Как выкупить права аренды

• арендатор и арендодатель заключают договор;
• арендатор пользуется имуществом и перечисляет деньги: в счет аренды и выкупные платежи;
• в итоге арендатор может либо выкупить имущество в собственность, либо передумать — тогда арендодатель возвращает выкупные платежи.

Покажем на примере два варианта расчетов.

Предположим, у Ивана в собственности два офиса. Один он сдал Петру, а другой — Семену.

Петр заключил с Иваном договор об аренде офиса с последующим его выкупом через 5 лет. В договоре прописали, что Петр выплачивает ежемесячно Ивану по 30 000 ₽ за аренду. А в конце срока договора, через 5 лет, выкупную стоимость офиса — 4 200 000 ₽ единоразовым платежом. Такой платеж называется дополнительным.

Семен же договорился, что будет перечислять ежемесячно арендные платежи 30 000 ₽ плюс 70 000 ₽ выкупные платежи на протяжении 5 лет. Такие платежи называются ежемесячным погашением.

По договору аренды можно выкупить:

• недвижимость: квартиру, офис, склад;
• земельный участок;
• оборудование: станки, механизмы;
• транспорт.

Дальше расскажем, как бизнесу арендовать коммерческую недвижимость с последующим выкупом.

Аренда с правом выкупа немного похожа на ипотеку, но есть существенные отличия.

Ипотечный кредит. По ипотеке можно купить только недвижимость. Чтобы взять ипотечный кредит, нужен первоначальный взнос от 5 до 30% стоимости приобретаемой недвижимости — размер зависит от ипотечной программы.

Договор аренды с последующим выкупом. По договору аренды с последующим выкупом можно приобрести не только недвижимость, но и транспорт. Еще здесь не нужен первоначальный взнос.

У договора аренды с правом выкупа нет стандартной формы. Составляют договор письменно. Вот что в нем должно быть:

• преамбула — наименование сделки, данные сторон, которые ее заключают;
• предмет — данные об имуществе с указанием собственника: например, адрес, расположение на этаже, состояние, площадь;
• условия аренды — срок, размер ежемесячных платежей, сумма обеспечительного платежа, если он нужен арендодателю;
• размер выкупной цены, порядок внесения платежей — ежемесячно, ежеквартально, несколькими неравными платежами или целиком в конце срока аренды;
• обязанности сторон. Например, арендодатель должен передать имущество в определенный срок арендатору после подписания договора. Арендатор обязуется перечислять арендную плату в сумме и в сроки, прописанные в договоре;
• ответственность сторон — штрафы или пени за нарушения условий договора.

Самый важный момент — прописать условия выкупа имущества: размер выкупной цены и порядок внесения платежей. Без этого условия договор будет считаться обычным договором аренды.

Если договор заключают на срок до 11 месяцев, документ не нужно регистрировать в Росреестре, если больше — то надо.

Пошагово надо действовать так.

Шаг 1. Составить договор аренды с правом выкупа недвижимости и, если нужно, зарегистрировать его. Порядок действий такой:

1. Запросить выписку из ЕГРН на арендуемый объект и убедиться, что он не в залоге у банка и не под арестом.
2. Заключить договор аренды с последующим выкупом.
3. Уплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре арендного договора сроком свыше 11 месяцев. Для физлица со статусом ИП или без — 2000 ₽, для компании — 22 000 ₽.
4. Зарегистрировать договор в Росреестре или в МФЦ. Понадобятся два экземпляра договора, чек об уплате госпошлины, заявление о государственной регистрации договора аренды. Подробный перечень лучше узнать в своем МФЦ.

Оформление займет 3—5 дней. В ЕГРН внесут запись о наличии обременения в виде аренды.

Шаг 2. Пользоваться имуществом и вносить платежи. По договору арендатор в течение всего срока вносит арендные и выкупные платежи.

1. Заявление.
2. Договор аренды с правом выкупа — 2 экземпляра.
3. Чек об уплате госпошлины.

1. По договору аренды с правом выкупа арендатор платит арендодателю ежемесячный платеж: часть — за аренду, другая часть — выкупная стоимость имущества.
2. Выкупить можно недвижимость, землю, оборудование, транспорт.
3. Имущество перейдет в собственность арендатора после того, как он полностью выплатит выкупную цену.