Как двум собственникам платить налог с дохода от аренды одной квартиры?
Читатель Константин спрашивает: «У нас с женой есть квартира, хотим ее сдавать. У каждого доля 50%. Как правильно платить налог с аренды в таком случае? Каждый из нас должен оформиться как самозанятый и платить налог в зависимости от своей доли? Или достаточно одному собственнику перечислить налог с общей суммы аренды?»
Каждый владелец платит налог с дохода от аренды своей доли квартиры. Но можно заключить договор ссуды, чтобы это делал один человек
По закону главное в итоге уплатить налог с дохода, который получаете от арендатора. Но можно выбрать порядок уплаты. Первый вариант — каждый собственник платит налог со своей части дохода. Второй — налог со всего дохода от аренды платит один из собственников.
Налог с каждого собственника. Если два человека владеют квартирой в долевой собственности, каждый может платить налог за себя. Сумма дохода для расчета налога соразмерна доле в квартире.
Муж и жена совместно владеют квартирой, у каждого доля 50%. Они сдают квартиру за 40 000 ₽. Раз они имеют равные доли, каждому нужно заплатить налог с суммы 20 000 ₽.
Когда налог платят два собственника, каждому нужно зарегистрироваться как самозанятому. Это можно сделать в приложении налоговой службы «Мой налог» или на сайте Т-Банк.
В договоре аренды квартиры в качестве арендодателей обычно указывают обоих собственников. Но есть и другой вариант: указать в документе только одного арендодателя. Для этого один собственник должен дать другому письменное согласие на сдачу его доли в аренду или выписать доверенность на право управления его долей. Эти документы нужны только для заключения договора аренды, на порядок уплаты налогов они не влияют.
Налог с одного собственника. В этом варианте налог платит кто-то один. Чтобы сделать это по закону, один из владельцев квартиры должен по договору ссуды передать свою долю второму собственнику в безвозмездное пользование. Этот договор не нужно регистрировать в Росреестре.
Жена предоставила мужу свою долю квартиры в пользование по договору ссуды. Получается, она ссудодатель, а супруг — ссудополучатель.
В договоре ссуды нужно прописать право ссудополучателя сдавать квартиру в аренду. Тогда налог с дохода от аренды может платить только один владелец, ссудополучатель. Ему же достаточно стать самозанятым.
В нашем примере при сдаче квартиры за 40 000 ₽ платить налог с этой полной суммы будет муж.
Важно: при передаче доли квартиры второму собственнику по договору ссуды первый не теряет права собственности на нее.
«Долевая собственность на квартиру обычно встречается между владельцами-супругами. Часто у мужа и жены общий бюджет, они совместно распоряжаются финансами. Им удобно платить налог с дохода от аренды с одного собственника. Но бывает, доли в квартире принадлежат родственникам, которые независимо друг от друга ведут бюджет. Например, взрослые братья, сестры. В таком случае удобнее каждому получать свою часть дохода с аренды и раздельно платить налоги».
Марина Суховская
Юрист
Рассылка: как вести бизнес в России
Каждую неделю присылаем самые важные новости бизнеса, разборы законов и инструкции, которые помогут вести свое дело
Вопрос эксперту
Задайте любой вопрос про бизнес. Например, о налогах, найме работников, оформлении сертификатов на товары или работе на маркетплейсах. Ответ пришлем на вашу почту. Самыми частыми вопросами и ответами на них делимся в Бизнес-секретах в разделе «Вопросы-ответы».
Приходилось ли вам снимать квартиру у семейной пары? Кто из них в договоре значился арендодателем?
Ирина, вы получили ответ на свой вопрос? тоже интересно, только один супруг нерезидент (платит налог в размере 30%), второй который сдает — самозанятый под 4%
Елена, НЕ ответили. но где то прочитала, что жена может все таки сдавать общую недвижимость по своей самозанятости.
Ирина, спасибо, да, тоже потом увидела. при условии что муж на нее оформит договор ссуды (передаст ей свою долю в безвозмездное пользование)
Подскажите, а могу ли я сделать доверенность родственнику на сдачу своей квартиры, он будет ее сдавать как самозанятый и платить налог сам?
Дмитрий, добрый день! Да, можете.
Эксперт, доверенность должна быть нотариально заверенной или в простой письменной форме?
Ирина, добрый день!
По общему правилу заверять такую доверенность у нотариуса не надо. Но сходить к нему придется, если с жильцами будет долгосрочный договор аренды или найма — на год и более. Ведь такой договор надо регистрировать в Росреестре, а без нотариальной доверенности от мужа это невозможно.
При варианте с доверенностью договор найма заключается от имени собственника квартиры, а доверенное лицо вправе потом решать с жильцами все текущие вопросы. Налоговики допускают, что сдавать квартиру, получать доход и платить с него НПД будет не ее собственник, а уполномоченное им лицо.
Марина, подскажите, а если жена регистрируется как самозанятая, а муж — нет, но жена сдает квартиру в совместной (неразделенная по долям) собственности. достаточно, что жена платит 4% НПД? ИФНС не будут пересчитывать, что налог с части мужа (по сем.кодексу примут за 50%?) должен оплачиваться по ставке 13%?