Актуальное

Зарегистрируйте ИП в Тинькофф и получите бонусы от партнеров до 500 000 р.

Зарегистрируйте ИП в Тинькофф и получите бонусы до 500 000 р.

Подробнее →

Будьте в курсе событий бизнеса

Получайте первыми приглашения на вебинары, анонсы курсов и подборки статей, которые помогут сделать бизнес сильнее

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Опыт компаний Редактор: Алина Соломенникова

По каким критериям владелица магазина обуви выбирает помещение для магазина

Владелица обувного магазина DAZE Me рассказывает о вариантах аренды коммерческих помещений в регионе

Татьяна Новинская

Татьяна Новинская

Владелица магазина обуви DAZE Me

Татьяна Новинская начинала с продажи обуви в соцсетях, открыла обувной магазин и за восемь лет вышла на оборот в 1,2 млн рублей в месяц. За это время Татьяна арендовала помещения в нескольких торговых центрах и жилом доме.

Теперь Татьяна делится опытом работы с арендодателями и рассказывает о вариантах аренды в своем городе.

Магазин можно открыть в торговом центре или жилом доме

Я живу и работаю в небольшом городе с населением 400 тысяч человек, здесь же мой бизнес — магазин обуви DAZE Me. Я начинала с магазина в соцсетях, и за восемь лет мы вышли на собственное производство обуви.

DAZE Me во Вконтакте

Обычно обувь продают в торговых центрах и в отдельно стоящих магазинах. Я снимала и там, и там и теперь поделиться опытом.

Сразу отмечу: все, о чем я говорю в этой статье, относится к моему городу. Но многое из того, что я описываю, мне кажется, типично и для других регионов.

В старых ТЦ ниже аренда, но и покупателей там тоже мало

Первый вариант аренды — в торговых центрах. Условия аренды отличаются в зависимости от самого ТЦ. Я выделяю две условные категории — новые и устаревшие.

У нас есть два крупных центра. Это современные многоэтажные торговые центры с фуд-кортами, кинотеатром, детскими игровыми зонами, парковкой и сетевыми магазинами. Они располагаются в удаленных районах города.

Старые ТЦ тоже есть. У нас их два, и оба находятся в центральной части. Там нет кафе и развлечений, даже парковки нет. Это одна из причин, почему с годами они потеряли популярность.

Устаревшие ТЦ были популярными в 90-е и 2000-е, в те годы туда многие ходили за покупками. Но с появлением новых современных центров картина изменилась.

Люди приезжают не только на шопинг, а скорее на отдых

Покупатели не хотят ездить в старые ТЦ. Люди приезжают не только на шопинг, а скорее на отдых: сходить в кино или пообедать в ресторане, отправить ребенка в детскую зону. В старом центре такого нет, туда не поедешь, если хочется просто отдохнуть.

По условиям аренды старые ТЦ более выгодны. Там ниже цена за квадратный метр и есть маленькие помещения около 20 квадратов. Мне кажется, это подходит для начинающего бизнеса, который только запускает продажи.

Аренда в старых торговых центрах может быть в два-три раза дешевле, чем в новых.

Сравнение аренды на примере современного и старого торгового центра

Современный ТЦ — 250 000 ₽ в месяц. В среднем минимальная площадь помещения, которую можно арендовать в ТЦ, — 50 кв. м.

В современном центре цена зависит от этажа и удаленности магазина, но в среднем она в районе 5000 ₽ за кв. м. Получается, что в среднем аренда в месяц обойдется здесь минимум в 250 000 ₽.

Старый ТЦ — от 50 000 ₽ в месяц. Стоимость аренды в старых ТЦ на порядок ниже. Квадратный метр арендуемого помещения может стоить от 800 до 3000 ₽ в зависимости от этажа. Самыми проходимыми в этих ТЦ считаются первые этажи. На второй этаж уже меньше заходов, а на третьем почти нет посетителей.

Итого месячная аренда в старом ТЦ стартует от 50 000 ₽.

На момент открытия моего первого магазина в 2014 году я хотела минимизировать расходы. Поэтому выбирала помещение в первую очередь по цене и площади. Тогда я еще не знала и не понимала, что цена в основном зависит от того, сколько посетителей в торговом центре.

Новые центры более популярны, чем старые. Это ключевой момент. Чем больше посетителей, тем больше проходимость, а значит, выше вероятность покупки.

Был случай, что я специально считала трафик в торговом центре, чтобы понять, есть ли смысл переплачивать за аренду. Я нанимала человека, который стоял в торговой галерее, это крыло ТЦ, где находятся магазины. Он записывал, сколько человек заходит в галерею и сколько из них — в магазины, которые стоят отдельно. Потом считала процент потенциальных покупателей из трафика торгового центра. Это помогало понять конверсию — какая часть людей может дойти до покупки в моем отделе.

Один из современных торговых центров нашего города — Мега Гринн
Это первое помещение, которое я арендовала для магазина в старом торговом центре. Там почти не было людей. В основном приходили мои покупатели из соцсетей. Многие не доходили, потому что не могли запарковаться — парковки у ТЦ не было
На фото — второе помещение для магазина. Его я арендовала в новом торговом центре. Мы переехали туда через полгода после открытия магазина в старом ТЦ. Рассчитывали, что покупателей здесь будет проходить много, но ошиблись, потому что выбрали самое дешевое из предложенных помещений в нецелевом ряду

Помещение в жилом доме не подойдет для просторного отдела

Второй вариант аренды — помещение с отдельным входом в жилом доме. По сути, это переделанная квартира на первом этаже.

Помещение в жилом доме состоит из нескольких небольших комнат, которые объединены между собой. Поскольку это изначально квартира, то там остаются какие-то перегородки, арки или выступы. Например, из-за несущих стен, которые нельзя снести при ремонте. В итоге помещение все равно остается узким и неудобным для организации просторного торгового зала.

Другая особенность — отсутствие отдельной парковки. Повезет, если у магазина окажется рядом два-три парковочных места, но чаще всего они будут целый день заняты жильцами этого или соседнего дома или работниками офисов, которые располагаются неподалеку. Покупателям магазина припарковаться негде.

Плюс аренды в жилом доме тоже есть. Если с бизнесом появились сложности, то легче договориться о смягчении условий, потому что часто общаешься с собственником помещения напрямую. В торговом центре это сделать сложнее, потому что все переговоры — с отделом аренды.

Был период, когда я снимала помещение в жилом доме. Оно как раз на фото. Мы переехали туда в 2020 году, когда началась пандемия. Тогда торговые центры начали закрываться и было непонятно, что будет с арендой, а оставаться в условиях неопределенности я не хотела

Хочешь думать о продажах, а не о том, как искать трафик и вывозить мусор

Если сравнивать помещение в ТЦ и в жилом доме, то есть пять существенных отличий:

  • состояние помещения;
  • трафик;
  • целевая аудитория;
  • бытовые расходы;
  • инфраструктура.

Приведу примеры.

Состояние помещения и расходы на ремонт. По моему опыту ремонт нужно делать в любом арендуемом помещении, потому что важно поменять обстановку под свой бренд. Отделы продуктового магазина и зимней одежды будут выглядеть по-разному, вплоть до укреплений в стене и высоты потолков. Вопрос в том, какой ремонт предстоит: слегка освежить краску или чуть ли не полностью пересобрать отдел.

Помещение в ТЦ — один сплошной торговый зал. Если бизнесу нужен просторный отдел на 100 квадратов, в ТЦ он это получает. Максимум, что там есть дополнительно, это небольшая подсобка для склада и сотрудников. Не нужно будет сносить перегородки или менять пространство.

В переделанной квартире просторного помещения нет. Представьте трешку в многоэтажке. Тут была кухня, там закуток для ванной, здесь коридор. Нельзя взять и снести все стены, потому что часть из них — несущие. Сделать сплошной просторный зал не выйдет. Как хочешь, так и работай.

Это мы сделали ремонт перед въездом в помещение в жилом доме. У нас был отдельный вход на первом этаже. На фото ремонт уже сделан, и последний штрих — вешаем люстру

Трафик. В торговых центрах он точно есть и всегда будет, это их хлеб. Они организуют тебе трафик, а ты арендуешь у них место. Но тут важно понимать, что чем больше трафика, тем дороже места.

ТЦ делают все, чтобы обеспечить трафик. Например, собирают вместе магазины одной направленности. Скажем, вот крыло с обувью, вот крыло с аксессуарами и украшениями, дальше — крыло с верхней одеждой. Люди приходят в ТЦ, потому что там есть выбор. В жилом доме я могу стоять одна на всю улицу со своим магазином.

Зайду в один магазин, во второй, в третий. Где-то точно куплю, что мне нужно

Когда люди решают, куда поехать — в один конкретный магазин обуви или торговый центр с десятком обувных, скорее они выберут ТЦ. Они думают так: «Зайду в один магазин, во второй, в третий. Где-то точно куплю, что мне нужно». За счет обилия профильных магазинов трафик в ТЦ больше.

Если магазин в жилом доме, покупатели не всегда готовы к тебе специально ехать. Когда мы были в отдельном помещении, то создавали вокруг лояльную аудиторию, которая к нам привыкала и целенаправленно ездила к нам. Они сначала искали обувь у нас и только потом шли куда-то еще. К тому времени у нас уже были свои покупатели, поэтому нам было, с кем работать. Но на старте не всегда есть время и возможности бросать все силы на работу с лояльностью.

Мы арендовали место в целевом ряду, это когда наш обувной магазин среди других таких же. Покупатели приходили сюда именно за обувью, поэтому трафика стало в разы больше. В первый же месяц мы продали на 50% больше, чем в помещении в нецелевом ряду, где кроме нас не было обувных

Целевая аудитория. Высокий трафик не всегда приводит к успеху. Магазин обуви можно открыть и возле метро. Трафика много, но люди либо на работу бегут, либо, наоборот, уставшие возвращаются домой. И в том, и в другом случае не до покупок обуви.

Возьмем детский магазин. Предприниматель открыл его в доме рядом с детской площадкой, садом, центром детского творчества. У него есть и трафик, и целевая аудитория. Люди ходят мимо него с детьми и могут зайти что-то купить. Если в этом же районе второй предприниматель откроет магазин рыболовных снастей, даже при высоком трафике покупателей найдет не много.

В торговый центр люди приходят в основном за покупками, и благодаря разнообразию целевая аудитория смешивается. Тот, кто купил одежду, может зайти в обувной за туфлями.

Бытовые расходы. Администрация ТЦ берет их на себя: нанимает уборщиков, охранников, организовывает вывоз мусора. Вопросы быта проходят мимо предпринимателя, он занимается только своим магазином.

В ТЦ бытовые расходы могут входить в аренду или оплачиваются дополнительно. Но в любом случае это посильная сумма, до 1000 ₽. Идея в том, что владельцы магазинов платят в общую копилку несколько сотен рублей и в итоге это покрывает расходы на организацию быта всего ТЦ.

В помещении жилого дома быт — это твоя головная боль.

Владельцу магазина придется устанавливать урну у крыльца, организовывать охрану. А еще зимой чистить ступеньки и дорожку ко входу для посетителей. Таких забот много, и они пожирают деньги.

Сначала я думала, что бытовые расходы — какая-то мелочь, но потом начала в это погружаться и на себе почувствовала, сколько сложностей для бизнеса это создает.

Пример с вывозом мусора

В нашем городе есть правило — если ты открыл торговую точку в жилом доме, у входа в магазин должна стоять урна.

Когда мы открылись, урну поставили не сразу. К нам несколько раз приходили из администрации и спрашивали, где урна и почему ее нет.

Но поставить урну мало. Нужно заключить договор с управляющей компанией на вывоз мусора. Мы платили за вывоз 6000 ₽ каждый месяц.

Другая проблема — урна постоянно наполняется.

Мой магазин стоял в центре. Ситуация: лето, люди идут гулять с мороженым, съели, упаковку кинули в твою урну. Урна заполняется за несколько часов, и я должна этот мусор убрать. Хотя это даже не мой мусор, не моих покупателей. Это напрягает.

Другой пример — расходы в праздники. Возьмем Новый год.

В ТЦ предприниматель не всегда обязан оформлять витрину к празднику. Это вопрос договоренностей с ТЦ. В нашем городе никто не заставляет украшать.

С помещением в доме не всегда есть возможность отказаться от украшений, особенно если дом в центральном районе. К примеру, к нам перед Новым годом стабильно приходил кто-то из администрации и просил сделать оформление. И вот ты должен купить елочек, игрушек, веточек и обязательно оформить витрину.

Инфраструктура и парковка. Рядом с жилым домом парковки всегда заняты. Бывало, что люди не хотели к нам приходить, потому что негде припарковаться. Они могут приехать, не найти места, покружиться и уехать в ТЦ, потому что там всегда есть парковка. Большая многоярусная парковка имеет большое значение для покупателей.

Я бы начинала с аренду с ТЦ

Мое мнение: если только запускаешь точку, лучше начать с торгового центра. Здесь больше трафика, да и место организовано для продажи.

Конечно, все сильно зависит от помещения и торгового центра. Разброс цен может быть весомый, но если усреднить, то мне кажется, что с арендой в ТЦ бизнес выигрывает.

Сравнение условий аренды в моем городе с населением в 400 тысяч человек, 2022 год

КритерийВ торговом центреВ жилом доме
Стоимость за кв. м.от 2000 ₽от 500 ₽
Площадьот 50 кв. мот 20 кв. м
Бытовые расходыот 0 ₽от 15 000 ₽
Парковкаестьнет
Трафик в день
(кто зашел в магазин)
от 150 человекот 10 человек
Расчетный счет в Тинькофф Предложение Тинькофф

Расчетный счет в Тинькофф

  • До 4 месяцев бесплатного обслуживания
  • До 500 000 ₽ на сервисы партнеров
  • Бесплатная онлайн-бухгалтерия
Подробнее

Сейчас читают

Будьте в курсе событий бизнеса

Получайте первыми приглашения на вебинары, анонсы курсов и подборки статей, которые помогут сделать бизнес сильнее

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности