Как застройщику выбрать экологическую локацию под строительство коттеджного поселка у воды
В эпоху растущей урбанизации выбор по-настоящему экологичного участка под строительство коттеджного поселка становится настоящим вызовом для застройщика. Нередко привлекательные с виду локации оказываются загрязнены отходами и выбросами промышленных предприятий или находятся вблизи шумных магистралей. Это не только снижает спрос, но и ставит под угрозу репутацию застройщика.
К тому же, покупатели становятся более требовательными — они хотят жить в тишине, дышать свежим воздухом, иметь доступ к чистым водоемам и при этом находиться недалеко от города. Перед девелопером стоит сложная задача: найти участок, который соответствует этим требованиям, и удержать проект в рамках бюджета.
Почему застройщику важна экологическая обстановка территории
Современные покупатели жилья стремятся к высокому качеству жизни, где природа и чистая среда играют первостепенную роль. Если раньше застройщики могли ориентироваться лишь на близость к городу или транспортную доступность, то сегодня этого уже недостаточно.
40% покупателей коттеджных поселков выбирают загородную недвижимость ради собственного здоровья
Запросы россиян изменились, и рынок движется туда, где есть тишина, свежий воздух, отсутствие загрязнений и гарантии качества жизни. Однако для застройщика найти земельный участок в лесу с идеальной экологией — задача не из легких.
Вблизи крупных городов, где спрос на жилье наиболее высок, земля часто страдает от соседства с промышленными объектами, свалками, магистралями и другими источниками загрязнения.
Неправильно выбранная локация может обернуться не только дополнительными расходами, но и провалом всего проекта. Репутационные риски, судебные споры, недовольные жители — все это последствия пренебрежения экологическими факторами.
Кроме того, население становится более осведомленным и требовательным. Покупатели готовы досконально изучать качество воды, наличие вредных производств в окрестностях, следить за уровнем шума и проверять экологические отчеты. И с легкостью откажутся от сделки, если обнаружат проблемы с экологической обстановкой района. Игнорировать их потребности — значит оттолкнуть целевую аудиторию и лишиться конкурентных преимуществ.
Поэтому в условиях высокой конкуренции среди застройщиков тот, кто сможет предложить комфортную и экологически чистую локацию, получает значительное преимущество на рынке.
5 критериев, которые входят в понятие «экологичность территории»
Когда речь идет о строительстве коттеджного поселка, понятие «экологичность» выходит на первый план как с точки зрения потребительских предпочтений, так и в качестве залога успеха проекта.
Экологичность — это комплексный показатель, включающий множество факторов.
Чистота воздуха. Загрязнение атмосферы оказывает негативное влияние на здоровье жителей и привлекательность локации. А близость к промышленным зонам или мусороперерабатывающим заводам может и вовсе сделать воздух токсичным. Застройщику важно искать территории вдали от них.
К примеру, на сайте Росприроднадзора сформирован список объектов, негативно влияющих на окружающую среду. В нем собрано более 250 тысяч предприятий страны.
Чистота воды. И речь не только о питьевой воде. Ценность коттеджных поселков возрастает в несколько раз, если они расположены вблизи большой воды ― рек, водохранилищ, озер. Это значительно повышает привлекательность локации.
О береговых линиях
Застройщику важно знать, что в целях защиты водных объектов от загрязнения существует Водный кодекс. Согласно ему, в границах береговых линий водоохранных зон (10-500 м в зависимости от вида зоны: река, озеро, водохранилище, море) строить дома можно, но проектом должна быть предусмотрена защита воды от загрязнений.
Шумовое загрязнение. Влияние стороннего шума на привлекательность коттеджного поселка часто недооценивается при выборе участка под застройку. Для загородной недвижимости тишина и спокойствие — одни из основных факторов, которые привлекают покупателей, стремящихся к уединению и отдыху от городской суеты.
Основные источники шума вблизи загородных участков:
- Транспортные магистрали. К ним относятся крупные шоссе, магистрали, железнодорожные пути и аэропорты. Желательно, чтобы территория поселка была удалена от них на 10–20 км от крупных объектов и 1-2 км от локальных, таких, как дорога местного значения.
- Промышленные объекты и предприятия. Работающие предприятия, цехи, стройки производят значительный уровень шума, особенно в дневное и вечернее время.
- Ветер. Как ни странно, но застройщику также важно учитывать куда дует ветер в прямом смысле. Ведь именно он способен переносить шум на значительные расстояния.
Что может сделать девелопер, чтобы защитить локацию от шума? Учитывать наличие естественных барьеров: леса, холмы и другие природные элементы могут выступать в роли естественных акустических заслонов. Анализировать карту розы ветров ― она помогает оценить направление и силу ветра.
Утилизация отходов. Правильная организация системы утилизации позволяет поддерживать экологический баланс на территории поселка. Для сохранения чистоты территории застройщик должен предусмотреть как регулярный вывоз мусора, так и возможности для раздельного сбора. В современных экологичных проектах это уже стало стандартом.
Почва и ее состояние. Влияние состава почвы распространяется не только на устойчивость построек и ландшафтные работы, но и на экологическую безопасность территории, здоровье жителей и возможности для озеленения. Плохие почвенные условия могут стать как инженерной, так и экологической проблемой.
Кроме того, для успешного озеленения и создания комфортной среды проживания важно учитывать плодородность почвы. Если грунт беден питательными веществами, озеленение территории станет сложной задачей. Низкокачественная почва потребует дополнительных затрат на ее улучшение и внесение удобрений.
Опыт поиска территории под коттеджные поселки от девелопера
Сегодня поиск идеальной локации для строительства загородного поселка — одна из самых сложных задач, с которой сталкиваются девелоперы. С каждым годом найти подходящий земельный участок, примыкающий к лесам, вблизи воды становится все труднее.
Острее стал дефицит экологически чистых земель в доступной близости от крупных городов. Кроме того, развитие коттеджного строительства стремительно растет, а количество участков, подходящих для таких проектов, наоборот, сокращается.
Все это приводит к усилению конкуренции между девелоперами, а также к росту стоимости участков. Застройщикам приходится выбирать либо менее удачные с точки зрения экологии места, либо увеличивать расходы на улучшение инфраструктуры и благоустройство.
Но даже если удается найти экологически чистое место, оно может быть сильно удалено от социальной инфраструктуры, быстрый доступ к которой также важен для резидентов поселков.
Со всеми этими трудностями мы столкнулись при поисках локаций под строительство трех проектов.
Bayside Residence
В случае с первым проектом, не имея должного опыта за плечами, мы объехали порядка 10 премиальных проектов в Подмосковье, где стоимость сотки земли начинается от 5 млн рублей. Это было необходимо, чтобы понять как именно подойти к выбору участка и как строить качественные загородные проекты.
В результате мы создали коттеджный поселок на берегу водохранилища вблизи Можайска. Выбор места происходил следующим образом: мы сами представили себя на месте клиентов и задумались ― что бы хотелось получить от жизни в коттеджном поселке у воды:
- Чистый воздух. Искали густую лесистую местность и выбрали ту локацию, где преобладают хвойные деревья. Почему? Хвойный лес ― это не только круглогодично красивая картинка (хвоя выглядит практически одинаково в любое время года, тогда как другие деревья осыпаются к зиме), но и природный фильтр для воздуха.
- Близость к воде. Нам нужна была именно та локация, которая прилегает к озеру или водохранилищу. В планах было обустроить пляжную зону и создать условия под водные виды развлечений для резидентов.
- Тишина. Искали территорию, удаленную от трассы и закрытую от ветров. Кстати, чтобы точно знать в каком направлении на участке преимущественно дует ветер, мы изучали карты розы ветров. Это позволяет не только повлиять на уровень шума, но и защитить поселок от вредных выбросов предприятий, ведь ветер может принести их даже тогда, когда локация удалена от промзон.
И все эти критерии нам нужно было объединить в одной локации в Подмосковье ― в коттеджном поселке на Можайском водохранилище. В итоге, мы нашли то, что было нужно: территория, закрытая со всех сторон хвойным лесом в 1,5 км от локальной дороги возле большой воды.
Woodside Residence
К моменту подготовки запуска второго проекта мы уже получили необходимый опыт поиска подходящих территорий, и знали в каком направлении начинать поиски. К тому же, у нас уже работал менеджер, который занимался исключительно поиском локаций.
В этот раз будущей территорией поселка стала лесная поляна в 70 км от Москвы по скоростной трассе М-11 «Нева», в 1 км от местной дороги и в окружении лесфонда. Вокруг ― преимущественно хвойный лес. Большой воды вблизи территории не было, но было красивое природное озеро, которое мы немного расширили, очистили и сделали пригодным для купания.
Lakeside Residence
Наш новый проект сильно отличается от предыдущих расположением. В этот раз мы выбрали территорию в Тульской области, в 80 минутах езды от Москвы по скоростной трассе М-4 «Дон».
В южном направлении от столицы практически невозможно найти локацию, удаленную от промзон хотя бы на 10 км. И чтобы будущий поселок мог действительно считаться экологичным, мы «спустились по карте» ниже.
Затем мы столкнулись с другой проблемой ― в радиусе выбранной подальше от предприятий территории не было совершенно никакой воды: ни озер, ни водохранилищ, ни водоемов. А там, где все-таки, водные объекты имелись, стоимость земли была слишком высокой для поселка, цена участка с коммуникациями в котором на старте продаж должна начинаться от 1,5-2 млн рублей.
Поэтому мы приняли решение сосредоточиться на поиске локации, окруженной лесным фондом в заповедной зоне (кстати, это также защищает от вероятности вырубки леса в будущем).
И хотя по границе от выбранного участка протекает речка, она не очень удобна для купания из-за быстрого течения. Поэтому мы решили построить собственное искусственное озеро на своей территории. Мы обратились за составлением проекта ― важно было обеспечить правильную циркуляцию воды, чтобы избежать цветения. И так как дно озера не из глины, как в природных водоемах, а из мембраны, вода здесь всегда будет прозрачная. Это решение также позволяет нам контролировать его экологическое состояние.
Новый поселок находится в 1 км от местной дороги и примерно в 15 км от скоростной трассы, что в купе с густым окружающим лесом обеспечивают идеальную защиту от внешнего шума.
Что еще важно знать застройщикам коттеджных поселков
Строительство в экологически чистых местах имеет свои особенности. Одной из таких сложностей является организация подъездных путей к удаленным от дорог участкам. Например, для строительства поселков вдалеке от трасс нам пришлось согласовывать сервитуты с владельцами прилегающих полей. Мы выкупали узкие полосы земли для строительства дорог, и, чтобы не мешать аграрным работам, прокладывали подъездные пути с учетом особенностей ландшафта.
Также важно соблюдать законодательство в отношении доступа к береговой линии. Если коттеджный поселок в лесу расположен на воде, берег должен оставаться общедоступным. Его закрытие является нарушением закона.
Для решения этой задачи мы установили КПП с охранником, который следит за порядком и соблюдением правил: нельзя заезжать на берег на машинах или мотоциклах, распивать алкоголь ― все в рамках закона. Такой подход не только устраняет возможный конфликт с соседями, но и помогает поддерживать чистоту на территории.
Кроме того, в Bayside Residence сегодня мы строим второй пляж, до которого жители соседних населенных пунктов просто не будут доходить, так как уже есть один облагороженный пляж —- им и его будет достаточно. Это позволит создать более приватную обстановку для резидентов.
В заключение можно сказать, что правильный выбор участка — это искусство найти баланс между экологией и комфортом. Успех проектов зависит от внимания к каждой детали: от чистоты воздуха до состояния почвы. Только таким образом можно создать пространство, где природа становится частью жизни, а не ее компромиссом.
А как вы определяете соответствие территории понятию «экологичная»?