Как получить разрешение на строительство?

Владислав спрашивает: «Хочу открыть кафе у трассы — для автомобилистов и дальнобойщиков. Нашел островок, где уже стоят здания и есть место под мое кафе. Мне нужны какие-то разрешения или могу строиться? Если нужны — как их получить?»

Разрешение на строительство нужно, если у здания будет фундамент

В остальных случаях разрешение на строительство здания для бизнеса обязательно. Оно учитывает, что проект здания безопасен и у заказчика есть деньги завершить стройку.

На какие объекты нужно разрешение на строительство

Как получить разрешение

Получить разрешение на строительство — сложный квест. Надо провести экспертизы участка, подготовить технические проекты, подать документы в ведомства и получить их согласие.

Провести экспертизы участка. До строительства надо убедиться, что грунт выдержит здание, а под землей не проходят трубы и провода. Из-за плохого грунта здание может со временем просесть, а по стенам пойдут трещины. А если на участке проходят коммуникации, коммунальные службы могут раскопать его для замены труб или кабелей.

Провести нужные экспертизы помогут инженеры и геодезисты.

Подготовить техпроекты. После проверки участка специалисты подготовят разные техпроекты. Они нужны не только для получения разрешения на строительство, но и для работы архитектора и строителей. Например, от техпроектов зависит, как расположить здание на участке, сколько у него может быть этажей, где делать выезды и заезды.

1. Договор купли-продажи или договор аренды, на основании которого земля перешла к вам в собственность или временное владение.
2. Согласие на строительство. Его нужно получить у всех владельцев объекта.
3. Геоподоснова и ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Геоподоснова показывает, что находится под землей: там могут быть старый фундамент или трубы. А ГПЗУ показывает, что над землей: например, где проходят пределы участка, есть ли охранные зоны поблизости. Оба документа можно получить в органах местного самоуправления, но проще запросить через Госуслуги — это платно.
4. СПОЗУ — схемы планировочной организации земельного участка. Это план, который состоит из чертежа и важных параметров будущего здания: количества этажей, площади здания и парковки, расположения газовой трубы. СПОЗУ разрабатывают инженеры с лицензией от государства.
5. Результаты инженерно-геологических исследований — информация о почве, климате, экологии района. Географические особенности влияют на строительство, например показывают, выдержит ли грунт высокую постройку. Такие исследования проводит геодезист с лицензией на работы. Взять готовые данные из интернета — плохая идея: они могли устареть, но чаще в них есть неучтенные коммуникации, которые сделали самовольно.
6. АГР — архитектурно-градостроительное решение. Документ показывает дизайн здания: материалы фундаментов, стен, облицовки, крыши. Если здание не вписывается в облик города или сделано из опасных материалов, могут отказать. Этот документ разрабатывает архитектор, а потом его согласовывают с городским комитетом по архитектуре.
7. План организации строительства. В нем детально описывают процесс стройки: в какое время будут строить, когда проводятся шумные работы, сколько месяцев будет идти стройка, как участок будет отделен от прохожих, где будете хранить строительные материалы, кто будет вывозить мусор.

Могут понадобиться и другие документы. Например, если планируется стройка здания свыше 1500 кв. м или рядом есть объекты культурного наследия. Сложнее всего получить разрешение на строительство в центре города: дороги перегружены пробками, вокруг много других зданий, часть из них имеет культурную ценность — будут особые требования. На строительство за городом получить разрешение обычно проще.

Неспециалистам некоторые документы могут казаться почти одинаковыми. Но для тех, кто разбирается в строительстве и сопроводительной документации, важен каждый.

Готовый комплект документов нужно подать в орган местного самоуправления — вместе с заявлением на разрешение строительства. В каждом населенном пункте компетентный орган называется по-своему. Например, в Санкт-Петербурге это Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, в Москве — Комитет государственного строительного надзора города Москвы. Там решат, можно строить или нет.

Дождаться результатов. Процесс получения разрешения занимает от шести месяцев до года. Срок зависит от расположения участка и особенностей законодательства региона.

Разрешение на строительство дают на время: если не успеть со стройкой, придется продлевать срок. А могут и отказать. Так государство борется с затянувшейся на годы стройкой.

Важно помнить, что разрешение выдают на конкретный объект: если потом решите, что надо достроить комнату или сделать подвал, надо согласовывать отдельно.

Как упростить получение разрешения

Скажем сразу: предпринимателю не обязательно проходить весь квест самому. Строительство стоит миллионы и длится несколько месяцев. Если ошибиться с документами, можно потерять много денег и времени. Чтобы подстраховать себя, рекомендуем привлечь специалистов — строителей, инженеров и консультантов в сфере строительства.

Есть два варианта работы. Первый — вы сами ищете, кто сделает документы, сами проверяете их и подаете через Госуслуги. Второй — заказываете инженерные работы и проектирование у строительной или консалтинговой компании — они готовят все документы и берут согласование с властями на себя. Второй вариант выйдет дороже, но он надежнее: за ошибки в коммерческом строительстве грозят миллионные штрафы.

Искать таких специалистов удобнее всего в интернете. Введите в поиске «название документа + сделать» или ищите консалтинговую компанию, которая сделает все сразу.

В обоих вариантах важно убедиться в опытности и экспертности компании или отдельных специалистов. Одних отзывов в интернете может быть недостаточно: их легко подделать. Спросили, как выбрать подрядчика, у Константина Миронова, технического директора инжиниринговой компании «Магистральная сеть». Вот на что он рекомендует обратить внимание:

1. Посмотреть кейсы компании. Хорошо, если они будут похожи на ваш. Например, если планируете строить гостиницу, кейсы частных домов не подойдут. Ищите того, кто построил несколько гостиниц.
2. Изучите договор: ответственность подрядчика за ошибки или за нарушение сроков, стоимость каждого этапа, чтобы избежать неожиданных дополнительных трат. Для проверки можно пригласить юриста по недвижимости. Он поможет отследить пункты и фразы, заранее невыгодные для вас.
3. В сфере строительства речь идет о больших суммах, поэтому безопаснее работать с компаниями, а не ИП. Компания отвечает всем своим имуществом, а у ИП ответственность ограничена имуществом физического лица.
4. Проверьте контрагента на надежность в специальном сервисе.
5. Убедитесь, что у компании есть лицензии на нужные вам виды работ, а у сотрудников — документы об образовании.
6. Рекомендуем приехать в офис компании и обсудить работу лично. Так вы сможете увидеть работу организации изнутри.

Обычно этих пунктов достаточно, чтобы не нарваться на мошенника или непрофессионала.

Что обсудить со специалистом, чтобы не пришлось начинать все заново

Например, один участок подходит для небольшого одноэтажного кафе и не подходит для большого ресторанного комплекса. Если специалисты не знают нюансов, они могут пропустить важные детали для бизнеса и не получится со временем расшириться или сделать парковку.

❌ Хочу здесь построить небольшое кафе.

✅ Хочу здесь построить комплекс кафе в два этажа. Гости будут оставлять машины на парковке. Проходимость — 10 000 человек в день.

Хорошо, если эксперты помогут скорректировать ТЗ с учетом их опыта. Бывает так, что предприниматель заложил на строительство 10 млн рублей, а эксперты сказали, что надо минимум 15 млн рублей и сэкономить не получится.

В такой ситуации предприниматель может либо скорректировать бизнес-план, либо отказаться от строительства. Главное, что все нюансы просчитали заранее. И даже в этом случае всегда стоит просчитывать риски и закладывать дополнительное время и резервные бюджеты.