ВС напомнил: серийные сделки по уступке прав на квартиры в новостройках — предпринимательская деятельность
О чем речь. Многочисленные сделки по купле-продаже имущественных прав на квартиры в новостройках, которые находятся в собственности менее трех или пяти лет, налоговая считает предпринимательской деятельностью.
Продавец должен зарегистрироваться как ИП и, если решит работать на ОСН, применять профессиональный вычет. То есть вычитать из доходов от уступки расходы на приобретение прав на квартиры в новостройках.
Дело об уступке прав одним человеком в течение двух лет по нескольким договорам долевого участия — ДДУ — дошло до Верховного суда.
Что случилось. Константин за два года продал имущественные права на шесть квартир в Челябинске по ДДУ и подал в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. В ней он указал доходы и расходы, которые заверил документами. Константин считал, что имеет такое же право на имущественный вычет в размере расходов, как продавцы готовых квартир.
В ходе проверки налоговая инспекция обнаружила, что он ведет предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве ИП, не указал доход от продажи одной квартиры и занизил НДФЛ. С него взыскали налог, пени и штраф.
Предпринимательство, по мнению налоговой, лишило Константина права на имущественный вычет. А право на профессиональный вычет он не приобрел, потому что в момент продажи не был ИП.
Районный суд подтвердил позицию налоговиков, апелляция приняла сторону истца, а кассация вновь согласилась с налоговой инспекцией. Тогда Константин обратился в Верховный суд — ВС.
ВС принял сторону Константина: тот имел право на имущественный вычет расходов из доходов от уступки прав по ДДУ.
Налоговый кодекс запрещает вычет расходов при продаже имущества, которое использовали в коммерческой деятельности. Однако истец продавал не имущество, а имущественные права. Вычитать расходы на их приобретение для НДФЛ не запрещено, даже если человек вел незаконную предпринимательскую деятельность.
Что это значит для бизнеса. Если за период ведения незаконной деятельности продавец получил со сделок по продаже имущественных прав по договору ДДУ доход больше 2 250 000 ₽, ему грозит уголовное наказание. Сумму дохода считают по выручке от реализации без учета расходов.
Это может быть штраф до 300 000 ₽, обязательные работы до 20 суток или арест до 6 месяцев. Также налоговая может доначислить НДС по ставке 20/120 от разницы между доходами и расходами.
Поэтому для совершения таких сделок лучше заранее зарегистрироваться как ИП.