Как бизнесу зарабатывать на инвестициях в гаражи

Юлия Толстихина занимается земельным делом 12 лет. Она и другие земельные юристы компании помогают правильно оформлять гаражи и земельные участки под ними.

Гаражи в России долго находились в серой зоне и не имели правового статуса, поэтому немногие знают о возможностях инвестирования в эту недвижимость.

Мы поговорили с Юлией о том, как благодаря гаражам начать бизнес или расширить уже существующий.

Мы привыкли воспринимать гараж только как место для хранения автомобиля. По закону так и есть: гараж — это нежилое здание, предназначенное исключительно для транспортных средств. Но если гараж пустует, он может стать источником дохода.

Его можно сдавать в аренду, выгодно перепродать или использовать как помещение для бизнеса. В целом это похоже на инвестиции в жилую недвижимость. Но если для покупки квартиры нужны миллионы, то купить гараж можно за 300 000 ₽ и уже через полгода получать 100% годовых.

Чтобы разобраться в этом бизнесе, нужно знать, что такое гаражная амнистия.

Большинство гаражных кооперативов, которые сохранились в российских городах, были построены в советское время. Долгое время у них не было правового статуса. То есть владельцы старых гаражей формально не являлись собственниками ни самих гаражей, ни земельных участков, на которых они были построены. Зарегистрировать право собственности можно было только через суд.

В 2021 году Росреестр насчитал около 3,5 млн неоформленных гаражей по всей стране. Мне неизвестно, сколько именно гаражей уже оформлено к 2024 году, но, основываясь на своем опыте, могу уверенно сказать, что их по-прежнему как минимум 1,5 млн. А главное — на них можно законно зарабатывать, в том числе бизнесу.

Гараж и земельный участок — два разных объекта недвижимости. При этом земля, как правило, стоит дороже гаража, потому что в долгосрочной перспективе только земля имеет ценность.

Гаражи, которые продаются на сайтах по поиску недвижимости, можно разделить на три типа:

1. Не оформлен ни гараж, ни земля под ним. Я не советую покупать объекты, у владельцев которых нет правоустанавливающих документов. В работе с ними слишком много юридических нюансов, и есть риск потерять деньги.
2. Оформлены и гараж, и земля. В такие гаражи не всегда интересно инвестировать — прежде всего надо смотреть на цену.
3. Оформлен гараж, но не оформлен земельный участок. Это оптимальный вариант, потому что такая недвижимость стоит ниже рынка: в ее цену заложена только стоимость гаража, но не стоимость земли.

Своим клиентам я рекомендую покупать именно третий вариант и сразу же оформлять право собственности на землю. Гараж с оформленной землей стоит примерно вдвое дороже, чем просто оформленный гараж.

Если взять гараж за 500 000 ₽ без оформленного участка, после регистрации права собственности его рыночная цена вырастет до 1—1,2 млн рублей. За эту стоимость его можно продать новому собственнику, и вложение окупится как минимум в два раза.

Это неплохой способ инвестирования для физлиц, но для предпринимателей и самозанятых есть более интересные и прибыльные стратегии.

У меня есть знакомая, которая купила гараж и сдает его посуточно как индивидуальный предприниматель. Вот кто обычно арендует у нее помещение:

• те, кто пользуется автомобилем редко и не хочет оставлять его на уличной стоянке;
• люди, которым нужно на время оставить машину в надежном месте — например, в период отпуска;
• автовладельцы, которые ремонтируют свою машину самостоятельно, а не в автосервисе.

При этом переводить участок в статус земли коммерческого назначения ей не нужно, потому что она сдает гараж под личное использование. Ведь люди, которые просто ремонтируют свою машину, не получают от этого прибыль.

Но даже в такой ситуации важно убедиться, что арендатор не занимается там бизнесом. Если он откроет шиномонтаж, вопросы о нецелевом использовании земельного участка зададут собственнику: именно он несет ответственность за участок.

Если гараж арендуют предприниматели или компании, у земли должно быть коммерческое назначение. В 70—80% случаев ее можно перевести в такой статус. Это отдельная процедура, на которой я не буду останавливаться — просто отмечу, что для ее проведения лучше всего обратиться к земельному юристу.

Советую не откладывать перевод земли в категорию коммерческой:

1. Во-первых, такой статус позволит легально открыть в гараже автосервис, магазин, склад, автомойку. Если существующее помещение для этого не подходит, его можно снести и на этом месте построить новое.
2. Во-вторых, земля коммерческого назначения стоит дороже, чем земля со статусом «для размещения гаража». Если вы захотите продать участок, получите больше прибыли.

Вернемся к примеру про гараж за 500 000 ₽.

Рыночная цена гаража после регистрации права собственности на землю выросла больше чем в два раза: с 500 000 ₽ до 1—1,2 млн рублей. А если дополнительно изменить характеристики земли и перевести ее в коммерцию, объект будет стоить уже 2—2,5 млн рублей — просто потому что коммерческая недвижимость дороже.

Прелесть инвестиций в гаражи в том, что можно совмещать обе стратегии: получать прибыль и в моменте, и в перспективе.

С весны по осень я езжу в путешествия по городам России. В это время выбираю новые объекты для инвестирования, параллельно изучая рынки разных городов.

Могу уверенно сказать, что Россия — страна гаражей. Страна разных гаражей. Цены на них отличаются в сотни раз в зависимости от региона. Я выделяю три группы.

Обычные регионы. К ним относятся города Сибири, Поволжья, Центральной России. Гаражи в них недорогие — можно найти варианты и за 150 000 ₽.

Южные регионы. Это Краснодарский край, особенно Сочи, и Крым.

В Сочи стоимость гаражей начинается от 1,2 млн рублей. Средние цены — 10—12 млн рублей. Самый дорогой гараж, который встречался в моей практике, тоже располагался в Сочи и стоил 55 млн рублей.

Дело в том, что на юге встречаются не классические гаражи, а скорее двухэтажные таунхаусы. По факту люди используют объект как жилой, хотя он для этого не предназначен. Я часто встречаю такую картину: на первом этаже магазин, на втором — квартира. Конечно, чаще всего от покупателей таких гаражей поступают просьбы перевести землю в статус для индивидуального жилищного строительства. Но максимум, что можно сделать, — перевести участок в коммерческий. И это лучшее решение, чтобы развивать там бизнес.

Фотограф: Анна Любич