Как арендовать помещение для бизнеса

От удачно арендованного помещения может зависеть доход бизнеса: кофейне или ларьку с шаурмой важна высокая проходимость, салону красоты — удобная парковка. Коммерческие помещения с правильным расположением и адекватной стоимостью разбирают быстро — за пару недель.

Мы поговорили с юристом по аренде и предпринимателями, которые сдают коммерческие помещения. Рассказываем, как найти свое помещение, на что обращать внимание при осмотре и как заключить договор аренды.

Как искать помещение

Коммерческое помещение можно искать самостоятельно или через агента по недвижимости.

Самостоятельно. Коммерческие помещения ищут на порталах недвижимости и досках объявлений. Самые популярные:

• Авито;
• Циан;
• Яндекс Недвижимость;
• Бизнес-навигатор от корпорации МСП;
• аренда от региональных центров поддержки предпринимательства (на примере Москвы).

Самостоятельный поиск может оказаться долгим: надо ежедневно мониторить сайты с арендой, обзванивать арендодателей, выезжать на точки, вести переговоры. Заложите 2—4 часа в день на эту задачу.

Агент по недвижимости. Агент возьмет поиски на себя, вам останется несколько раз подъехать на точки и выбрать помещение. При выборе агента обращайте внимание на следующее:

1. Хорошо ли агент знает район: может показать народные тропы, считал проходимость в разных точках.
2. Размер комиссии. За свои услуги агент возьмет от 50 до 100% стоимости первого месяца аренды. Чаще всего комиссию агент берет с арендатора.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости через агента может сэкономить время и нервы, но не исключено, что обойдется дороже самостоятельной. Какой способ выбрать, зависит от ваших приоритетов.

Что важно при выборе помещения

В этом разделе расскажем, на что нужно обратить внимание при выборе помещения для розничной торговли.

Район. От того, что вы продаете, зависит выбор местоположения:

1. В центре города покупатели — туристы, а аренда дорогая. Там открывают бары, рестораны, бутики, сувенирные лавки и большие сетевые супермаркеты. Вряд ли лавка с замороженными пельменями будет приносить прибыль и отбивать стоимость аренды.
2. В спальных районах покупатели — обычные жители, а аренда дешевле, чем в центре. В спальных районах продают продукты, свежее мясо, фрукты и овощи, открывают спортклубы, салоны красоты, торговые центры. В спальных районах, скорее всего, будут низкие продажи премиальной одежды и селективных духов.

Можно открыть сразу несколько точек в разных районах города и посмотреть, где продажи будут лучше. Например, Вкусвилл оставляет на раскрутку три месяца: если за это время точка не начинает приносить прибыль, ее закрывают.

Местоположение. Точка должна находиться там, где как можно большему количеству клиентов удобно в ней покупать. Чтобы понять, что значит «удобно», представляем путь жителя спального района: бабушка вышла из подъезда, зашла в банкомат снять наличные с карты, в «Пятерочку» за крупами, а потом к нам — за замороженными пельменями ручной лепки. Если точка будет вписываться в привычный маршрут, скорее всего, покупатели придут.

Если точка находится в хорошем районе, но вдали от проходных мест, в неприметном дворе или арке, на трафик с улицы рассчитывать не стоит.

Проходимость. Некоторым видам бизнеса важна проходимость помещения: например, кофейням, ларькам с шаурмой и прессой. Если вы продаете специфические товары, такие как снаряжение для спортивной стрельбы из лука, проходимость для вас не важна: в такие магазины клиенты приезжают специально ради конкретных товаров.

Соседи и конкуренты. Соседние помещения могут повлиять на продажи: например, продавать ягоды выгодно рядом с крупными сетевиками. Если ваш товар будет сравним в цене, но лучше по качеству, покупатели выберут вас.

Соседи очерчивают круг покупателей — выгодно, если у соседей и вашего бизнеса одинаковая целевая аудитория. Тогда вы будете усиливать трафик в точки друг друга. А вот если соседи совсем из другой среды, это, наоборот, может уменьшить продажи.

Магазин товаров для охоты и рыбалки вряд ли привлечет клиентов, если вокруг только цветочные магазины, модные кафе и студии пилатеса. А вот кондитерской выгодно открываться в такой компании.

Условия использования. Обращайте внимание на условия в договоре — собственники могут назначать штрафы по своему усмотрению:

1. В договоре возможен штраф за выезд раньше определенного срока.
2. Если арендовать помещение в торговом центре, придется подчиняться его правилам: бывает, что арендодатель штрафует точку на сумму дневной выручки за опоздание на 10 минут.
3. Проверяйте зоны ответственности арендатора и арендодателя — кто будет отвечать за ремонт, вывоз мусора, охрану. По умолчанию за капитальный ремонт отвечает арендодатель, а за текущий — арендатор. Лучше прописать в договоре, что именно входит в эти понятия.

Прежде чем подписывать долгосрочный договор, посоветуйтесь с юристами: возможно, им удастся договориться так, чтобы вам было выгоднее арендовать помещение.

Ремонт и общее состояние. Если вас устраивает расположение помещения и стоимость аренды, ремонт может отойти на второй план. Для обычного розничного магазина нужно только освещение и розетки под холодильники.

Состояние помещения важно, только если вы занимаетесь бизнесом, который дополнительно проверяет государство. Например, открываете пекарню с производством, детский сад или медицинский центр.

Тогда лучше искать помещение, оборудованное под этот вид бизнеса: так вы сэкономите много денег. Чтобы упростить выбор, следует понять свои минимальные требования к помещению: без чего вы работать не сможете, а чем в случае чего готовы пожертвовать.

Например, проходимость для вас очень важна: ради нее вы готовы платить больше за аренду. Или вы ищете помещение, которое соответствует санпинам, в определенном районе города, поэтому готовы снять его с плохим ремонтом и вам неважно, какие там соседи.

Так вам будет проще сузить выбор и сэкономить время на поисках помещения.

Осмотр помещения: на что обратить внимание

Ниже расскажем, на что обращать внимание при осмотре коммерческого помещения.

Вход в помещение. Покупателям должно быть удобно попадать в помещение. Вход особенно важен для булочных, кофеен, столовых, розничных магазинов.

Зона погрузки и разгрузки. Товар в розничные магазины привозят минимум раз в неделю — его должно быть удобно доставлять в магазин. А грузовикам нужен свободный доступ к складу.

Парковка. Для некоторых видов бизнеса парковка увеличивает количество клиентов: удобно остановиться возле цветочного, купить букет и сразу отнести его в машину.

Размещение рекламы. Чтобы разместить вывеску на жилом доме, нужно получить разрешение от собрания жильцов дома, а в некоторых городах — еще и от администрации. Иногда за вывеску приходится платить ежемесячно. Узнайте условия размещения вывески заранее.

Кондиционеры. В помещении должна быть хотя бы одна мокрая точка — туалет и раковина для сотрудников. Иногда мокрых точек должно быть больше: например, детским центрам нужны минимум три туалета: для мальчиков, девочек и взрослых.

Электроэнергия. Чтобы в помещении работали холодильники, кондиционеры, электричество, интернет, кассовый аппарат, нужны киловатты энергии. Бывает, что их не хватает, поэтому может сработать автомат защиты от перегрузки и приборы выключатся. Нужно заранее узнать, сколько киловатт есть по договору, — показания замеряет электрик.

Коммуникации. В помещении должна быть хотя бы одна мокрая точка — туалет и раковина для сотрудников. В некоторых случаях мокрых точек должно быть больше: например, детским центрам необходимы минимум три туалета — для мальчиков, девочек и взрослых.

Во время осмотра помещения делайте много фотографий, а потом спокойно заполняйте чек-лист. Это поможет вам принять взвешенное решение при выборе помещения.

Какие документы понадобятся для аренды

При заключении договора аренды нужны три вида документов: от арендодателя, от арендатора и бумаги по сделке. Ниже — перечень того, что надо собрать.

Документы арендодателя:

1. Паспорт человека, который будет подписывать договор.
2. Сведения о компании из ЕГРЮЛ — Единого государственного реестра юридических лиц, сведения об ИП из ЕГРИП — Единого государственного реестра предпринимателей — по ИНН, ОГРН, либо ОГРНИП. Если договор подписывает новый директор и в ЕГРЮЛ его еще не поменяли, дополнительно нужно решение о назначении на должность.
3. Доверенность. Если договор подписывает доверенное лицо директора, нужна доверенность.
4. Свежая выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Выписку может получить собственник на сайте, в ней указана история владения помещением: есть ли другие зарегистрированные арендаторы или обременения.
5. Технический план помещения. В нем указана подробная схема помещения и площадь. Если эта информация не совпадает с тем, что вам хотят сдать, это повод насторожиться и возможность попросить скидку.
6. Договоры с обслуживающими организациями. Например, с охраной, службами уничтожения насекомых и крыс, службами вывоза мусора. Важно, чтобы договоры были действующими.

Внимательно проверяйте документы арендодателя, даже если сделку помогает заключать агент: разбираться с последствиями в случае обмана придется вам, а не ему.

Документы арендатора:

1. Паспорт человека, который будет подписывать договор.
2. Сведения о компании из ЕГРЮЛ — Единого государственного реестра юридических лиц, сведения об ИП из ЕГРИП — Единого государственного реестра предпринимателей — по ИНН, ОГРН, либо ОГРНИП. Если договор подписывает новый директор и в ЕГРЮЛ его еще не поменяли, дополнительно нужно решение о назначении на должность.
3. Доверенность. Если договор подписывает доверенное лицо директора или ИП, нужна доверенность.

Документы по сделке:

1. Договор аренды. Он закрепляет сделку и обязанности сторон друг перед другом.
2. Акт приема-передачи помещения. В нем будет подробно описано состояние помещения и дополнительное оборудование, которое может перейти в аренду: кондиционеры, холодильники, витрины.

Из чего состоит арендная плата

Арендная плата чаще всего состоит из фиксированной части, переменной части и стоимости коммунальных услуг. Рассказываем, за что ежемесячно должен платить арендатор.

Фиксированная часть. Это сумма, которую арендатор должен платить по договору независимо от того, сколько заработает. Цена определяется площадью: чем она больше, тем ниже стоимость метра.

В Петербурге в обычном спальном районе в 2024 году средняя цена аренды — 2000—3000 ₽ за квадратный метр. Если место проходное, например у метро, то 4000 ₽ за квадратный метр. За помещение в цоколе, на крыльце или на втором этаже попросят 1000—1500 ₽. В центре города суммы удваиваются.

Фиксированная сумма зависит от местоположения точки и рыночной цены. Если цена сильно ниже рынка, лучше понять, из-за чего.

Переменная часть. Иногда по договору арендатор платит не только фиксированную часть, но и процент от продаж.

Продуктовый магазин платит арендодателю 100 000 ₽ и 15% от выручки ежемесячно. Если он заработает 600 000 ₽, за аренду нужно будет отдать суммарно 190 000 ₽, если заработает 800 000 ₽ — 220 000 ₽.

Если ваш заработок зависит от сезона — например, летом вы зарабатываете в среднем меньше на 20%, чем осенью и зимой, — договаривайтесь о снижении процента на месяцы спада.

Коммунальные услуги. Чаще всего за коммунальные услуги в коммерческом помещении арендатор платит сам — есть обязательные услуги, а есть по желанию.

Цветочный магазин в Казани платит:

— 15 000 ₽ за электроэнергию и отопление;

— 4000 ₽ за подачу воды;

— 3000 ₽ за клининг витрин;

— 1500 ₽ за вывоз отходов;

— 1500 ₽ за охрану;

— 1500 ₽ за интернет;

— 1500 ₽ за аренду рекламного места.

Итого: 28 000 ₽ ежемесячно за коммунальные услуги.

Можно договориться с арендодателем, что часть коммунальных услуг он возьмет на себя: например, вывоз мусора, оплату охраны и интернета. Каждый случай индивидуален, и это надо проговаривать с арендодателем до заключения сделки.

Как заключить договор аренды

Договор аренды обычно состоит из пяти частей.

Предмет договора. В разделе информация о помещении: адрес, площадь, кадастровый номер, перечень имущества, которое передается в аренду. В этом разделе важно указать, что помещение сдается в аренду без обременений: на него не наложены аресты, не претендуют другие собственники, оно не сдано другим арендаторам.

Стороны договора. Здесь будут указаны паспортные данные или данные о компаниях, заключающих договор. Если договор заключают представители по доверенности, это тоже может быть указано в разделе.

Срок действия договора. Есть три возможных срока договора:

1. Краткосрочный — на 11 месяцев. Такой договор не подлежит регистрации в Росреестре.
2. Долгосрочный — от 12 месяцев. Долгосрочный договор нужно зарегистрировать в Росреестре, это может сделать и арендатор, и арендодатель.
3. Договор с неопределенным сроком. Такой договор тоже не нужно регистрировать в Росреестре.

Срок аренды выбирают стороны. Как правило, коммерческие помещения собственники сдают надолго.

Способы внесения арендной платы. В этом пункте подробно описывают размер платежа, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно до 10-го числа арендатор перечисляет фиксированную часть платежа на расчетный счет арендодателю, а до 20-го числа — переменную часть платежа на этот же счет.

Здесь важно прописать условия повышения арендной платы: например, раз в год максимум на 15% от стоимости.

Права и обязанности каждой стороны. Обычно в обязанности арендодателя входит предоставление помещения в надлежащем состоянии, капитальный ремонт и обеспечение сопутствующих услуг: водоотведения, электричества, охраны помещения.

В обязанности арендатора входит перечисление платежа каждый месяц и содержание помещения в порядке.

Дополнительно стороны могут договориться о других обязанностях и правах: например, распределить обязанности при ремонте, добавить штрафы за нарушения, указать порядок досрочного расторжения договора.

Главное правило в заполнении договора — конкретика. Вместо общей фразы «Арендодатель отвечает за капитальный ремонт» лучше написать, что в него входит: «Арендодатель отвечает за капитальный ремонт: исправность вытяжки, коммуникаций, системы вентиляции и т. д.». Если в будущем возникнет конфликтная ситуация, договор поможет ее быстро решить.

Как взять в аренду помещение у государства

Кроме частной коммерческой недвижимости бизнес может арендовать помещение у государства. Часто цена аренды таких площадей значительно ниже, но есть и минусы: меньше выбор доступных помещений и более сложный процесс заключения договора.

Дальше действовать нужно так.

Пройти аккредитацию на площадке для торгов. Для этого нужно подать онлайн-заявку на электронной площадке со сканами документов:

1. Выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, полученной максимум за полгода до публикации извещения о проведении аукциона на сайте торгов.
2. Заявления об отсутствии решения о ликвидации компании; признания компании или ИП банкротом; открытого конкурсного производства; приостановления деятельности из-за административного правонарушения.
3. Учредительных документов — если заявка от юрлица.

Нужно дождаться уведомления, что электронная площадка приняла заявку. Оно должно прийти на электронную почту в течение часа.

Внести задаток. Он указан на электронной площадке.

Участвовать в торгах в назначенное время на электронной площадке. Если вы предложите лучшую цену, с вами заключат договор аренды.

Вы можете сами решить, как использовать помещение: открыть офис, швейный цех или разместить производство. Но если захотите передать имущество в субаренду другому бизнесу, нужно получить согласие властей.

Риски аренды помещения для бизнеса

При подборе коммерческого помещения нужно учитывать риски. Рассказываем, что может пойти не так для арендатора.

Проблема: помещение под обременением — пользоваться им не получится.

Бывает, что собственник помещения ведет затяжной суд, в результате которого его имущество могут арестовать и забрать, а арендатора попросят освободить помещение.

Арендатор снял помещение в Воронежской области под магазин канцелярских товаров, сделал ремонт, привез шкафы, расставил товар. Через два месяца пришли приставы и наложили арест: помещение опечатывают, пользоваться им нельзя до решения суда.

Если бы арендатор открыл банк исполнительных производств ФССП РФ и ввел фамилию собственника помещения, то увидел бы долги на много миллионов.

Что делать. Чтобы этого избежать, надо проверить помещение перед заключением договора:

1. Запросить выписку из ЕГРН и проверить, есть ли на помещении обременения или зарегистрированные договоры аренды.
2. Проверить на сайте ФССП РФ, есть ли фамилия собственника в списке должников. Если собственник помещения — компания, ее можно проверить в сервисе «Прозрачный бизнес» на сайте ФНС.
3. Внести в договор условие, что арендодателю нельзя передавать помещение третьим лицам на весь срок аренды.

Проблема: арендодатель увеличивает арендную плату, когда захочет.

Если не указать в договоре четкий порядок увеличения арендной платы, придется вести сложные переговоры или съезжать.

Арендатор снял помещение у винотеки и начал продавать сыр. Через год сырная лавка пошла в гору и арендодатели захотели продавать сыр сами. Расторгнуть договор они не могли, потому что он был заключен на три года, поэтому решили повысить стоимость аренды на 30%, чтобы арендатор съехал сам.

В договоре было указано, что индексировать арендную плату арендодатель может не чаще раза в год, про конкретный процент индексации стороны заранее не договаривались.

Арендатор мог бы пойти в суд и обвинить арендодателя в злоупотреблении правом, но он не стал бороться и съехал в другое место.

Что делать. Чтобы этого избежать, нужно закрепить в договоре условия пересмотра арендной платы:

1. Арендатор должен добиться, чтобы изменения арендной платы были оговорены заранее или привязаны к уровню инфляции.
2. Арендатор должен закрепить в договоре условия изменения арендной платы.

Чтобы не столкнуться с проблемами, выбирайте надежного арендодателя, внимательно составляйте договор и обговаривайте условия расторжения.