется вести сложные переговоры или съезжать.

Арендатор снял помещение у винотеки и начал продавать сыр. Через год сырная лавка пошла в гору и арендодатели захотели продавать сыр самостоятельно. Расторгнуть договор они не могли, потому что он был заключен на три года, поэтому они решили повысить стоимость аренды на 30%, чтобы арендатор съехал сам.

В договоре было указано, что индексировать арендную плату арендодатель может не чаще раза в год, про конкретный процент индексации стороны заранее не договаривались.

Арендатор мог бы пойти в суд и обвинить арендодателя в злоупотреблении правом, но он не стал бороться и съехал в другое место.

Что делать. Чтобы этого избежать, нужно закрепить в договоре условия пересмотра арендной платы:

  1. Арендатор должен добиться, чтобы изменения арендной платы были оговорены заранее или привязаны к уровню инфляции.
  2. Арендатор должен проговорить условия изменения арендной платы.
Плохая формулировкаХорошая формулировка
Арендодатель вправе изменить стоимость арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в годАрендодатель вправе изменять размер арендной платы не более чем на 5% не чаще чем один раз в год. Об увеличении размера арендной платы нужно сообщать за месяц

Судебные разбирательства по делам аренды входят в тройку самых популярных в России: за прошлый год суды рассмотрели более 80 тысяч таких дел. Чтобы не столкнуться с проблемами, выбирайте надежного арендодателя, внимательно составляйте договор и обговаривайте условия расторжения.

Loading...

Сейчас читают