С чего начать флиппинг в России: советы специалиста по недвижимости
На рынке недвижимости разные варианты получения прибыли. Например, покупка квартиры или апартаментов с целью рентного дохода, инвестирование в коммерческую недвижимость. Также в этой сфере можно зарабатывать с помощью флиппинга — покупки недвижимости на вторичном рынке с последующим ремонтом и быстрой перепродажей.
Флиппингом можно заниматься в трех направлениях: флиппер как профессия, предпринимательство или инвестиции — зависит от финансовых возможностей и целей.
Игорь Галузин, генеральный директор агентства инвестиций в недвижимость Todayprice, разобрал флиппинг как предпринимательство и инвестиции — рассказал о последовательных шагах входа во флиппинговые стратегии.
Флиппер как предприниматель
В этом варианте нужно пройти полный флиппинговый цикл: поиск объекта, его покупка с помощью личного или привлеченного капитала, ремонт, меблировка, хоумстейджинг и перепродажа. Разберем подробнее.
Шаг 1. Определения бюджета. Процесс флиппинга от поиска объекта до его продажи начинается с определения бюджета. От суммы будут зависеть дальнейший подбор объекта и количество затрат на ремонт. Если собственного капитала нет, нужно выяснить, откуда и на каких условиях привлекать финансирование.
Шаг 2. Потенциал объектов в разных локациях. С учетом суммы подбирается проект, важно понять самостоятельно или с помощью специалистов потенциал объектов в разных локациях. Начинающим флипперам стоит обратить внимание на знакомую им территорию. Например, район, в котором они живут, работают или когда-то продавали квартиру. Так можно оценить:
- какой дом в жилом комплексе качественнее;
- где лучшая детская площадка;
- где доброжелательные соседи.
Знание специфики местоположения сократит риск неправильного подбора объекта и поможет точнее прогнозировать его дальнейшую продажу.
Шаг 3. Составление финансовой модели флип проекта. Для правильного расчета финмодели стоит привлечь партнера или подрядчика. Модель разрабатывают, чтобы определить, насколько выгодным будет проект и сколько денег может заработать на нем флиппер. Здесь важно рассчитать и годовую доходность вложенных денег. Именно она будет отражать эффективность флиппингового проекта.
Например, вложено 10 миллионов рублей. Необходимо оценить, за какой срок была получена прибыль. В флиппинге хорошей доходностью считается около 40 — 50 % годовых. Таким образом, если с 10 миллионов заработок составляет 1 миллион рублей за 3 месяца, это 40% годовых, что является хорошей доходностью.
Шаг 4. Расчет стоимости ремонта. Перед покупкой объекта, если нет опыта в ремонте, важно найти опытного подрядчика. Специалист поможет просчитать стоимость ремонта с максимальной точностью. Если расчет окажется неверным и расходы на ремонт увеличатся, это повлияет на маржинальность проекта.
Шаг 5. Покупка объекта. На этом этапе важно юридически грамотно заверить сделку. Юридический риск в данной модели — единственный риск потери капитала и права собственности.
Шаг 6. Улучшение объекта. После завершения нотариальных вопросов и выкупа объекта можно приступать к его улучшению. Качество, сроки и бюджет — главные постулаты проведения флип ремонта. В первые проекты рекомендую привлекать профессионалов. В этом случае, несмотря на снижение маржинальности, можно быть уверенным, что будет сделан качественный ремонт в рамках бюджета и в нужные сроки.
Шаг 7. Эффективность флип проекта оценивается эффективностью оборота капитала. В продаже квартиры важно стремиться получить не максимум денег, а их оптимальное количество за кратчайший срок. Чем быстрее произойдет оборот капитала, тем выше будет доходность. Например, с 10 миллионов вы заработали 1.5 миллиона за 6 месяцев — это 30% годовых. Однако если заработок 1 миллион рублей за 3 месяца — это 40 % годовых. Таким образом, несмотря на то, что заработок за 3 месяца ниже на 500 000 ₽, в годовой доходности он оценивается выше.
Флиппер как инвестор
Этот формат предполагает капитал для инвестирования. Вкладчик участвует во флиппинг-проекте с помощью денежного вложения, однако операционно проектом не управляет. В этом варианте капитал доверяется флиппинг-специалисту, а инвестор получает прибыль в зависимости от вложенной суммы.
Стратегия пассивного инвестирования — наиболее безопасный вход во флиппинг. Эта модель с высокой доходностью. Например, инвесторы в нашей компании получают в среднем 25 — 30 % годовых. Перед вложением денег важно выбрать опытного флиппера и инвестировать вместе ним. Флипперы во время реализации проекта будут опираться на наработанные инструменты, проверенных подрядчиков и личные базы. Таким образом, несмотря на дополнительные расходы на их услуги, риск негативного результата по флип проекту минимизируется.
Заходя в инвестиционный флип проект, стоит занимать активную позицию: участвовать в отборе объекта, анализировать процессы его улучшения, применяемые методики и материалы, используемый дизайн, планировку, выбор мебели, сумму реализации и количество прибыли. Таким образом, помимо дохода, вкладчик получит набор знаний, который в будущем поможет ему заниматься флип проектами самостоятельно и получать большую доходность на свой капитал.
Нет, не было. Жена, дизайнер и строитель, предложила заняться этой интересной темой — флиппингом. Правда сейчас льготную ипотеку отменят и непонятно что будет с покупательской способностью.