Рассказываем, что такое кадастровая стоимость и где ее можно узнать.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — это сумма, в которую регион оценивает недвижимость в границах своей территории. Ее устанавливают для зданий, сооружений, помещений, земли, объектов незавершенного строительства, гаражей, машино-мест и других объектов недвижимого имущества.
На кадастровую стоимость влияют площадь, материал, год постройки, разрешенное использование, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе и еще много других факторов.
Определение кадастровой стоимости нужно при расчете:
- налогов: на имущество и землю, НДФЛ при продаже недвижимости;
- арендной платы или цены продажи объекта, если арендодатель либо продавец — государство, регион или муниципалитет;
- штрафов — например, за нецелевое использование земли;
- госпошлины при наследовании недвижимости.
Кадастровую стоимость устанавливают на определенный срок — от трех до пяти лет по решению региональных властей. С 2022 года земельные участки стали оценивать раз в четыре года, а с 2023 года с такой же периодичностью — здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.
В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости проводят раз в два года.
Если на рынке недвижимости цены выросли больше, чем на 30%, проводят внеочередную государственную кадастровую оценку.
Если кадастровая стоимость определена некорректно, ее можно оспорить в комиссии при региональном учреждении, которое отвечает за оценку и в суде. Для этого потребуется внеочередная оценка. Собственник недвижимости заказывает определение кадастровой стоимости у независимых оценщиков и оплачивает их услуги самостоятельно.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и инвентаризационной
Отличие от рыночной. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной: при расчете рыночной стоимости учитывают индивидуальные характеристики объекта недвижимости, а при расчете кадастровой стоимости берут целый массив объектов и статистически выводят среднюю стоимость. Это называется методом массовой оценки.
Два офисных помещения в соседних домах с евроремонтом и со старым ремонтом могут иметь одинаковую кадастровую стоимость. При этом их рыночная стоимость будет отличаться: на нее влияет состояние помещений.
Отличие от инвентаризационной. Инвентаризационная стоимость — это себестоимость постройки объекта недвижимости со сходными характеристиками минус износ. Ее рассчитывает бюро технической инвентаризации — БТИ. Стоимость учитывает площадь объекта, материал постройки и износ, но не учитывает цены на аналогичные объекты на рынке.
Инвентаризационная стоимость магазина в здании старого фонда Санкт-Петербурга или Москвы будет существенно ниже кадастровой, так как стоимость изношенных материалов, из которых оно построено, невысокая. При этом здание может находиться в проходном месте и иметь историческую и архитектурную ценность — все это увеличивает ее кадастровую и рыночную стоимости.
Чаще всего кадастровая стоимость выше, чем инвентаризационная. А по сравнению с рыночной может быть как выше, так и ниже.
Советы из книг: как продвигать продукт и растить продажи
Когда меняется кадастровая стоимость
В регионах России недвижимость переоценивают не раньше чем через три года и не позже чем через пять лет после последней кадастровой оценки. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — через два года.
Оценку проводят в течение года, новая кадастровая стоимость начинает действовать с 1 января года, следующего за годом оценки. Например, земельный участок оценили в апреле 2021 года в 3 млн рублей. Стоимость определили по состоянию на 01.01.2021. Эта стоимость начнет действовать только с 1 января 2022 года.
Если решение о кадастровой оценке выпустили меньше чем за шесть месяцев до 1 января года плановой оценки, ее проводят по плану.
В 2022 году прошла общероссийская оценка кадастровой стоимости всех земельных участков. Новая стоимость действует с 1 января 2023 года.
В 2023 году переоценивают остальные объекты недвижимости, их кадастровая стоимость обновится с 1 января 2024 года.
Как узнать, кто и как оценивал кадастровую стоимость
В Фонде данных государственной кадастровой оценки хранится полный отчет по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости. В нем указаны:
- региональный орган власти, который заказал оценку;
- эксперт, который проводил оценку;
- дата, когда отчет об оценке был утвержден.
Эти сведения можно получить на сайте Росреестра. Чтобы найти свой объект недвижимости, необходимо ввести его кадастровый номер. Он указан в выписке из ЕГРН.
Если выписки нет, его можно узнать на сайте Росреестра по адресу объекта недвижимости.
Как узнать кадастровую стоимость
Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать одним из трех способов:
- На сайте Росреестра.
- В сервисе «Публичная кадастровая карта» Росреестра.
- Заказать выписку из ЕГРН.
На сайте Росреестра. На сайте Росреестра можно узнать стоимость объекта недвижимости на момент запроса или на дату, с которой начал рассчитываться налог на имущество организаций либо физлиц или НДФЛ.
Чтобы узнать кадастровую стоимость, зайдите на сайт Росреестра в раздел «Электронные услуги и сервисы» → «Сервисы» → «Справочная информация по объектам недвижимости».
Кадастровая стоимость указана во вкладке «Сведения об объекте».
На публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы узнать кадастровую стоимость на карте, надо ввести в строку поиска адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. Этот способ больше подходит для определения кадастровой стоимости зданий и земельных участков. Кадастровую стоимость квартиры придется считать самостоятельно — на карте показана только стоимость многоквартирного дома целиком.
В выписке из ЕГРН. Заказать выписку о кадастровой стоимости можно онлайн на сайте Росреестра или в центре госуслуг. Услуга платная, стоит около 300 ₽. Срок — до трех рабочих дней.
Чтобы заказать выписку на сайте Росреестра, зайдите в раздел «Электронные услуги и сервисы» → «Представление сведений ЕГРН» и выберите «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта».
Главное в статье
- Кадастровая стоимость — это цена объекта недвижимости по расчетам региона. Ее определяют методом массовой оценки: берут много однотипных объектов и выводят среднюю стоимость. В первую очередь кадастровая стоимость нужна для расчета налога на имущество организаций и физлиц, а также для расчета земельного налога.
- Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной как в большую, так и в меньшую сторону: она не учитывает индивидуальные характеристики объекта недвижимости.
- Кадастровую стоимость устанавливают на срок от трех до пяти лет. В городах федерального значения — раз в два года.
- Полный отчет по проведению кадастровой оценки объекта недвижимости хранится в Фонде данных государственной кадастровой оценки.
- Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать одним из трех способов: бесплатно посмотреть на сайте Росреестра и в сервисе «Публичная кадастровая карта» Росреестра или платно заказать выписку из ЕГРН.
