ИП сдает в аренду нежилое помещение: какие налоги платить?

30 января 2024

34.7K

Редактор: Егор Предтеченский

ИП платит страховые взносы, налоги с доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения и в некоторых случаях — налог на имущество

Леонид Яковлев

Эксперт по праву

Леонид Яковлев

Эксперт по праву

Богдан прислал вопрос: «Я ИП, и у меня в собственности коммерческое помещение, которое я собираюсь сдавать под офис. Какие налоги я должен буду платить?»

У арендодателя-ИП будет несколько видов платежей в бюджет

Если предприниматель сдает недвижимость в аренду, он платит налог на имущество, налог с доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения и страховые взносы за себя.

Налог на имущество

Собственники недвижимости под офисы или магазины платят налог на имущество — до 2,2% от кадастровой стоимости объекта, если регион включил его в специальный перечень. Если объекта в перечне нет или он там есть, но без указания кадастровой стоимости, ИП на налоговом спецрежиме может подать заявление на льготу и не платить налог.

Налог с доходов

ИП платит налог с доходов в соответствии с условиями выбранной системы налогообложения. Доход при сдаче нежилой недвижимости — арендная плата.

Налоговый режим	Краткое описание условий
ОСН — общая система налогообложения	Налог на доходы физических лиц — 13% от прибыли и налог на добавленную стоимость — 20% от цены аренды
УСН «Доходы»	До 6% от всех доходов. Если в 2024 году годовой доход превысит 199,35 млн рублей, но не достигнет 265,8 млн, ставка вырастет до 8%
УСН «Доходы минус расходы»	До 15% от прибыли — положительной разницы между доходами и расходами. Если в 2024 году годовой доход превысит 199,35 млн рублей, но не достигнет 265,8 млн, ставка вырастет до 20%. Минимальный налог — 1% от годового дохода
АУСН — автоматизированная УСН «Доходы»	8% от всех доходов. Годовой лимит доходов — 60 млн рублей
АУСН «Доходы минус расходы»	20% от прибыли — разницы между доходами и расходами, но не менее 3% годовых доходов. Годовой лимит — 60 млн рублей
ПСН — патентная система налогообложения	Фиксированная сумма за патент. Не зависит от реального дохода — величины арендной платы. Ставка налога — 6% от суммы потенциального дохода, которую устанавливает регион. Годовой лимит фактического дохода — 60 млн рублей

ИП, зарегистрированный как самозанятый, то есть плательщик НПД, не может платить этот налог с доходов от сдачи в аренду нежилой недвижимости. С таких заработков придется платить НДФЛ.

Иногда индивидуальные предприниматели сначала занимаются одним видом деятельности, например продают товары на УСН «Доходы минус расходы» и платят налог с прибыли. Затем начинают еще оказывать услуги или сдавать недвижимость, и доходы становятся гораздо больше расходов.

В таких случаях бывает полезно пересмотреть выбор системы налогообложения, исходя из новых условий бизнеса. Например, если аренда будет приносить основную часть дохода, ИП целесообразно выбрать УСН «Доходы», потому что расходы при таком формате бизнеса обычно невелики: предпринимателю будет выгоднее платить 6% со всех доходов, чем 15% с прибыли. Изменить объект налогообложения можно только с 1 января следующего года.

Страховые взносы

Страховые взносы за себя обязаны платить все зарегистрированные ИП, даже если они не ведут деятельность. Исключение — ИП на НПД и АУСН. Они платят страховые взносы по желанию. Также взносы за себя не перечисляют ИП — военные пенсионеры и инвалиды.

В 2024 году фиксированная сумма взносов — 49 500 ₽. Ее платят в Социальный фонд России — СФР. Если доход ИП за год превышает 300 000 ₽, нужно заплатить дополнительные пенсионные взносы — 1% от превышения, но не более 277 571 ₽ за 2024 год.

На УСН «Доходы» и патенте ИП может вычесть фиксированные и дополнительные взносы из налога. А если у ИП нет работников, даже обнулить налог. При наличии персонала налог можно сократить максимум на 50% за счет взносов за себя и сотрудников.

ИП на УСН «Доходы минус расходы» включает всю сумму взносов за себя и работников в затраты бизнеса и так уменьшает прибыль, с которой исчисляют налог.

Больше полезных советов по ведению бухгалтерии

Пример расчета налогов и взносов

Допустим, ИП без сотрудников работает на УСН «Доходы», ставка 6%. В Костроме он сдает под офис помещение 20 м² за 20 000 ₽ в месяц. Это 240 000 ₽ в год, что меньше 300 000 ₽. Кадастровая стоимость помещения 900 000 ₽, и оно включено в региональный перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости.

За 2024 год предприниматель заплатит:

Налог на имущество — 2% от кадастровой стоимости помещения: 900 000 × 2% = 18 000 ₽.
Фиксированные страховые взносы: 49 500 ₽. Дополнительных взносов не будет, поскольку годовой доход меньше 300 000 ₽.
Налог при УСН с дохода: 240 000 × 6% = 14 400 ₽. Однако платить эту сумму не придется, поскольку ИП без работников уменьшают налог на страховые взносы вплоть до нуля.

Общая сумма платежей за год: 18 000 + 49 500 = 67 500 ₽.

Ответственность за неуплату налогов

За неуплату налогов и взносов за сотрудников нарушителю доначисляют эти суммы, назначают штраф 20 или 40% от неуплаченной суммы налога и пени 1/300 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Если недоимка превысит 2,7 млн рублей за три года или 13,5 млн рублей всего — это преступление. За него можно получить уголовный штраф до 300 000 ₽ или лишиться свободы на срок до 1 года. Недоимку с пенями взыщут и в этом случае.

Вопрос эксперту

Задайте любой вопрос про бизнес. Например, о налогах, найме работников, оформлении сертификатов на товары или работе на маркетплейсах. Ответ пришлем на вашу почту. Самыми частыми вопросами и ответами на них делимся в Бизнес-секретах в разделе «Вопросы-ответы».

Ксения Лурье

Что самое сложное при сдаче помещения в аренду? Поделитесь опытом.

Евгений Облонский

19.01, 13:00

Итого получается доход у человека 240 000 р. в год. Из них нужно заплатить (читай-
выкинуть
) гос-ву 64 000р. Получается 26% от этой суммы. Отличный бизнес)