Как арендатору не потерять обеспечительный платеж?

Мария интересуется: «Я собираюсь арендовать помещение для бизнеса, и собственник требует внести обеспечительный платеж. Как его правильно оформить, чтобы получилось вернуть при выезде?»

Из-за такой неопределенности могут возникнуть проблемы: получив депозит, арендодатели ищут поводы его не возвращать. Поэтому, чтобы не потерять обеспечительный платеж, важно детально предусмотреть в договоре все возможные спорные ситуации и способы выйти из них.

Владелец помещения может найти множество причин, чтобы оставить обеспечительный взнос себе. Для этого ему достаточно доказать, что арендатор как-то нарушил договор аренды. Самых распространенных поводов четыре.

Поэтому, когда снимаете помещение, обратите внимание на условия, при которых можно вернуть обеспечительный платеж при досрочном расторжении договора. Обычно стороны определяют, за какой срок контрагенты должны предупредить друг друга перед выездом. Если такого условия нет, постарайтесь его добавить.

Если же арендодатель по своему желанию выгнал арендатора, хотя тот не нарушал условия договора, ему в любом случае придется отдать депозит. Такой позиции придерживаются суды, например в деле № А41-85970/19.

Арендодатель вычтет задолженность из обеспечительного платежа.

Если арендатор повредил помещение и не исправил это, арендодатель может вычесть сумму на ремонт из депозита. При этом арендодатель может оценить расходы по завышенным ценам, и возникнет спор. Поэтому если ущерб есть, лучше заранее восстановить поврежденное самостоятельно — например, отремонтировать розетку или заменить испорченный ламинат.

Иногда арендатор хочет изменить помещение под свои нужды, например покрасить стены и заменить двери. Тогда ему нужно письменное согласие арендодателя. Подойдет переписка в мессенджере или по электронной почте. Устные договоренности не годятся: в случае спора такой ремонт могут посчитать ущербом, и у арендатора не получится доказать правоту.

Арендатор оплачивает помещение в порядке, прописанном в договоре. За просрочку арендодатель может назначить штраф, начислить пени и вычесть эти деньги из обеспечительного платежа, если арендатор не погасит долг добровольно.

Еще из депозита оплачивают различные штрафы, которые могут выписать арендатору за нарушение правил торгового или бизнес-центра, где он снимает помещение. Например, ТЦ работает с 10:00 до 22:00, а магазин арендатора закрывается уже в 17:00 или сотрудники арендованного офиса курят на лестнице.

Чтобы не потерять обеспечительный платеж, помимо ошибок выше важно учесть еще несколько правил.

Зафиксировать в договоре условия возврата депозита. Это должны быть не общие фразы, а конкретные ситуации с описанием возможных нарушений, сроками и суммами штрафов. Из них обеим сторонам должно быть однозначно понятно, когда и за что собственник помещения может забрать деньги из депозита.

Зафиксировать недостатки помещения при приемке. Арендатор и арендодатель составляют и подписывают акт приема-передачи помещения. В нем указывают состояние ремонта, его недостатки, описывают мебель и технику арендодателя.

Эксперты рекомендуют сделать фотографии помещения и приложить их к договору. После окончания действия договора арендатор и арендодатель смогут сравнить состояние «до» и «после».

Сдать помещение по передаточному акту. После окончания действия договора арендатор и арендодатель должны подписать передаточный акт. Он подтвердит, что с помещением все в порядке и стороны выполнили обязательства. Пока контрагенты не подпишут акт, договор действует и за аренду нужно платить.

Перед окончанием действия договора нужно письменно пригласить арендодателя на осмотр помещения, например по электронной почте. Если собственник не ответит и не придет, можно подстраховаться и позвать независимого эксперта, чтобы зафиксировать состояние объекта в момент возврата. Документ нужно отправить контрагенту курьером или заказным письмом.

Прежде всего нужно письменно попросить арендодателя вернуть деньги. Для этого можно отправить электронное письмо по адресу, указанному в договоре аренды.

Следующий шаг при отказе — направить контрагенту заказным письмом досудебную претензию.

К заявлению нужно приложить подтверждающие документы:

• договор аренды;
• акты приема-передачи до въезда и после выезда;
• выписки со счета об уплате обеспечительного и арендных платежей;
• письмо с требованием вернуть обеспечительный платеж;
• досудебную претензию;
• любые другие документы, подтверждающие добросовестное исполнение договора: согласие арендодателя на ремонт, заключение эксперта, подтверждение отправки приглашения и передаточного акта, уведомление о прекращении договора.

При сумме долга более 500 000 ₽ арендатору нужно обращаться в суд с тем же пакетом документов в обычном порядке: через судебный приказ взыскать деньги не получится.