Как запрет на строительство микростудий отразится на рынке недвижимости

По данным агентства недвижимости «Бест-Новострой» и аналитической платформы bnMAP.pro, в Москве лоты менее 28 м² занимают около 13%, в Санкт-Петербурге — 22%, а в Ленинградской области — 23% от общего объема запроектированных квартир.

Узнали у застройщиков, как, на их взгляд, нововведение отразится на рынке недвижимости.

Мы связываем ограничения с трендом на семейные ценности — россиянам необходимо предоставить место для расширения семьи. А также — с желанием притормозить застройщиков, которые ради выгоды проектируют дома только с маленькими студиями, что в итоге приводит к маргинализации среды.

Множество маленьких студий в одной локации покупают в основном под сдачу в аренду. Когда в одной локации превалирует арендное жилье, дом быстро теряет опрятный вид: арендаторы относятся к нему равнодушно, а иногда и портят имущество. В домах же с разнообразной квартирографией включается социальный контроль: собственники следят за порядком и за тем, чтобы и соседи его соблюдали.

В домах Брусники студии занимают 10—15%, среди них квартир площадью до 28 м² — не более 7%. Это часть нашей продуктовой стратегии: мы за то, чтобы в домах хотелось жить и проводить время, а не только ночевать. Мы стараемся в пределах одной локации предусмотреть разнообразные сценарии жизни, и нам нравится, когда в одном подъезде живет и молодой специалист в студии, и предприниматель в просторном пентхаусе. Это создает благополучную и демократичную жилую среду, в которой у жителей разные площади квартир, но одинаково качественные общественные пространства.

Так как в структуре продукта Брусники студии занимают незначительную долю, наш подход останется прежним: предлагать благополучную жилую среду, в которой качественными общественными пространствами могут пользоваться собственники вне зависимости от метража купленной квартиры.

В среднем на рынке Москвы квартиры и студии менее 28 м² занимают 15% от общего предложения. Это значительный показатель, который говорит о важности сегмента для многих покупателей, особенно в условиях растущих цен на недвижимость.

Покупатели маленьких квартир — это инвесторы и те, кто приобретает бюджетное жилье для временного проживания. Например, такие объекты популярны у молодежи, одиноких людей или молодых пар.

Я предполагаю, что изменение ситуации повысит интерес к инвестициям в более крупные и дорогостоящие объекты, что может вызвать рост цен на них. Также спрос на малогабаритные квартиры сместится в сегмент апартаментов, пока не подпадающих под жилищные ограничения.

На группу «Родина» ограничения значительно не повлияют: небольшие квартиры занимают в наших кластерах не более 10%. Целевая аудитория проектов группы — покупатели с детьми и молодые пары, которые планируют ребенка, поэтому в основном мы предлагаем просторное комфортное жилье. В домах высокого класса комфортности малогабаритные лоты в принципе всегда представлены ограниченным количеством.

В Новой Москве на малогабаритные квартиры до 28 м² приходится всего 9% от общего спроса, относительно прошлого года эта цифра не изменилась. Основной спрос — на более комфортные квартиры.

Девелоперам будет несложно скорректировать квартирографию в объектах, которые сейчас на стадии проектирования или проходят экспертизу. Это почти не повлияет на их себестоимость — лоты нужно будет просто «перенарезать».

Однако весьма вероятно, что из-за нововведения темпы продаж по рынку в целом могут замедлиться примерно на 10% — именно столько приходилось на спрос на малогабаритные квартиры.

Решение квартирного вопроса станет менее доступным для покупателей с небольшим бюджетом: чек, который раньше считался средним, теперь станет минимальным. Сейчас средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в старых границах Москвы — 528 000 ₽, а в Новой Москве — 252 000 ₽.

На рынке петербургской недвижимости — до 70% малогабаритных квартир, причем студии представлены и в массовом сегменте, и в премиум. У покупателей вне зависимости от уровня доходов есть запрос на компактные квартиры.

Хоть функциональность таких студий уступает двух- и трехкомнатным квартирам, некоторым людям просто не нужна большая площадь. Это продиктовано современным образом жизни, когда вся активная деятельность — работа, спорт, досуг, отдых, питание — находится вне дома.

Как решение повлияет на рынок недвижимости, мы узнаем через год-полтора, поскольку строительный цикл проекта длительный: от идеи до первых работ на стройплощадке может пройти около двух лет. Пока более существенно на динамику продаж влияют изменения в ипотечном кредитовании и размер ключевой ставки.

Мы ожидаем, что доступность жилья снизится. Пожалуй, оптимальными вариантами для студентов и возрастных покупателей, которые зачастую выбирали компактные студии, станет жилье на вторичном рынке и однокомнатные квартиры в новых проектах.

Квартиры площадью менее 28 м² занимают не более 13% от общего объема лотов в наших объектах. Такие квартиры есть в проектах комфорт-класса, реже — в проектах бизнес-класса.

На микростудии приходится 11% от общего объема сделок нашей компании. Часто покупателями таких квартир становятся молодые люди до 35 лет, у которых нет семьи, или люди старше 40 лет, которые приобретают квартиры для детей. Также студии и однокомнатные квартиры — один из наиболее востребованных форматов жилья при покупке с использованием материнского капитала.

В перспективе возникнет дефицит малогабаритных лотов, и спрос с микростудий распределится на другие форматы. Так называемый «входной билет» на рынок новостроек в свою очередь вырастет: разница в бюджете между студией 20 м² и лотом площадью 28 м² довольно существенная, учитывая, что стоимость квадратного метра в таких небольших лотах самая высокая. Чем меньше квартира — тем выше стоимость квадратного метра.