Как компании кратно приумножить вложение за счет сдачи площадей в аренду и их перепродажи
За 2023 год объем инвестиций в складскую, торговую и офисную недвижимость составил около ₽515 млрд — в два раза больше, чем годом ранее. Ольга Горхиян, основатель Global Investment Property и серийный предприниматель с 25-летним опытом, рассказала, как бизнес может заработать на недвижимости.
Аренда, субаренда, флиппинг
Компания может сдавать как целые помещения, строения или здания и их части, например, под офисы, производство или склады, так и расположенные на их территории объекты — земельные участки, оборудование, материалы, машино-места и другие.
В 2023 году в Москве зафиксирован рекордный спрос на аренду и покупку офисных помещений — общая площадь купленных и арендованных площадей составила 1,9 млн кв. м. Это на 82,5% больше, чем в предыдущем году. В регионах, преимущественно в городах-миллионниках, спрос на данный сегмент коммерческой недвижимости сохранился в пределах 3,6 млн кв. м.
Тренд, который появился на офисном рынке лет 5-6 назад и сохраняется — расположение штаб-квартир компаний в зданиях, имеющих особый культурный статус. Старинные особняки привлекают банковский, строительный или нефтегазовый сектор. Если ваша компания владеет недвижимостью, представляющей собой объект культурного наследия, его можно выгодно сдать или перепродать.
Сдавать в аренду можно не только собственные объекты, но и помещения или имущество по договору субаренды с согласия собственника и при заключении договора, если это не нарушает законодательство. Важно, что при пересдаче жилья заключается договор поднайма жилого помещения.
Еще один вариант — приобретать жилье и сдавать сотрудникам, особенно это актуально для компаний, открывающих международные филиалы и релоцирующих сотрудников. Однако на практике такое размещение людей происходит на бесплатной или условно платной основе, это больше выглядит как соцпакет и не приносит значительного дохода.
Тем, кто хочет сбыть площади, нужно учитывать тот факт, что коммерческая недвижимость способна приносить большой доход и у нее меньший период окупаемости — по моему опыту, это от 9 до 11 лет, Но при этом она, как правило, менее ликвидна при последующей перепродаже. При рыночной оценке здания в 100 млн рублей вы можете выручить до половины стоимости или чуть выше. Так было в нашем случае: мы продали за 66 млн.рублей недвижимость нашей компании, которая была 14 лет в аренде.
Если рассматривать офисные помещения, то их, в-основном, покупают в собственность крупные компании, и предпочтения отдаются строящимся бизнес-центрам. Что касается торговых площадей, складских или производственных помещений, то вероятность выгодной сделки зависит от потребностей потенциального покупателя. Если у последнего специфические требования, то можно понести еще и эксплуатационные расходы. Например, у вас хочет снять или выкупить помещение сеть общепита: нужны дополнительные электрические мощности, коммуникации и другое. На время ремонта по техническому переоснащению придется предоставить арендные каникулы.
Можно заработать на флиппинге — это стратегия, направленная на быструю переделку и перепродажу недвижимости. Флипперы — это обычно физические лица, которые перепродают квартиры на профессиональной основе, для компаний такие операции с недвижимостью скорее являются как один из возможных вариантов деятельности.
Какая недвижимость наиболее выгодна для сдачи в аренду?
Наиболее высокий спрос со стороны арендаторов наблюдается на небольшие торговые помещения формата стрит-ретейл: как правило, это расположение на первых этажах зданий, с отдельным входом и в местах с большой проходимостью. Арендаторы в основном — это крупные торговые сети. Например, мы сдавали первый этаж магазинам «Магнит», «Декатлон» и «Пятерочка». Верхние этажи обычно занимают офисы, у нас арендовали автошколы и различные фирмы.
Инвестирование в такие площади подходит малому и среднему бизнесу. По данным компании Realiste, покупка объекта стоимостью от 1 млн. до 1 млрд. руб. при сдаче в аренду или перепродаже может принести до 15% доходности.
При расчете процента доходности нужно учитывать размер налога, который выражается в процентах от кадастровой стоимости — для коммерческой недвижимости он может достигать от 0,5 до 2%. Точную ставку по конкретному региону можно уточнить на сайте Федеральной налоговой службы. Налоговая нагрузка компенсируется разницей арендных ставок.
Как повысить ликвидность коммерческой недвижимости
Если при приобретении жилых квадратных метров учитываются такие факторы, как наличие инфраструктуры, транспортная доступность и др., то в случае с коммерческой недвижимостью все немного сложнее. Важны:
- планировка внутри здания;
- техническая оснащенность;
- обеспеченность современными инженерными системами;
- наличие наземного или подземного паркинга;
- высокая проходимость.
Ликвидность объекта недвижимости — это скорость его обмена на деньги. Чем быстрее и проще можно обменять этот актив, тем он ликвиднее. Но еще это и способность квадратных метров выгодно выделяться в своем сегменте.
Эволюционный. Предполагает усовершенствование помещения (косметический или технический ремонт, расширение парковки, благоустройство прилегающей территории).
Радикальный. Это так называемый редевеломпент, когда объект перепрофилируют, например, промзону «переназначают» в многофункциональный объект с офисами, кафе, конференц-залами. В сегменте торговых помещений это носит название реконцепции, когда меняют состав арендаторов.
Таким образом, владение и управление недвижимостью может принести компании дополнительный доход за счет сдачи в аренду или в субаренду, перепродажи или флиппинга. Наиболее выгодный и комфортный вариант — это долгосрочная аренда, в сегодняшних реалиях — это 2-3 года. Чтобы ликвидность помещения не снижалась, нужно мониторить тенденции на рынке и уметь реагировать на запросы: так, лучше инвестировать в дорогостоящий ремонт и расширить функциональность здания, например, оборудовать столовую, чтобы привлечь арендатора, чем искать потенциального покупателя и продавать по цене, ниже рыночной.
Расскажите, планируете ли вы инвестировать в рынок коммерческой недвижимости?