Будьте в курсе событий бизнеса

Получайте первыми приглашения на вебинары, анонсы курсов и подборки статей, которые помогут сделать бизнес сильнее

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Вопрос-ответРедактор: Егор Предтеченский

Как арендатору не потерять обеспечительный платеж?

Чтобы вернуть депозит после окончания аренды, нужно подробно прописать в договоре условия, при которых арендодатель обязан вернуть платеж, и внимательно их соблюдать

Сергей Скрябин

Сергей Скрябин

Эксперт по праву

Мария интересуется: «Я собираюсь арендовать помещение для бизнеса, и собственник требует внести обеспечительный платеж. Как его правильно оформить, чтобы получилось вернуть при выезде?»

Зачем обговаривать обеспечительный платеж

Обеспечительный взнос — сумма, которую арендатор передает арендодателю на случай, если он нарушит условия договора: например, задержит оплату или испортит имущество. Такой платеж еще называют страховым депозитом. Это не комиссия и не дополнительная плата за аренду.

Практически все владельцы помещений требуют обеспечительный взнос от арендаторов, когда заключают договор аренды. Размер, условия внесения и возврата платежа зависят только от соглашения сторон, в законе к нему нет каких-либо конкретных требований. Из-за такой неопределенности могут возникнуть проблемы: получив депозит, арендодатели ищут поводы его не возвращать. Поэтому, чтобы не потерять обеспечительный платеж, важно детально предусмотреть в договоре все возможные спорные ситуации и способы выйти из них.

Когда обеспечительный платеж остается арендодателю

Владелец помещения может найти множество причин, чтобы оставить обеспечительный взнос себе. Для этого ему достаточно доказать, что арендатор каким-то образом нарушил договор аренды. Самых распространенных поводов четыре.

Досрочный выезд из помещения

Предположим, арендатор нашел более подходящий офис для своей компании и тут же съехал без предупреждения. В этой ситуации арендодатель заберет депозит в качестве штрафа. Такое право зафиксировано в п. 3 ст. 310 ГК РФ. Поэтому, когда снимаете помещение, обратите внимание на условия, при которых можно вернуть обеспечительный платеж при досрочном расторжении договора. Обычно стороны определяют, за какой срок контрагенты должны предупредить друг друга перед выездом. Если такого условия в договоре нет, постарайтесь его добавить.

Если же арендодатель по своему желанию выгнал арендатора, хотя тот не нарушал условия договора, ему в любом случае придется отдать депозит. Такой позиции придерживаются суды, например в деле № А41-85970/19.

Забыли вернуть помещение по акту

Арендатор обязан не только освободить помещение, когда договор закончился, но и подписать акт о его передаче владельцу. Он будет подтверждением, что с помещением все в порядке и стороны выполнили свои обязательства. Пока этого документа нет, за каждый день будет начисляться арендная плата — даже если арендатор уже отдал ключи арендодателю (ст. 622 ГК РФ). Арендодатель вычтет задолженность из обеспечительного взноса.

Ущерб помещению

Если арендатор нанес помещению ущерб и не исправил это, арендодатель может вычесть сумму на ремонт из депозита. При этом арендодатель может оценить восстановление по завышенным ценам, и возникнет спор. Поэтому если ущерб есть, лучше заранее восстановить его собственными силами — например, отремонтировать розетку или заменить испорченный ламинат.

Иногда арендатор хочет изменить помещение под свои нужды, например покрасить стены и заменить двери. В этом случае ему нужно получить письменное согласие арендодателя. Подойдет переписка в мессенджере или по электронной почте. Устные договоренности не годятся: в случае спора такой ремонт могут посчитать ущербом, и у арендатора не получится доказать свою правоту.

Просрочка арендной платы и другие нарушения

Арендатор оплачивает помещение в порядке, прописанном в договоре. За просрочку арендодатель может назначить штраф, начислить пени и вычесть эти деньги из обеспечительного платежа, если арендатор не погасит долг добровольно.

Еще из депозита оплачивают различные штрафы, которые могут выписать арендатору за нарушение правил торгового или бизнес-центра, где он снимает помещение. Например, ТЦ работает с 10:00 до 22:00, а магазин арендатора закрывается уже в 17:00, или сотрудники арендованного офиса курят на лестнице.

Как оформить обеспечительный платеж

Владелец помещения и арендатор сами договариваются об условиях передачи и возврата депозита, а также о том, как его можно использовать. Например, что в конце срока договора обеспечительный платеж зачтут в счет арендной платы. Размер взноса стороны тоже определяют самостоятельно. Обычно ориентируются на арендную плату за последний месяц, но можно установить и другую фиксированную сумму. Если деньги на депозите закончились, например потому, что арендодатель вычитал из него штрафы, его снова пополняют в срок, который указан в договоре.

Чтобы не потерять обеспечительный платеж, помимо ошибок выше важно учесть еще несколько правил.

Зафиксировать в договоре условия возврата депозита. Это должны быть не общие фразы, а конкретные ситуации с описанием возможных нарушений, сроками и суммами штрафов. Из них обеим сторонам должно быть однозначно понятно, когда и за что собственник может забрать деньги из депозита.

 Возврат обеспечительного платежа по договору — пример условий
Пример условия о возврате обеспечительного платежа

Зафиксировать недостатки помещения при приемке. Арендатор и арендодатель составляют и подписывают акт приема-передачи помещения. В нем фиксируют состояние ремонта, его недостатки, описывают мебель и технику арендодателя.

Акт приема-передачи помещения с описанием недостатков — пример
Пример описания недостатков помещения в передаточном акте

Эксперты рекомендуют сделать фотографии помещения и приложить их к договору. После окончания действия договора арендатор и арендодатель смогут сравнить состояние «до» и «после».

Сдать помещение по передаточному акту. После окончания действия договора арендатор и арендодатель должны подписать передаточный акт. Он будет подтверждением, что с помещением все в порядке и стороны выполнили свои обязательства. Пока контрагенты не подпишут акт, договор действует и за аренду нужно платить.

Пример пунктов договора, где арендодатель обязуется принять помещение по окончании аренды
Пункты договора о том, что арендодатель обязуется принять помещение после окончания аренды

Перед окончанием действия договора нужно письменно пригласить арендодателя на осмотр помещения, например по электронной почте. Если собственник не ответит и не придет, можно подстраховаться и пригласить независимого эксперта, чтобы зафиксировать состояние объекта в момент возврата. Документ нужно отправить контрагенту курьером или заказным письмом.

Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Прежде всего нужно письменно попросить арендодателя вернуть деньги. Для этого можно отправить электронное письмо по адресу, указанному в договоре аренды.

Письмо на возврат обеспечительного платежа — образец
Образец письма арендодателю

Следующий шаг при отказе — направить контрагенту заказным письмом досудебную претензию.

Если и она не поможет, можно обратиться в суд за приказом о принудительном взыскании денег с должника. Такой вариант возможен при сумме задолженности менее 500 000 ₽.

К заявлению нужно приложить подтверждающие документы:

  • договор аренды;
  • акты приема-передачи до въезда и после выезда;
  • выписки со счета об уплате обеспечительного и арендных платежей;
  • письмо с требованием вернуть обеспечительный платеж;
  • досудебную претензию;
  • любые другие документы, подтверждающие добросовестное исполнение договора: согласие арендодателя на ремонт, заключение эксперта, подтверждение отправки приглашения и передаточного акта, уведомление о прекращении договора.

Арендатор может взыскать не только обеспечительный платеж, но и проценты за каждый день задержки его возврата.

При сумме долга более 500 000 ₽ арендатору нужно обращаться в суд с тем же пакетом документов в обычном порядке: через судебный приказ взыскать деньги не получится.

Эксперты ответят на ваш вопрос

Эксперты Тинькофф отвечают на вопросы читателей по налогообложению, законам, трудовым спорам и другим проблемам в бизнесе. Чтобы мы разобрали вашу ситуацию, пишите на secrets@tinkoff.ru.

Поделитесь статьей

Сейчас читают