Как искать помещение для магазина: подводные камни из личного опыта

Татьяна Новинская начинала с продажи обуви в соцсетях, открыла обувной магазин и за восемь лет вышла на оборот в 1,2 млн рублей в месяц. За это время Татьяна арендовала помещения в нескольких торговых центрах и жилом доме.

Теперь Татьяна делится опытом работы с арендодателями и рассказывает о вариантах аренды в своем городе.

Обычно обувь продают в торговых центрах и в отдельно стоящих магазинах. Я снимала и там, и там и теперь могу поделиться опытом, как выбрать локацию.

Сразу отмечу: все, о чем я говорю в этой статье, относится к моему городу. Но многое из того, что я описываю, мне кажется, типично и для других регионов.

У нас есть два крупных центра. Это современные многоэтажные торговые центры с фуд-кортами, кинотеатром, детскими игровыми зонами, парковкой и сетевыми магазинами. Они располагаются в удаленных районах города.

Старые ТЦ тоже есть. У нас их два, и оба находятся в центральной части. Там нет кафе и развлечений, даже парковки нет. Это одна из причин, почему с годами они потеряли популярность.

Устаревшие ТЦ были популярными в 90‑е и 2000-е, в те годы туда многие ходили за покупками. Но с появлением новых современных центров картина изменилась.

Покупатели не хотят ездить в старые ТЦ. Люди приезжают не только на шопинг, а скорее на отдых: сходить в кино или пообедать в ресторане, отправить ребенка в детскую зону. В старом центре такого нет, туда не поедешь, если хочется просто отдохнуть.

По условиям аренды старые ТЦ более выгодны. Там ниже цена за квадратный метр и есть маленькие помещения около 20 квадратов. Мне кажется, это подходит для начинающего бизнеса, который только запускает продажи и считает каждый рубль.

Аренда в старых торговых центрах может быть в два-три раза дешевле, чем в новых.

Новые центры более популярны, чем старые. Это ключевой момент. Чем больше посетителей, тем больше проходимость, а значит, выше вероятность покупки.

Был случай, что я специально считала трафик в торговом центре, чтобы понять, есть ли смысл переплачивать за аренду. Я нанимала человека, который стоял в торговой галерее, это крыло ТЦ, где находятся магазины. Он записывал, сколько человек заходит в галерею и сколько из них — в магазины, которые стоят отдельно. Потом считала процент потенциальных покупателей из трафика торгового центра. Это помогало понять конверсию — какая часть людей может дойти до покупки в моем отделе.

Второй вариант аренды — помещение с отдельным входом в жилом доме. По сути, это переделанная квартира на первом этаже.

Помещение в жилой недвижимости состоит из нескольких небольших комнат, которые объединены между собой. Поскольку это изначально квартира, то там остаются какие-то перегородки, арки или выступы. Например, из-за несущих стен, которые нельзя снести при ремонте. В итоге помещение все равно остается узким и неудобным для организации просторного торгового зала.

Другая особенность — отсутствие отдельной парковки. Повезет, если у магазина окажется рядом два-три парковочных места, но чаще всего они будут целый день заняты жильцами этого или соседнего дома или работниками офисов, которые располагаются неподалеку. Покупателям магазина припарковаться негде.

Плюс аренды в жилом доме тоже есть. Если с бизнесом появились сложности, то легче договориться о смягчении условий, потому что часто общаешься с собственником помещения напрямую. В торговом центре это сделать сложнее, потому что все переговоры — с отделом аренды.

Если сравнивать помещение в ТЦ и в жилом доме, то есть пять существенных отличий:

Приведу примеры.

Состояние помещения и расходы на ремонт. По моему опыту ремонт нужно делать в любом арендуемом помещении, потому что важно поменять обстановку под свой бренд. Отделы продуктового магазина и зимней одежды будут выглядеть по-разному, вплоть до укреплений в стене и высоты потолков. Вопрос в том, какой ремонт предстоит: слегка освежить краску или чуть ли не полностью пересобрать отдел.

Помещение в ТЦ — один сплошной торговый зал. Если бизнесу нужен просторный отдел на 100 квадратов, в ТЦ он это получает. Максимум, что там есть дополнительно, это небольшая подсобка для склада и сотрудников. Не нужно будет сносить перегородки или менять пространство.

В переделанной квартире просторного помещения нет. Представьте трешку в многоэтажке. Тут была кухня, там закуток для ванной, здесь коридор. Нельзя взять и снести все стены, потому что часть из них — несущие. Сделать сплошной просторный зал не выйдет. Как хочешь, так и работай.

Трафик. В торговых центрах он точно есть и всегда будет, это их хлеб. Они организуют тебе трафик, а ты арендуешь у них место. Но тут важно понимать, что чем больше трафика, тем дороже места.

ТЦ делают все, чтобы обеспечить трафик. Например, собирают вместе магазины одной направленности. Скажем, вот крыло с обувью, вот крыло с аксессуарами и украшениями, дальше — крыло с верхней одеждой. Люди приходят в ТЦ, потому что там есть выбор. В жилом доме я могу стоять одна на всю улицу со своим магазином.

Когда люди решают, куда поехать — в один конкретный магазин обуви или торговый центр с десятком обувных, скорее они выберут ТЦ. Они думают так: «Зайду в один магазин, во второй, в третий. Где-то точно куплю, что мне нужно». За счет обилия профильных магазинов трафик в ТЦ больше.

Целевая аудитория. Высокий трафик не всегда приводит к успеху. Магазин обуви можно открыть и возле метро. Трафика много, но люди либо на работу бегут, либо, наоборот, уставшие возвращаются домой. И в том, и в другом случае не до покупок обуви.

Возьмем детский магазин. Предприниматель открыл его в доме рядом с детской площадкой, садом, центром детского творчества. У него есть и трафик, и целевая аудитория. Люди ходят мимо него с детьми и могут зайти что-то купить. Если в этом же районе второй предприниматель откроет магазин рыболовных снастей, даже при высоком трафике покупателей найдет не много.

В торговый центр люди приходят в основном за покупками, и благодаря разнообразию целевая аудитория смешивается. Тот, кто купил одежду, может зайти в обувной за туфлями.

Бытовые расходы. Администрация ТЦ берет их на себя: нанимает уборщиков, охранников, организовывает вывоз мусора. Вопросы быта проходят мимо предпринимателя, он занимается только своим магазином.

В ТЦ бытовые расходы могут входить в аренду или оплачиваются дополнительно. Но в любом случае это посильная сумма, до 1000 ₽. Идея в том, что владельцы магазинов платят в общую копилку несколько сотен рублей и в итоге это покрывает расходы на организацию быта всего ТЦ.

В помещении жилого дома быт — это твоя головная боль.

Владельцу магазина придется устанавливать урну у крыльца, организовывать охрану. А еще зимой чистить ступеньки и дорожку ко входу для посетителей. Таких забот много, и они пожирают деньги.

Сначала я думала, что бытовые расходы — какая-то мелочь, но потом начала в это погружаться и на себе почувствовала, сколько сложностей для бизнеса это создает.

Другой пример — расходы в праздники. Возьмем Новый год.

В ТЦ предприниматель не всегда обязан оформлять витрину к празднику. Это вопрос договоренностей с ТЦ. В нашем городе никто не заставляет украшать.

С помещением в доме не всегда есть возможность отказаться от украшений, особенно если дом в центральном районе. К примеру, к нам перед Новым годом стабильно приходил кто-то из администрации и просил сделать оформление. И вот ты должен купить елочек, игрушек, веточек и обязательно оформить витрину.

Инфраструктура и парковка. Рядом с жилым домом парковки всегда заняты. Бывало, что люди не хотели к нам приходить, потому что негде припарковаться. Они могут приехать, не найти места, покружиться и уехать в ТЦ, потому что там всегда есть парковка. Большая многоярусная парковка имеет большое значение для покупателей.

Мое мнение: если только запускаешь точку, лучше начать с торгового центра. Здесь больше трафика, да и место организовано для продажи.

Конечно, все сильно зависит от помещения и торгового центра. Разброс цен может быть весомый, но если усреднить, то мне кажется, что с арендой в ТЦ бизнес выигрывает.

Сравнение условий аренды в моем городе с населением в 400 тысяч человек, 2022 год