Как запрет на строительство микростудий отразится на рынке недвижимости
В Москве решили отказаться от строительства студий и квартир площадью менее 28 м², следует из письма Москомэкспертизы. При нарушении требований ведомство будет выдавать отрицательные заключения на строительные проекты.
Вслед за Москвой подобный запрет решили ввести в Ленинградской области. Губернатор Александр Дрозденко сообщил, что с 1 июня для новых проектов требуемый минимальный метраж увеличится с 24 до 28 м².
По данным агентства недвижимости «Бест-Новострой» и аналитической платформы bnMAP.pro, в Москве лоты менее 28 м² занимают около 13%, в Санкт-Петербурге — 22%, а в Ленинградской области — 23% от общего объема запроектированных квартир.
Узнали у застройщиков, как, на их взгляд, нововведение отразится на рынке недвижимости.
Сергей Тимофеев, руководитель отдела архитектуры компании «Брусника»
Мы связываем ограничения с трендом на семейные ценности — россиянам необходимо предоставить место для расширения семьи. А также — с желанием притормозить застройщиков, которые ради выгоды проектируют дома только с маленькими студиями, что в итоге приводит к маргинализации среды.
Множество маленьких студий в одной локации покупают в основном под сдачу в аренду. Когда в одной локации превалирует арендное жилье, дом быстро теряет опрятный вид: арендаторы относятся к нему равнодушно, а иногда и портят имущество. В домах же с разнообразной квартирографией включается социальный контроль: собственники следят за порядком и за тем, чтобы и соседи его соблюдали.
В домах Брусники студии занимают 10—15%, среди них квартир площадью до 28 м² — не более 7%. Это часть нашей продуктовой стратегии: мы за то, чтобы в домах хотелось жить и проводить время, а не только ночевать. Мы стараемся в пределах одной локации предусмотреть разнообразные сценарии жизни, и нам нравится, когда в одном подъезде живет и молодой специалист в студии, и предприниматель в просторном пентхаусе. Это создает благополучную и демократичную жилую среду, в которой у жителей разные площади квартир, но одинаково качественные общественные пространства.
Новые правила ограничивают возможность наших потенциальных клиентов жить в домах Брусники. Часто компактные студии покупают молодые люди в качестве первого жилья либо более взрослые клиенты — для детей. Еще мы знаем немало случаев, когда компактные студии приобретают жители загородных поселков на случай, если дела задержат в городе допоздна. Скорее всего, теперь эта часть покупателей будет ориентироваться на приобретение однокомнатных квартир. Инвесторы же, вероятно, выберут другие инструменты для инвестирования или переориентируются на коммерческую недвижимость.
Так как в структуре продукта Брусники студии занимают незначительную долю, наш подход останется прежним: предлагать благополучную жилую среду, в которой качественными общественными пространствами могут пользоваться собственники вне зависимости от метража купленной квартиры.
Владимир Щекин, основатель группы «Родина»
В среднем на рынке Москвы квартиры и студии менее 28 м² занимают 15% от общего предложения. Это значительный показатель, который говорит о важности сегмента для многих покупателей, особенно в условиях растущих цен на недвижимость.
Покупатели маленьких квартир — это инвесторы и те, кто приобретает бюджетное жилье для временного проживания. Например, такие объекты популярны у молодежи, одиноких людей или молодых пар.
Я предполагаю, что изменение ситуации повысит интерес к инвестициям в более крупные и дорогостоящие объекты, что может вызвать рост цен на них. Также спрос на малогабаритные квартиры сместится в сегмент апартаментов, пока не подпадающих под жилищные ограничения.
На группу «Родина» ограничения значительно не повлияют: небольшие квартиры занимают в наших кластерах не более 10%. Целевая аудитория проектов группы — покупатели с детьми и молодые пары, которые планируют ребенка, поэтому в основном мы предлагаем просторное комфортное жилье. В домах высокого класса комфортности малогабаритные лоты в принципе всегда представлены ограниченным количеством.
Павел Брызгалов, руководитель направления разработки продукта ГК «А101»
В Новой Москве на малогабаритные квартиры до 28 м² приходится всего 9% от общего спроса, относительно прошлого года эта цифра не изменилась. Основной спрос — на более комфортные квартиры.
Девелоперам будет несложно скорректировать квартирографию в объектах, которые сейчас на стадии проектирования или проходят экспертизу. Это почти не повлияет на их себестоимость — лоты нужно будет просто «перенарезать».
Однако весьма вероятно, что из-за нововведения темпы продаж по рынку в целом могут замедлиться примерно на 10% — именно столько приходилось на спрос на малогабаритные квартиры.
Решение квартирного вопроса станет менее доступным для покупателей с небольшим бюджетом: чек, который раньше считался средним, теперь станет минимальным. Сейчас средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в старых границах Москвы — 528 000 ₽, а в Новой Москве — 252 000 ₽.
Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой»
На рынке петербургской недвижимости — до 70% малогабаритных квартир, причем студии представлены и в массовом сегменте, и в премиум. У покупателей вне зависимости от уровня доходов есть запрос на компактные квартиры.
Хоть функциональность таких студий уступает двух- и трехкомнатным квартирам, некоторым людям просто не нужна большая площадь. Это продиктовано современным образом жизни, когда вся активная деятельность — работа, спорт, досуг, отдых, питание — находится вне дома.
Запрет коснется в первую очередь новых ЖК, которые девелоперы только планируют реализовать на территории Москвы и Ленобласти. Если запрет распространят и на жилую застройку Петербурга, проекты с маленькими студиями не смогут пройти Градостроительную комиссию, следовательно, застройщики не получат разрешение на строительство. Игнорировать ограничения девелоперы не смогут.
Как решение повлияет на рынок недвижимости, мы узнаем через год-полтора, поскольку строительный цикл проекта длительный: от идеи до первых работ на стройплощадке может пройти около двух лет. Пока более существенно на динамику продаж влияют изменения в ипотечном кредитовании и размер ключевой ставки.
Мы ожидаем, что доступность жилья снизится. Пожалуй, оптимальными вариантами для студентов и возрастных покупателей, которые зачастую выбирали компактные студии, станет жилье на вторичном рынке и однокомнатные квартиры в новых проектах.
Анна Кудрис, руководитель пресс-службы Level Group
Квартиры площадью менее 28 м² занимают не более 13% от общего объема лотов в наших объектах. Такие квартиры есть в проектах комфорт-класса, реже — в проектах бизнес-класса.
На микростудии приходится 11% от общего объема сделок нашей компании. Часто покупателями таких квартир становятся молодые люди до 35 лет, у которых нет семьи, или люди старше 40 лет, которые приобретают квартиры для детей. Также студии и однокомнатные квартиры — один из наиболее востребованных форматов жилья при покупке с использованием материнского капитала.
Очевидно, что в ближайшее время мы увидим скачок спроса на студии. На фоне окончания срока действия ипотеки с господдержкой решение о запрете строительства микростудий станет еще одним фактором, влияющим на рост спроса в этом сегменте.
В перспективе возникнет дефицит малогабаритных лотов, и спрос с микростудий распределится на другие форматы. Так называемый «входной билет» на рынок новостроек в свою очередь вырастет: разница в бюджете между студией 20 м² и лотом площадью 28 м² довольно существенная, учитывая, что стоимость квадратного метра в таких небольших лотах самая высокая. Чем меньше квартира — тем выше стоимость квадратного метра.
Как вы оцениваете ограничение? Как оно отразится на рынке недвижимости?