Компании, которые смогли доказать, что кадастровая стоимость их недвижимости завышена, уменьшили налог на имущество на несколько миллионов в год. Рассказываем, как подготовиться и провести процедуру оспаривания кадастровой стоимости по правилам.
Марина Евсеева
Исполнительный директор ООО «Группа Компаний Онли»
Компании, которые смогли доказать, что кадастровая стоимость их недвижимости завышена, уменьшили налог на имущество на несколько миллионов в год. Рассказываем, как подготовиться и провести процедуру оспаривания кадастровой стоимости по правилам.
Марина Евсеева
Исполнительный директор ООО «Группа Компаний Онли»
Иногда бизнесу приходится переплачивать большие суммы по налогу на свою недвижимость. Все потому, что государство допустило ошибки при переоценке ее кадастровой стоимости.
Если стоимость завышена, ее можно оспорить и уменьшить, например, по решению суда. Правда, сначала придется заплатить за отчет об оценке, потом — за судебную экспертизу, а также потратить время на сбор документов и саму процедуру, но результат того стоит. Например, владелец бизнес-центра по решению суда снизил кадастровую стоимость почти в три раза и стал экономить на налогах 2,6 млн рублей в год.
Разберемся, что такое оспаривание кадастровой стоимости недвижимости, как понять, нужна ли эта процедура, как оценить шансы на успех и подготовиться к оспариванию.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — это сумма, в которую регион оценивает объекты недвижимости в границах своей территории. Ее устанавливают для зданий, сооружений, помещений, земли, объектов незавершенного строительства, гаражей, машино-мест и другой недвижимости.
Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости нужно при расчете:
- налогов: на имущество и землю, подоходного и на прибыль — при продаже недвижимости;
- арендной платы, если арендные платежи рассчитываются от кадастровой стоимости;
- возможной цены продажи объекта;
- штрафов, например за нецелевое использование земли;
- госпошлины при наследовании недвижимости.
На кадастровую стоимость зданий и сооружений влияют площадь, материал стен, год постройки, состояние, функциональное назначение и другое. На кадастровую стоимость земли — площадь, месторасположение, разрешенное использование, наличие коммуникаций и другое.
Когда проводится кадастровая оценка
В регионах России недвижимость переоценивают через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — через два года.
Массовую кадастровую оценку проводят в течение года. Новая кадастровая стоимость начинает действовать с 1 января года, следующего за годом оценки. Например, стоимость земельного участка рассчитали в апреле 2019 года в размере 3 млн рублей. Стоимость определили по состоянию на 1 января 2019 года. Эта стоимость начала действовать только с 1 января 2020 года.
В 2022 году прошла общероссийская оценка кадастровой стоимости всех земельных участков. Их новая стоимость действует с 1 января 2023 года.
В 2023 году переоценивают остальные объекты недвижимости, их кадастровая стоимость обновится с 1 января 2024 года.
Переоценка кадастровой стоимости может резко повысить налоговую нагрузку собственника. В 2023 году из-за сложной экономической ситуации в стране государство ввело временный механизм «заморозки» кадастровой стоимости земельных участков. Ее суть в следующем: если действующая кадастровая стоимость с 1 января 2023 года больше, чем ее значение на 1 января 2022 года, для расчета налога с 1 января 2023 года используется старое значение — то, которое действовало с 1 января 2022 года.
| Кадастровая стоимость на 1 января 2022 года | Кадастровая стоимость на 1 января 2023 года | Кадастровая стоимость для расчета налога в 2023 году |
|---|---|---|
| 2 000 000 ₽ | 2 500 000 ₽ | 2 000 000 ₽ |
Механизм «заморозки» не распространяется:
- На рост кадастровой стоимости из-за изменения характеристик земельного участка, например площади, вида разрешенного использования или категории.
- На земельные участки на праве аренды.
Следующую переоценку земельных участков проведут в 2024 году. Новая кадастровая стоимость будет действовать с 1 января 2025 года.
| Регионы России | Через четыре года после года проведения последней оценки |
| Города федерального значения: Москва, Санкт-Петербург и Севастополь | Через два года после года проведения последней оценки |
С какой даты действует кадастровая стоимость
Когда государство посчитало кадастровую стоимость недвижимости, эти данные вносят в ЕГРН. Вот основные даты, которые используются при оспаривании. Они указываются в реестре:
- дата определения — 1 января года, в котором проводилась кадастровая оценка;
- дата внесения данных — день, когда новую кадастровую стоимость внесли в ЕГРН;
- дата применения — 1 января года, следующего за годом массовой кадастровой оценки.
Разберемся на примере.
Массовую кадастровую оценку земельного участка провели в 2021 году, кадастровая стоимость земли — 292,3 млн рублей. Дата определения — 1 января 2021 года.
Данные о кадастровой стоимости 292,3 млн рублей внесли в ЕГРН 22 декабря 2021 года — это дата внесения данных.
Кадастровая стоимость 292,3 млн рублей начала действовать с 1 января 2022 года — это дата применения.
Если бизнес оспорил кадастровую стоимость здания или земельного участка, она будет действовать с даты применения — задним числом. Возьмем данные из нашего примера с земельным участком.
Кадастровая стоимость участка — 292,3 млн рублей, она начала действовать с 1 января 2022 года — это дата применения.
Допустим, в 2023 году правообладатель участка обратился с заявлением об оспаривании, а в 2024 году закончит процедуру оспаривания. Новая стоимость — 150 млн рублей. Она будет действовать с 1 января 2022 года — даты применения кадастровой стоимости, которая оспаривалась.
Стоимость земельных участков, которую определили на 1 января 2021 года, действовала один год. Но в 2022 году провели новую массовую кадастровую оценку всех земельных участков, и теперь она действует с 1 января 2023 года. Те, кто не успел подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости в 2022 году, могут сделать это и после 1 января 2023 года.
Когда можно оспорить кадастровую стоимость
Сначала рекомендуем оценить, стоит ли тратить на оспаривание время и деньги. Вот несколько шагов, которые помогут принять правильное решение:
- Уточните, есть ли у вас право на оспаривание.
- Определите основание оспаривания.
- Узнайте, не пропустили ли вы сроки давности для подачи заявления на оспаривание.
- Выберите консалтинговую компанию, которая будет сопровождать процедуру.
- Узнайте примерную величину расхождения кадастровой и рыночной стоимости и экономию на налоге или аренде. Сравните экономию и затраты на проведение оспаривания.
Рассмотрим эти шаги подробнее.
Право на оспаривание. Оспорить кадастровую стоимость может только тот, на чьи права влияет результат кадастровой оценки. Это может быть:
- собственник недвижимости или собственник доли недвижимости;
- бывший собственник, если хочет сделать перерасчет налогов за время владения;
- арендаторы недвижимости, если арендная плата считается от кадастровой стоимости;
- покупатель или арендатор земельного участка, если у него есть исключительное право выкупа или аренды. Например, собственник здания имеет исключительное право выкупить или арендовать земельный участок под ним.
Основание оспаривания. По закону оспорить кадастровую стоимость можно по двум основаниям:
1. Техническая ошибка. Если в расчете допущена техническая ошибка, например указана некорректная площадь, материал стен или что-то подобное, надо обратиться в ГБУ, которое проводило оценку. Например, в Москве это ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Потребуется написать обращение об исправлении ошибки и приложить документы, которые ее подтверждают. Например, технический паспорт, который подтверждает ошибку при определении материала стен. ГБУ рассмотрит заявление в течение 30 рабочих дней.
Если ГБУ согласится с ошибкой, оно само передаст новые сведения в Росреестр. Если нет, оспаривать кадастровую стоимость ошибки придется в суде.
2. Кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной. В этом случае процедура другая. В 2023 году для процедуры оспаривания в Москве и Московской области надо подготовить отчет об оценке, а далее обратиться в суд — в Московской области можно предварительно обратиться в комиссию — и просить установить кадастровую стоимость на уровне рыночной.
«Из судебной практики следует, что оптимальный путь — установить в суде, а не в комиссии кадастровую стоимость на уровне рыночной».
Марина Евсеева
Исполнительный директор ООО «Группа Компаний Онли»
Суд назначит экспертизу и по ее результатам примет решение о справедливой кадастровой стоимости объекта или о необходимости ее корректировки.
Раньше к проведению судебной экспертизы суд привлекал негосударственных независимых экспертов, но с 16 ноября 2021 года судебным экспертом может выступать только государственное учреждение.
«Получается, что государственная организация рассчитала величину кадастровой стоимости, государственный орган утвердил ее, и государственное учреждение принимает решение о ее снижении. Теперь собственникам гораздо сложнее обосновать причины снижения кадастровой стоимости, так как это требует наличия более серьезных объективных аргументов».
Марина Евсеева
Исполнительный директор ООО «Группа Компаний Онли»
Сроки. Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать с даты, когда стоимость вступила в действие, и до даты, когда в базу внесут результаты новой кадастровой оценки. То есть с даты начала применения кадастровой стоимости до даты окончания ее применения.
До 2021 года кадастровая стоимость офисного помещения была 5 млн рублей. Она была определена на 1 января 2018 года и действовала с 1 января 2019 года по 31 декабря 2021 года. В 2021 году государство провело новую кадастровую оценку — стоимость офисного помещения выросла с 5 до 8 млн рублей.
С 1 января 2022 года стала действовать новая кадастровая стоимость — 8 млн рублей.
В 2023 году помещение попадет под общероссийскую массовую переоценку. Новая кадастровая стоимость начнет действовать с 1 января 2024 года.
Значит, подать заявление на оспаривание 8 млн рублей нужно с 1 января 2022 года до 31 декабря 2023 года включительно.
Еще есть понятие архивной кадастровой стоимости — это стоимость до того, как в ЕГРН внесли данные новой кадастровой оценки. По сути, это предыдущая кадастровая стоимость. Срок давности для ее оспаривания — три года. То есть архивную кадастровую стоимость тоже можно оспорить, но по другим правилам. Разберемся на примере.
В 2019 году кадастровую стоимость офисного помещения оценили в 5 млн рублей. Эта стоимость действовала с 1 января 2020 по 31 декабря 2022 года.
С 1 января 2023 года действует новая кадастровая стоимость — 8 млн рублей. А предыдущая в 5 млн рублей становится архивной.
Если оспорить 5 млн рублей в 2023 году, можно вернуть переплату по налогу на имущество за три последних года, когда действовала архивная кадастровая стоимость: 2020, 2021 и 2022.
Если оспаривать в 2024 году — только за два последних года: 2021 и 2022. Вернуть переплату за 2020 год уже не получится: он позже срока давности.
В 2026 году оспорить архивную стоимость в 5 млн рублей уже не удастся: срок давности истечет.
Трехлетний срок давности для оспаривания кадастровой стоимости объектов со статусом права собственности регламентируется ст. 78 и 79 НК РФ, а земельных участков на праве аренды — ст. 196 и 200 ГК РФ.
Выбор консалтинговой компании. Сейчас на рынке много консалтинговых компаний, которые готовы провести процедуру оспаривания под ключ. Они предлагают сразу подбор оценочной компании для расчета рыночной стоимости недвижимости и юридическое сопровождение процедуры оспаривания.
«Чтобы выбрать консалтинговую компанию, которая действительно сможет защитить ваши интересы в суде и постарается обоснованно и аргументированно добиться уменьшения кадастровой стоимости, рекомендую такие шаги:
1. Отобрать компании, которые предлагают услуги под ключ. Эксперты таких компаний обычно глубоко погружены в процесс и знают все нюансы, смогут ответить на все ваши вопросы и дать необходимые пояснения.
2. Запросить у этих компаний результаты проведенных оспариваний. Особое внимание уделить тому, сколько положительных результатов у консалтинговой компании. Это будет свидетельствовать о квалификации специалистов, которые анализируют потенциал снижения. Проще говоря, результаты должны показать способность специалистов организации выявить ошибки, с которыми согласятся специалисты в ГБУ или эксперты в суде в зависимости от того, куда вы обращаетесь.
3. Попросить составить дорожную карту процесса оспаривания. Грамотный специалист сможет предложить варианты действий на разных этапах оспаривания, в том числе подскажет правильное основание оспаривания именно в вашем случае.
4. Выбрать компании, которые просят предоплату в размере расходов, которые вы фактически несете на день внесения предоплаты, а не всю сумму сразу. Так вы сможете оценить профессионализм экспертов, консультантов и юристов и, если нужно, вовремя сменить исполнителя».
Марина Евсеева
Исполнительный директор ООО «Группа Компаний Онли»
Расхождение с рыночной стоимостью. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной, так как при расчете рыночной стоимости учитывают индивидуальные характеристики объекта недвижимости, а при расчете кадастровой используют метод массовой оценки, который эти характеристики не учитывает.
Два помещения кафе в соседних домах — одно в хорошем состоянии, а другое со старым ремонтом — могут иметь одинаковую кадастровую стоимость. При этом их рыночная стоимость будет отличаться: на нее может влиять состояние помещений, которое не учли при массовой кадастровой оценке.
Проверить возможность снижения кадастровой стоимости могут специалисты консалтинговой компании. Они же помогут определить возможную экономию на налоге на имущество или аренде. Этот предварительный анализ позволит принять решение, стоит ли начинать процедуру пересмотра кадастровой стоимости. Если затраты на процедуру оспаривания больше экономии, смысла в оспаривании нет.
Компания оспорила кадастровую стоимость в суде и сэкономила 2,6 млн рублей
О чем речь. Государство оценило кадастровую стоимость земли в 32 млн рублей. Компания — владелец недвижимости обратилась в Московский городской суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Компания хотела, чтобы кадастровая стоимость была на уровне рыночной.
Результат. Суд изучил результаты оценки рыночной стоимости и мнение эксперта, согласился с требованиями компании и установил кадастровую стоимость в 11 млн рублей. Компания сэкономила на налоге на имущество около 2,6 млн рублей за год.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости
С 1 января 2026 года государство планирует ввести новый порядок оспаривания кадастровой стоимости. Он предполагает обязательный досудебный претензионный порядок. До этого регионы могут работать по-старому или уже сейчас перейти на новый порядок.
Разберем подробнее, в чем разница.
Оспаривание кадастровой стоимости по старым правилам. В ряде регионов до 2026 года кадастровую стоимость можно оспорить и в суде и в специальной комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Обращаться сначала в комиссию не обязательно.
Если комиссия по оспариванию отказывает, придется идти в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Оспаривание кадастровой стоимости по новым правилам. С 1 января 2026 года сразу обращаться в суд будет нельзя — сначала нужно подать заявление в комиссию при государственном бюджетном учреждении, которое проводило оценку. Оно должно решить, есть ли основания удовлетворить заявление об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной или нет.
Часть регионов уже сейчас работает по такому порядку оспаривания.
Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии
Как мы писали выше, до 2026 года оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по оспариванию и в суде. Для этого понадобятся такие документы:
- заявление об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки;
- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости или копия правоустанавливающего документа на недвижимость, например договор аренды земельного участка;
- отчет об оценке рыночной стоимости на бумаге и в электронном виде с ЭП — электронной подписью.
С последним отчетом есть нюанс. Если в регионе пока не обязательно до суда обращаться в комиссию, важно, чтобы дата составления отчета и дата определения кадастровой стоимости совпадали.
Если в комиссию до суда обращаться обязательно, ограничение другое: отчет не должен быть просрочен — то есть с даты определения кадастровой стоимости до момента обращения в комиссию не должно пройти больше шести месяцев.
| Досудебный порядок обращения в комиссию не обязателен | Досудебный порядок обращения в комиссию обязателен | |
|---|---|---|
| Дата обращения в суд | 15.11.2023 | — |
| Дата обращения в комиссию | — | 15.11.2023 |
| Дата массовой кадастровой оценки | 01.01.2021 | 01.01.2021 |
| Срок действия кадастровой стоимости | 01.01.2022 — 31.12.2023 | 01.01.2022 — 31.12.2023 |
| Дата определения кадастровой стоимости в отчете об оценке | 01.01.2021 | 16.05.2023 |
Заявление об оспаривании в комиссию. В заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указывают название компании, адрес, формулируют право компании на подачу такого заявления и причины, по которым собственник или арендатор считает кадастровую стоимость неверной.
Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Заказать выписку о кадастровой стоимости можно, например, в МФЦ, на портале госуслуг или на сайте Росреестра. Срок — до трех рабочих дней. Это бесплатно.
Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Ее также можно заказать в МФЦ, на Госуслугах или на сайте Росреестра. Забрать документ нужно будет лично. Услуга платная.
Отчет об оценке рыночной стоимости. Отчет нужен, чтобы обосновать реальную рыночную стоимость объекта недвижимости.
Оценку выполняют независимые оценочные организации. В отчете отражают основные характеристики объекта, анализ рынка аналогичной недвижимости, методологию оценки и подробный расчет рыночной стоимости. Услуги оценки стоят в среднем от 70 до 150 тысяч рублей в зависимости от сложности объекта оценки.
Когда собрали все документы, их можно сначала подать в комиссию по оспариванию. Это можно сделать несколькими способами:
- лично или почтой по адресу, где располагается комиссия;
- в электронном виде через сайт комиссии или порталы государственных или муниципальных услуг. Для этого варианта потребуется квалифицированная электронная подпись — КЭП.
Комиссия рассматривает заявление в течение 30 календарных дней. Если она примет решение установить кадастровую стоимость на уровне рыночной, сама отправит в Росреестр копию своего решения и отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости. После этого новую стоимость внесут в ЕГРН.
Но если вы обратились в комиссию и она отказала в установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной, дальше можно обратиться в суд.
Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке
До 2026 года в регионах, которые не перешли на новый порядок процедуры оспаривания, владельцу недвижимости можно обратиться в суд сразу, без обращения в комиссию.
При оспаривании в суде необходимо заплатить госпошлину за каждый кадастровый номер.
Владелец недвижимости оспаривает кадастровую стоимость земельного участка и здания на нем. Он подал в суд один отчет об оценке, в котором оцениваются эти два объекта. У них два разных кадастровых номера. Госпошлину нужно будет заплатить за каждый объект отдельно.
Для оспаривания кадастровой стоимости в суде надо составить административное исковое заявление и собрать тот же пакет документов, что и для комиссии. Вот список:
- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;
- выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах — правоподтверждающий документ или копия правоустанавливающего документа;
- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Если суд вынес положительное решение об уменьшении кадастровой стоимости, алгоритм действий такой:
- Дождаться, пока решение вступит в законную силу. Это обычно занимает месяц после даты вынесения решения — в этот срок ответчик может подать апелляцию.
- Получить копию решения с отметкой канцелярии суда о его вступлении в законную силу.
- Подать заявление на внесение изменений в кадастр и приложить заверенную судом копию решения суда. Для этого можно обратиться в МФЦ или Роскадастр.
Новые значения кадастровой стоимости вносят в базу в течение месяца с даты подачи заявления. Данные на кадастровой карте могут измениться и позже — после технического обновления сайта. После того как внесены новые данные, можно зачесть в счет будущих платежей излишне уплаченный налог на имущество или арендные платежи. Для этого надо подать соответствующее заявление в налоговую или ДГИ — департамент городского имущества.
Подписка на новое в Бизнес-секретах
Подборки материалов о том, как вести бизнес в России: советы юристов и бухгалтеров, опыт владельцев бизнеса, разборы нового в законах, приглашения на вебинары с экспертами.
Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и условиями передачи информации
