Как купить в Москве коммерческую недвижимость с меньшими рисками

Коммерческая недвижимость часто интереснее жилой — доходность с нее может быть больше, а также стабильнее. Но при этом и суммы вложений будут выше, и подход к подбору объекта и арендатора для него — сложнее.

Насколько перспективна сегодня московская коммерческая недвижимость в целом и ее офисный сегмент, рассказал Алексей Чумалов, генеральный директор Kalinka Russia.

В 2023 году рынок коммерческой недвижимости чувствовал себя хорошо и показывал стабильный рост. Объем инвестиций в строительство новых объектов, по данным Аналитического центра Москвы, увеличился на 75% к 2022 году — он достиг 1 753 млрд рублей. Основным направлением стало возведение бизнес-центров и многофункциональных комплексов. Вместе с этим в 2,9 раз вырос объем средств, вложенных в покупку готовых коммерческих объектов в Москве, — до 353 млрд рублей.

Развитие удаленной работы и уход иностранных компаний не оказали критичного негативного влияния на спрос. На место ушедших иностранных арендаторов в офисах А-класса пришли крупные компании из дружественных стран.

Девелоперская активность в 2022 году снизилась — было введено 329 тыс. кв. м. офисных площадей. В 2023 году она оставалась примерно на том же уровне — 315 тыс. кв. м. У рынка сформировался дефицит качественного готового предложения, поэтому девелоперы все чаще выводят в продажу объекты на ранних стадиях строительства. Благодаря этому у предпринимателя появляется возможность приобрести объект по выгодной цене — как для бизнес целей, так и для получения стабильной доходности, если недвижимость покупается для инвестиций.

Кроме того, на 2024 год планы у девелоперов амбициозные. Объем потенциальных новых проектов, как говорит Аналитический центр Москвы, увеличился до 753 тыс. кв. м. В 2023 году среди всех объектов коммерческой недвижимости именно офисы получили больше всего разрешений на строительство: 28 из 78. Преимущественно офисные площади будут располагаться в ЗАО, ЦАО и ЮЗАО.

В такой ситуации многие компании задумываются о том, чтобы купить недвижимость и сделать офис под себя, а не переплачивать за аренду. В большей степени такой шаг актуален для тех, кто давно работает на рынке, чей бизнес пережил несколько потрясений и устоял. Это значит, что предприниматель может позволить себе думать на перспективу, а не только тушить пожары.

Высокий уровень спроса также наблюдается и на складскую недвижимость: объем сделок в Московском регионе по итогам 2023 года с объектами А-класса вырос до 3,2 млн кв. м. В 2024 году спрос будет сохраняться высоким благодаря продолжающемуся развитию e-commerce. При этом качественного предложения на рынке не хватает.

Предпринимателю, бизнес которого предполагает хранение большого количества товаров, нужно заранее подумать о том, где они будут храниться. Потом придется потратить больше времени на поиски или вообще поставить процесс на паузу — это, в свою очередь, может привести к потере прибыли. Купленный или арендованный на длительный срок склад не будет простаивать — объект станет отличным инвестиционным активом, на который точно будет спрос.

Первое, что необходимо проверить, — право собственности на недвижимость. До 2016 года оно подтверждалось Свидетельством о госрегистрации права, после — выпиской из ЕГРН. Также можно запрашивать договор купли-продажи или инвестдоговор с пометкой Росреестра о праве собственности.

Помимо этого важно запросить договоры с коммунальными сетями. Во-первых, чтобы узнать, есть ли они, все ли коммуникации уже подключены. Во-вторых, чтобы детально изучить все технические условия объекта.

Второй важный аспект, требующий проверки, — это назначение земли. Проще говоря, можно ли в конкретной локации возводить недвижимость и использовать ее именно так, как предлагает продавец или планирует покупатель. Может ли здесь располагаться бизнес-центр, можно ли открывать магазин, держать склад и так далее. Это особенно важно для новых объектов и находящихся на этапе возведения.

Чтобы это проверить, надо запросить у продавца выписку из ЕГРН на конкретное здание — в ней будет указан кадастровый номер участка. По нему на Публичной кадастровой карте можно изучить разрешенное использование земли. В Москве также стоит посмотреть Правила землепользования и застройки: на карте видно, как допускается использовать разные участки. Это также поможет понять, разрешено ли поменять текущий вид деятельности объекта — условно, с магазина на офис.

Наиболее выгодно заходить в недвижимость на этапе возведения. Однако, если брать коммерческие объекты в центре Москвы, то это в основном старые здания. То есть продавцом выступает не застройщик. При покупке такого объекта важно историю использования недвижимости. Желательно внимательно ее изучить от начала постройки, а не за условные два-три последних года. В истории объекта могут обнаружиться такие неприятные сюрпризы, как банкротство продавца или предыдущих собственников.

Также стоит проверить и насколько законно текущий владелец получил объект, нет ли вероятности, что предыдущие владельцы могут оспорить эту сделку. И обязательно нужно запросить технический паспорт объекта, чтобы понять, были ли перепланировки, и если да, то узаконены ли они.

Нюансов в проверках документов на коммерческое помещение очень много, поэтому лучше к этому этапу выбора подключать юриста.

Оптимальный вариант — выбирать объект с арендатором, причем с тем, у которого долгосрочный договор. Но это не всегда возможно, особенно если инвестор планирует купить объект для перепродажи и заходит на этапе строительства.

В первую очередь нужно понять, кому коммерческая недвижимость будет сдаваться или кому перепродаваться. Объекты, которые привлекут арендатора в лице международной компании, могут быть неинтересны, например, стартапу.

Поскольку сегодня активно развивается удаленная работа, для некоторых компаний ценность офисов начинает снижаться. Все чаще можно видеть, как бизнес собирает всех сотрудников в офисе всего раз в неделю, а остальное время работа идет из дома. С этой точки зрения наиболее перспективны офисы, которые востребованы у крупных, «якорных» арендаторов — корпораций, госструктур. Риск, что такой арендатор завтра скажет, что офис ему больше не нужен, намного ниже, чем с малым и средним бизнесом.

Среди ключевых критериев выбора офисного помещения первый — это местоположение. Не обязательно искать инвестиционный объект исключительно в центре, хотя сегодня 30% офисных площадей сосредоточены именно в ЦАО. Зачастую высокую ликвидность обеспечивают хорошая транспортная инфраструктура, пешая доступность до метро, а также удобство расположения офиса для целевой аудитории.

Второй критерий — имидж района. Это становится особенно важно, если инвестор планирует сдавать офис корпорациям, компаниям международного уровня, госструктурам. Офис для них не просто место работы, но и показатель статуса, поэтому соседство с условной промышленной зоной или с «аварийными» домами очень нежелательно. Здесь как раз нередко наиболее удачным инвестиционным активом становится центр Москвы в пределах Садового кольца, новый премиальный бизнес-комплекс. Кроме этого востребованы офисные помещения в Пресненском районе.

Одновременно с этим инвестору стоит обращать внимание на класс бизнес-центра и офиса соответственно. Офисы А-класса — это лучшее, что предлагает рынок: в новых зданиях, с максимально современным инженерными коммуникациями, скоростными лифтами, системой безопасности высокого уровня и так далее. Арендаторы таких офисов — международные компании, корпорации, часто и госструктуры.

Офисами В-класса могут быть не только объекты, изначально возведенные как бизнес-центры, но и переделанные жилые здания, как дореволюционные дома в центре Москвы. Многие офисы В-класса могут быть не хуже А-класса, просто ряд требований для них опциональный, а не обязательный. Например, офис В-класса может тоже находиться в пешей доступности до метро, но это не жесткое требование.

Площадь выбранного инвестиционного объекта тоже нужно соотносить с потенциальным арендатором. Если инвестор намерен сдавать офис в аренду среднему бизнесу, то здесь востребована площадь в 100-500 кв. м., а крупному — от 500 кв. м. Госструктуры могут занимать огромные площади, в зависимости от того, как именно они будут заезжать: полностью или частично. Для них может быть актуален как офис в 1-1,5 тыс. кв. м., так и более крупный.

Кроме этого при выборе объекта важно не забыть оценить его техническое состояние. Особенно если продавец предлагает купить офис или торговое помещение по очень выгодной цене. Возможно, вложения в ремонт потребуются капитальные.

При инвестициях в торговые площади нужно помнить о так называемом «правиле соседства». Всегда важно узнавать, кто соседи рядом с объектом: это будет влиять на то, какие именно арендаторы могут заехать. Условно, если в пределах шаговой доступности работает продовольственная сеть, другая сюда не заедет — они будут делить одну ограниченную целевую аудиторию, это невыгодно.

При вложении денег в коммерческий объект, как и в случае с жилой недвижимостью, важно смотреть на перспективу и выяснять планы по развитию района на ближайшие годы. Если инфраструктура будет развиваться, это пойдет в плюс потенциальной привлекательности объекта. А если, например, в перспективе изменится характеристика района — из бизнес-центра он превратится в «спальник», изменится аудитория, для условного офиса это станет большим минусом.

А если деньги вкладываются в объект с уже имеющимся арендатором, то нужно тщательно проверить договор аренды и его условия. Обязательно выяснить, на какой срок заключен договор, какие зоны ответственности для арендатора прописаны и насколько систематично платит арендатор. Долгосрочный договор должен присутствовать в выписке ЕГРН.

Подобрать ликвидное коммерческое помещение сложнее, чем жилое, особенно для тех, у кого нет опыта сдачи недвижимости в аренду. Нужно уделить много внимания юридической чистоте, в том числе земле. А также понимать, кто будет потенциальным арендатором или покупателем, насколько расположение объекта и технические особенности соотносятся с его потребностями.