Как выкупить права аренды
Аренда с последующим выкупом означает, что арендатор перечисляет собственнику ежемесячный платеж: часть — за аренду, другая часть — в счет выкупа имущества. Когда арендатор выплатит всю стоимость имущества, оно станет его собственностью. Участники такой сделки заключают договор аренды, а не договор купли-продажи.
Что такое аренда с правом выкупа
Аренда с правом выкупа — один из способов покупки имущества. Работает это так:
- арендатор и арендодатель заключают договор;
- арендатор пользуется имуществом и перечисляет деньги: в счет аренды и выкупные платежи;
- в итоге арендатор может либо выкупить имущество в собственность, либо передумать — тогда арендодатель возвращает выкупные платежи.
Покажем на примере два варианта расчетов.
Предположим, у Ивана в собственности два офиса. Один он сдал Петру, а другой — Семену.
Петр заключил с Иваном договор об аренде офиса с последующим его выкупом через 5 лет. В договоре прописали, что Петр выплачивает ежемесячно Ивану по 30 000 ₽ за аренду. А в конце срока договора, через 5 лет, выкупную стоимость офиса — 4 200 000 ₽ единоразовым платежом. Такой платеж называется дополнительным.
Семен же договорился, что будет перечислять ежемесячно арендные платежи 30 000 ₽ плюс 70 000 ₽ выкупные платежи на протяжении 5 лет. Такие платежи называются ежемесячным погашением.
Что можно выкупить по договору аренды
По договору аренды можно выкупить:
- недвижимость: квартиру, офис, склад;
- земельный участок;
- оборудование: станки, механизмы;
- транспорт.
Дальше расскажем, как бизнесу арендовать коммерческую недвижимость с последующим выкупом.
Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита
Аренда с правом выкупа немного похожа на ипотеку, но есть существенные отличия.
Ипотечный кредит. По ипотеке можно купить только недвижимость. Чтобы взять ипотечный кредит, нужен первоначальный взнос от 5 до 30% стоимости приобретаемой недвижимости — размер зависит от ипотечной программы.
Договор аренды с последующим выкупом. По договору аренды с последующим выкупом можно приобрести не только недвижимость, но и транспорт. Еще здесь не нужен первоначальный взнос.
Что писать в договоре аренды с правом выкупа
У договора аренды с правом выкупа нет стандартной формы. Составляют договор письменно. Вот что в нем должно быть:
- преамбула — наименование сделки, данные сторон, которые ее заключают;
- предмет — данные об имуществе с указанием собственника: например, адрес, расположение на этаже, состояние, площадь;
- условия аренды — срок, размер ежемесячных платежей, сумма обеспечительного платежа, если он нужен арендодателю;
- размер выкупной цены, порядок внесения платежей — ежемесячно, ежеквартально, несколькими неравными платежами или целиком в конце срока аренды;
- обязанности сторон. Например, арендодатель должен передать имущество в определенный срок арендатору после подписания договора. Арендатор обязуется перечислять арендную плату в сумме и в сроки, прописанные в договоре;
- ответственность сторон — штрафы или пени за нарушения условий договора.
Самый важный момент — прописать условия выкупа имущества: размер выкупной цены и порядок внесения платежей. Без этого условия договор будет считаться обычным договором аренды.
Если договор заключают на срок до 11 месяцев, документ не нужно регистрировать в Росреестре, если больше — то надо.
Как выкупить права аренды недвижимости
Пошагово надо действовать так.
Шаг 1. Составить договор аренды с правом выкупа недвижимости и, если нужно, зарегистрировать его. Порядок действий такой:
- Запросить выписку из ЕГРН на арендуемый объект и убедиться, что он не в залоге у банка и не под арестом.
- Заключить договор аренды с последующим выкупом.
- Уплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре арендного договора сроком свыше 11 месяцев. Для физлица со статусом ИП или без — 2000 ₽, для компании — 22 000 ₽.
- Зарегистрировать договор в Росреестре или в МФЦ. Понадобятся два экземпляра договора, чек об уплате госпошлины, заявление о государственной регистрации договора аренды. Подробный перечень лучше узнать в своем МФЦ.
Оформление займет 3—5 дней. В ЕГРН внесут запись о наличии обременения в виде аренды.
Шаг 2. Пользоваться имуществом и вносить платежи. По договору арендатор в течение всего срока вносит арендные и выкупные платежи.
Шаг 3. Оформить в собственность. Когда арендатор внесет полную сумму по договору, нужно подать заявление в Росреестр. К нему приложить такие документы:
- Заявление.
- Договор аренды с правом выкупа — 2 экземпляра.
- Чек об уплате госпошлины.
Подать документы можно онлайн через личный кабинет Росреестра, через Госуслуги или прийти лично в МФЦ с документами. При подаче заявления онлайн потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись.
Срок регистрации права собственности на недвижимость зависит от того, каким способом подано заявление. Онлайн — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 рабочих дней.
Главное
- По договору аренды с правом выкупа арендатор платит арендодателю ежемесячный платеж: часть — за аренду, другая часть — выкупная стоимость имущества.
- Выкупить можно недвижимость, землю, оборудование, транспорт.
- Имущество перейдет в собственность арендатора после того, как он полностью выплатит выкупную цену.
Арендовали ли вы имущество с последующим выкупом? С какими проблемами столкнулись?