Компании, которые смогли доказать, что кадастровая стоимость их недвижимости завышена, уменьшили налог на имущество на несколько миллионов в год. Рассказываем, как подготовиться и провести процедуру оспаривания кадастровой стоимости по правилам.
Марина Евсеева
Исполнительный директор ООО «Группа Компаний Онли»
Компании, которые смогли доказать, что кадастровая стоимость их недвижимости завышена, уменьшили налог на имущество на несколько миллионов в год. Рассказываем, как подготовиться и провести процедуру оспаривания кадастровой стоимости по правилам.
Марина Евсеева
Исполнительный директор ООО «Группа Компаний Онли»
Иногда бизнесу приходится переплачивать большие суммы по налогу на свою недвижимость» Все потому, что государство переоценило кадастровую стоимость недвижимости.
Если стоимость завышена, есть возможность ее оспорить и уменьшить по решению суда. Правда, сначала придется заплатить за отчет об оценке, потом — за судебную экспертизу, а также потратить время на сбор документов и саму процедуру, но результат того стоит. Например, владелец бизнес-центра по решению суда снизил кадастровую стоимость почти в три раза и стал экономить на налогах 2,6 млн рублей в год.
Разберемся, что такое оспаривание кадастровой стоимости недвижимости, как понять, нужна ли эта процедура, как оценить шансы на успех и подготовиться к оспариванию.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — это сумма, в которую регион оценивает объекты недвижимости в границах своей территории. Ее устанавливают для зданий, сооружений, помещений, земли, объектов незавершенного строительства, гаражей, машино-мест и другой недвижимости.
Определение кадастровой стоимости нужно при расчете:
- налогов: на имущество и землю, подоходного и на прибыль — при продаже недвижимости;
- арендной платы, если арендные платежи рассчитываются от кадастровой стоимости;
- возможной цены продажи объекта;
- штрафов, например за нецелевое использование земли;
- госпошлины при наследовании недвижимости.
На кадастровую стоимость зданий и сооружений влияют площадь, материал, год постройки, состояние и другое. На кадастровую стоимость земли — площадь, месторасположение, разрешенное использование, наличие коммуникаций и другое.
Когда проводится кадастровая оценка
В регионах России недвижимость переоценивают через четыре года после последней кадастровой оценки. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — через два года.
Оценку проводят в течение года, и новая кадастровая стоимость начинает действовать с 1 января года, следующего за годом оценки. Например, земельный участок оценили в апреле 2019 года в 3 млн рублей. Эта стоимость начнет действовать только с 1 января 2020 года.
В 2022 году пройдет общероссийская оценка кадастровой стоимости всех земельных участков. Новая стоимость будет действовать с 1 января 2023 года. А в 2023 году переоценят остальные объекты недвижимости, их кадастровая стоимость обновится с 1 января 2024 года.
Для вашего удобства собрали информацию по срокам переоценки в таблицу.
| Земельные участки | Другие объекты недвижимости | |
|---|---|---|
| Регионы России | Переоценка через четыре года после проведения последней оценки. В 2022 году пройдет массовая переоценка. Новая стоимость будет действовать с 1 января 2023 года | Переоценка через четыре года после проведения последней оценки. В 2023 году пройдет массовая переоценка. Новая стоимость будет действовать с 1 января 2024 года |
| Города федерального значения: Москва, Санкт-Петербург и Севастополь | Переоценка через два года после проведения последней оценки. В 2022 году пройдет массовая переоценка. Новая стоимость будет действовать с 1 января 2023 года | Переоценка через два года после проведения последней оценки. В 2023 году пройдет массовая переоценка. Новая стоимость будет действовать с 1 января 2024 года |
Кадастровая стоимость замораживается на уровне 1 января 2022 года
11 марта 2022 года Госдума приняла поправки в Налоговый кодекс, которые должны помочь экономике адаптироваться к режиму санкций. В 2023 году кадастровая стоимость для исчисления налога на имущество организации останется на уровне 1 января 2022 г.
С какой даты действует кадастровая стоимость
После того как государство посчитало кадастровую стоимость недвижимости, данные о новой стоимости вносят в ЕГРН. Вот основные даты, которые используются при оспаривании. Они указываются в реестре:
- дата определения — 1 января года, в котором проводилась кадастровая оценка;
- дата внесения данных — день, когда новую кадастровую стоимость внесли в ЕГРН;
- дата применения — 1 января года, следующего за кадастровой оценкой;
Разберемся на примере.
Массовую кадастровую оценку земельного участка провели в 2021 году, кадастровая стоимость земли — 292,3 млн рублей. Дата определения — 1 января 2021 года.
Данные о кадастровой стоимости 292,3 млн рублей внесли в ЕГРН 22 декабря 2021 года — это дата внесения данных.
Кадастровая стоимость 292,3 млн рублей начала действовать с 1 января 2022 года — это дата применения.
Если бизнес оспорил кадастровую стоимость недвижимости, она будет действовать с даты применения — задним числом. Возьмем данные из нашего примера с земельным участком.
Кадастровая стоимость участка — 292,3 млн рублей, она начала действовать с 1 января 2022 года — это дата применения.
Допустим, в 2023 году владелец участка обратится с заявлением об оспаривании, а 2024 году закончит процедуру оспаривания. Новая стоимость — 150 млн рублей. Она будет действовать с 1 января 2022 года — даты применения кадастровой стоимости, которая оспаривалась.
Это пример, но мы уже знаем, что в 2022 году государство проведет внеочередную кадастровую оценку всех земельных участков. Оспаривание для снижения кадастровой стоимости недвижимости при необходимости можно будет провести после того, как начнет действовать новая кадастровая стоимость, то есть после даты применения — после 1 января 2023 года.
Когда можно оспорить кадастровую стоимость
Перед тем как оспаривать кадастровую стоимость, рекомендуем оценить, стоит ли тратить на это время и деньги. Вот несколько шагов, которые помогут принять правильное решение:
- Уточните, есть ли у вас право на оспаривание.
- Определите основание оспаривания.
- Узнайте, не пропустили ли вы сроки давности для подачи заявления на оспаривание.
- Выберите консалтинговую компанию, которая будет сопровождать процедуру.
- Узнайте примерную величину расхождения кадастровой и рыночной стоимости и экономию на налоге или аренде. Сравните экономию и затраты на проведение оспаривания.
Рассмотрим эти шаги подробнее.
Право на оспаривание. Оспорить кадастровую стоимость может только тот, на чьи права влияет результат оценки. Это может быть:
- собственник недвижимости или собственник доли недвижимости;
- бывший собственник, если хочет сделать перерасчет налогов за время владения;
- арендаторы недвижимости, если арендная плата считается от кадастровой стоимости;
- покупатель или арендатор земельного участка, если у него есть исключительное право выкупа или аренды. Например, собственник здания имеет исключительное право выкупить или арендовать земельный участок под ним.
Основание оспаривания. По закону оспорить кадастровую стоимость можно по двум основаниям:
1. Техническая ошибка. Если в расчете допущена техническая ошибка, например указана некорректная площадь, материал стен и что-то подобное, надо обратиться в ГБУ, которое проводило оценку. Например, в Москве это ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Потребуется написать обращение об исправлении ошибки и приложить документы, которые ее подтверждают. Например, технические паспорта, правоустанавливающие документы, план земельного участка. ГБУ рассмотрит заявление в течение 30 рабочих дней.
Если ГБУ согласится с ошибкой, оно само передаст новые сведения в Росреестр. Если нет, оспаривать кадастровую стоимость придется в суде.
2. Кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной. В этом случае процедура другая. В 2022 году надо подготовить отчет об оценке, обратиться в комиссию по оспариванию или сразу в суд и просить установить кадастровую стоимость на уровне рыночной. Суд назначит экспертизу и по ее результатам примет решение о справедливой кадастровой стоимости объекта.
Раньше к проведению судебной экспертизы суд привлекал негосударственных независимых экспертов, но с 16 ноября 2021 года судебным экспертом может выступать только государственное учреждение.
«Получается, что решение о снижении стоимости, которую установило государство, решает само же государство. Из-за этого уменьшить кадастровую стоимость недвижимости стало гораздо сложнее».
Марина Евсеева
Исполнительный директор ООО «Группа Компаний Онли»
Сроки. Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать с даты, когда стоимость внесли в Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН, и она вступила в действие, и до даты, когда туда внесут результаты новой кадастровой оценки. То есть с даты начала применения до даты окончания ее применения.
До 2021 году кадастровая стоимость офисного помещения была 5 млн рублей. В 2021 году государство провело новую кадастровую оценку — стоимость офисного помещения выросла с 5 млн до 8 млн рублей.
С 1 января 2022 года стала действовать новая кадастровая стоимость — 8 млн рублей.
В 2023 году помещение попадет под общероссийскую переоценку. Новая кадастровая стоимость начнет действовать с 1 января 2024 года.
Значит, подать заявление на оспаривание 8 млн рублей нужно с 1 января 2022 года до 1 января 2024 года.
Еще есть понятие архивной кадастровой стоимости — это стоимость до того, как в ЕГРН внесли данные новой кадастровой оценки. По сути, это предыдущая кадастровая стоимость. Срок ее давности — три года. Архивную кадастровую стоимость тоже можно оспорить, но по другим правилам. Разберемся на примере.
В 2017 году кадастровую стоимость офисного помещения оценили в 5 млн рублей. Эта стоимость действовала с 1 января 2018 по 31 декабря 2021 года.
С 1 января 2022 года действует новая кадастровая стоимость — 8 млн рублей. А предыдущая в 5 млн рублей становится архивной.
Если оспорить 5 млн рублей в 2022 году, можно вернуть переплату по налогу на имущество за три последних года, когда действовала архивная кадастровая стоимость: 2019, 2020 и 2021.
Если оспаривать в 2023 году — только за два последних года: 2020 и 2021. Вернуть переплату за 2019 год уже не получится: он позже срока давности.
В 2025 году оспорить архивную стоимость в 5 млн рублей уже не удастся: срок давности истечет.
Выбор консалтинговой компании. Сейчас на рынке много консалтинговых компаний, которые готовы провести процедуру оспаривания под ключ. Они предлагают сразу подбор оценочной компании для расчета рыночной стоимости недвижимости и юридическое сопровождение процедуры оспаривания.
«Чтобы выбрать консалтинговую компанию, которая действительно сможет защитить ваши интересы в суде и постарается добиться уменьшения кадастровой стоимости, рекомендую такие шаги:
1. Отобрать компании, которые предлагаю услуги под ключ. Эксперты таких компаний обычно глубоко погружены в процесс и знают все нюансы, смогут ответить на все ваши вопросы и дать необходимые пояснения.
2. Запросить у этих компаний результаты проведенных оспариваний, особое внимание уделить тому, сколько положительных результатов у консалтинговой компании.
3. Попросить составить дорожную карту процесса оспаривания. Грамотный специалист сможет предложить варианты действий на разных этапах оспаривания, в том числе подскажет правильное основание оспаривания именно в вашем случае.
4. Выбрать компании, которые просят предоплату в размере расходов, которые вы фактически несете на день внесения предоплаты, а не всю сумму сразу. Так меньше риск, что вы заплатите за услуги зря».
Марина Евсеева
Исполнительный директор ООО «Группа Компаний Онли»
Расхождение с рыночной стоимостью. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной: при расчете рыночной стоимости учитывают индивидуальные характеристики объекта недвижимости, а при расчете кадастровой используют метод массовой оценки.
Два помещения кафе в соседних домах — одно в хорошем состоянии, а другое со старым ремонтом — могут иметь одинаковую кадастровую стоимость. При этом их рыночная стоимость будет отличаться: на нее может влиять состояние помещений, которое не учли при кадастровой оценке.
Проверить возможность снижения кадастровой стоимости могут специалисты консалтинговой компании. Они же помогут определить возможную экономию на налоге на имущество или аренде. Этот предварительный анализ позволит принять решение, стоит ли начинать процедуру пересмотра кадастровой стоимости. Если затраты на процедуру оспаривания больше экономии, смысла в оспаривании нет.
Компания оспорила кадастровую стоимость в суде и сэкономила 2,6 млн рублей
О чем речь. Государство оценило кадастровую стоимость земли в 32 млн рублей. Компания — владелец недвижимости обратилась в Московский городской суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Компания хотела, чтобы кадастровая стоимость была на уровне рыночной.
Результат. Суд изучил результаты оценки рыночной стоимости и мнение эксперта, согласился с требованиями компании и установил кадастровую стоимость в 11 млн рублей. Компания сэкономила на налоге на имущество около 2,6 млн рублей за год.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости
С 1 января 2023 года будет действовать новый порядок оспаривания кадастровой стоимости. До этого регионы могут работать по-старому или уже сейчас перейти на новый порядок.
Разберем подробнее, в чем разница.
Старый порядок. До 2023 года в ряде регионов кадастровую стоимость можно оспорить и в суде, и в специальной комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.
Если комиссия по оспариванию отказывает, в суд можно обратиться с заявлением или об оспаривании решения комиссии, или об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной.
«Из судебной практики следует, что оптимальный путь — установить в суде кадастровую стоимость на уровне рыночной».
Марина Евсеева
Исполнительный директор ООО «Группа Компаний Онли»
Новый порядок. По новым правилам с 1 января 2023 года сразу обращаться в суд будет нельзя — сначала нужно подать заявление в комиссию при государственном бюджетном учреждении, которое проводило оценку. Оно должно решить, есть основания удовлетворить заявление об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной или нет.
Часть регионов уже сейчас работает по такому порядку оспаривания.
Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии
Как мы писали выше, до 2023 года оспорить кадастровую стоимость можно как в комиссии по оспариванию, так и сразу в суде. Для этого понадобятся такие документы:
- заявление об оспаривании результатов определения кадастровой оценки;
- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на недвижимость;
- отчет об оценке рыночной стоимости на бумаге и в электронном виде.
Заявление об оспаривании в комиссию. В заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указывают название компании, адрес и причины, по которым собственник или арендатор считает кадастровую стоимость неверной.
Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Заказать выписку о кадастровой стоимости можно, например, в МФЦ, на портале госуслуг или на сайте Росреестра. Срок — до 3 рабочих дней. Это бесплатно.
Правоустанавливающие документы на недвижимость. Правоустанавливающий и правоподтверждающий документ — это выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Ее также можно заказать в МФЦ, на госуслугах или на сайте Росреестра. Забрать документ нужно будет лично. Услуга платная.
Отчет об оценке рыночной стоимости. Отчет нужен, чтобы обосновать реальную рыночную стоимость объекта недвижимости.
Оценку выполняют независимые оценочные организации. В отчете отражают основные характеристики объекта, анализ рынка аналогичной недвижимости, методологию оценки и подробный расчет рыночной стоимости. Услуги оценки стоят в среднем от 70 до 150 тысяч рублей в зависимости от сложности объекта оценки.
Когда собрали все документы, их нужно подать в комиссию по оспариванию. Это можно сделать несколькими способами:
- лично или почтой по адресу, где располагается комиссия;
- в электронном виде через сайт комиссии или порталы государственных или муниципальных услуг. Для этого варианта потребуется квалифицированная электронная подпись — КЭП.
Комиссия рассматривает заявление в течение 30 календарных дней. Если она примет решение установить кадастровую стоимость на уровне рыночной, то сама отправит в Росреестр копию своего решения и отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости. После этого новую стоимость внесут в ЕГРН.
Но если вы обратились в комиссию и она отказала в установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной, дальше можно обратиться в суд.
Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке
До 2023 года в регионах, которые не перешли на новый порядок процедуры оспаривания, в суд можно обратиться сразу, без обращения в комиссию.
При оспаривании в суде необходимо заплатить госпошлину — 300 рублей за каждый кадастровый номер.
Владелец недвижимости оспаривает кадастровую стоимость земельного участка и здания на нем. Он подал в суд один отчет об оценке, в котором оцениваются эти два объекта. У них два разных кадастровых номера. Госпошлину необходимо будет заплатить за каждый объект отдельно.
Для оспаривания кадастровой стоимости в суде надо составить административное исковое заявление и собрать тот же пакет документов, что и для комиссии: выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, копию правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов.
Если суд вынес положительное решение об уменьшении кадастровой стоимости недвижимости, надо дождаться, пока оно вступит в силу. Это занимает обычно месяц после вынесения решения — в этот срок ответчик может подать апелляцию, если не согласен с решением суда. Потом собственнику недвижимости надо получить копию решения с отметкой канцелярии суда о его вступлении в законную силу.
После этого нужно подать заявление на внесение изменений в кадастр и приложить заверенную судом копию решения суда в Росреестр, кадастровую палату или через любое отделение МФЦ.
Росреестр вносит новые данные в свою базу в течение месяца с даты подачи заявления. Данные на кадастровой карте могут измениться и позже — после технического обновления сайта.
После того как Росреестр внес новые данные, можно зачесть излишне уплаченный налог на имущество. Для этого надо подать заявление в налоговую — переплату учтут в будущих платежах.
