Договор купли-продажи

Договор купли-продажи, или ДКП, — это сделка между покупателем и продавцом. С его помощью законно передают право собственности: имущество за плату переходит из владения продавца в распоряжение покупателя.

Форма договора купли-продажи

Иногда достаточно устной договоренности: например, на продажу продуктов на овощном рынке или покупку б/у телефона у друга. Подтверждением сделки считаются показания свидетелей.

Письменный договор нужен, чтобы избежать конфликтов между участниками сделки. Например, он пригодится, если возникнут сомнения в праве собственности или чтобы подстраховаться, когда товар окажется бракованным и покупатель захочет обменять его или вернуть деньги.

Письменная форма обязательна в трех случаях:

1. Стороны покупают и продают объект недвижимости.
2. Сумма покупки больше 10 000 ₽.
3. Покупатель или продавец — юридическое лицо.

Для некоторых сделок недостаточно просто заключить договор купли-продажи — нужен пакет дополнительных документов. Например, в случае продажи доли в квартире или доме, заключения сделок с опекуном по недвижимому имуществу ребенка или недееспособного человека. В каждом случае набор документов свой.

Кто может заключать договоры купли-продажи

Договоры купли-продажи могут заключать государственные структуры, юридические и физические лица. Граждане могут законно совершать сделки с определенного возраста:

• с 6 до 14 лет — заключать сделки дарения в устной форме, делать мелкие покупки с согласия родителей или опекунов;
• с 14 до 18 лет — продавать и покупать любое имущество с согласия родителей или опекунов;
• с 18 лет — заключать любые договоры купли-продажи, в том числе нотариально заверяемые.

Что можно и нельзя продавать и покупать

По закону можно продавать и покупать любые товары, которые не ограничены в обороте. Например, разрешено торговать недвижимостью, автомобилями, интеллектуальной собственностью.

Для покупки и продажи таких товаров, как оружие, драгоценности и лекарства, нужно специальное разрешение. Они ограничены в обороте и делятся на несколько категорий:

1. Может покупать и продавать ограниченный круг лиц. Если товары потенциально опасны или требуют особых навыков, их могут покупать или продавать только ИП или организации с разрешением от государства. Это, например, лекарства, оружие, табак, алкоголь.
2. Можно покупать и продавать после учета. Это, в частности, драгоценные металлы, пестициды и агрохимикаты, партии семян. Такие товары можно продавать только после включения в реестр организаций и ИП, которые совершают операции с ними.
3. Товары в собственности государства. Это, например, музейные ценности, системы водоснабжения, животные из Красной книги, объекты космической инфраструктуры, земельные участки в государственной собственности. Из-за особой значимости таких товаров государство либо само продает их, либо выдает разрешение на сделки с ними.
4. Запрещено покупать и продавать. Нельзя продавать и покупать химическое оружие, наркотики, такие виды табака, как насвай и снюс. Запрещено торговать людьми. За куплю-продажу запрещенного имущества грозит уголовная ответственность.

Как оформить договор купли-продажи

Все договоры купли-продажи взаимные: у обеих сторон возникают обязанности. У продавца — предоставить качественный товар в срок и в нужном количестве, обменять его или принять назад, если есть дефекты. У покупателя — оплатить товар и получить его способом из договора.

Письменный договор можно составить в свободной форме, но в него принято включать:

• информацию о продавце и покупателе;
• данные о товаре: название, характеристики, наличие упаковки, количество;
• цену товара и способ перечисления денег;
• дату заключения договора и подписи сторон.

Остальные условия прописывают на усмотрение участников сделки.

В зависимости от специфики товара список может включать дополнительные пункты.

Когда договор купли-продажи признают недействительным

• при заключении договора нарушили права и интересы одной из сторон;
• соглашение создает угрозу для общественной безопасности, нарушает права третьих лиц;
• договор был подписан под действием насилия, обмана, шантажа;
• одна из сторон договора признана недееспособной;
• в договоре отсутствуют обязательные элементы, например данные покупателя, характеристики товара, его количество;
• доказали подделку подписи одной из сторон.

Если стороны исполнили недействительный договор или приступили к его исполнению, суд потребует вернуть друг другу все полученное по сделке.

Срок действия договора купли-продажи

Обычно письменный договор купли-продажи вступает в силу с момента подписания сторонами. Он считается исполненным, когда покупатель передает деньги за полученный товар. Если же была предоплата — когда продавец передал товар.

Стороны сами решают, когда считать вступившим в силу устный договор. А вот исполненным он становится тогда же, когда и письменный договор.

Переоформление ДКП

Любые изменения в договоре, например введение дополнительных условий или замена покупателя, требуют переоформления ДКП.

В случае появления новых условий в договоре нужно оформить дополнительное соглашение. Если предыдущую версию договора уже подали на регистрацию, ее надо отозвать.

Если покупатель или продавец хотят указать вместо себя в договоре другое лицо, порядок переоформления ДКП зависит от того, исполнили они обязательства по договору или нет.

Предприниматель Михаил передал партию товара покупателю, но еще не получил оплату. За время сделки Михаил решил передать бизнес своему сыну Сергею. Теперь право требования оплаты за товар принадлежит Сергею. Согласие покупателя на замену продавца не требуется, но уведомить его об оплате по новым реквизитам нужно. Иначе можно не получить деньги вовремя.

Но если покупатель еще не заплатил за товар и хочет передать эту обязанность другому человеку, это можно сделать только с согласия продавца. Оформить замену покупателя или продавца можно или через соглашение между ними, или через трехстороннее соглашение с новым участником.

Как расторгнуть договор купли-продажи

Для расторжения договора купли-продажи есть четыре варианта:

Вариант 1. Вторая сторона не возражает против расторжения, и обе стороны договариваются, что договор купли-продажи не состоится.

Вариант 2. Вторая сторона возражает против расторжения, но обстоятельства, при которых был заключен договор, существенно изменились. Например, Анастасия купила тур на горнолыжный курорт, но незадолго до поездки сломала руку. Врач запретил девушке кататься. Тогда Анастасия может потребовать расторгнуть договор и вернуть ей деньги.

Вариант 3. Если покупатель не принял товар, продавец вправе в любой момент требовать расторжения договора. Если принял, но не оплатил, продавец может требовать расторжения договора и возврат товара.

Вариант 4. Если продавец продал неполный комплект товара или бракованный товар и отказывается менять его, покупатель может расторгнуть договор.

Если одна из сторон против прекращения сделки или инициатор этого процесса — налоговая служба, договор разрывают в судебном порядке. Основанием могут служить существенные изменения обстоятельств, например банкротство покупателя.

Могут быть и другие причины расторжения договора через суд:

• одна из сторон нарушила условия сделки — например, покупатель не заплатил за товар;
• при заключении сделки использовали фальшивые документы;
• в результате сделки были нарушены права несовершеннолетних граждан — например, в проданной квартире были прописаны дети до 18 лет.

О сроках исполнения обязательства продавец и покупатель договариваются сами.

Что важно запомнить

1. Переход права собственности от продавца к покупателю оформляется договором купли-продажи.
2. Главное условие заключения сделки — договоренность сторон о виде и качественных характеристиках товара и его количестве.
3. Договоры купли-продажи могут заключать физические, юридические лица и государство. Расторжение соглашения происходит по взаимной договоренности или через суд.
4. Договор купли-продажи может быть признан недействительным, если заключен под влиянием обмана, махинаций или противоречит закону.