Зарегистрируйте бизнес в Т-Банке и получите бонусы до 500 000 ₽

Зарегистрируйте бизнес в Т-Банке и получите бонусы до 500 000 ₽

Подробнее
РассылкиИдеи для бизнесаБизнес с нуляМаркетплейсыВопросы–ответыЖизнь вне работыСправочник
РассылкиИдеи для бизнесаБизнес с нуляМаркетплейсыВопросы–ответыЖизнь вне работыСправочник

«Люди стали беречь свое время»: что стоит знать, если открываете бизнес в новых районах

«Люди стали беречь свое время»: что стоит знать, если открываете бизнес в новых районах
«Люди стали беречь свое время»: что стоит знать, если открываете бизнес в новых районах

Оксана Моисеева руководит направлением коммерческой недвижимости в группе компаний «А101». За семь лет работы она вывела застройщика в лидеры по продажам торговых площадей в Москве. Сейчас в жилых районах ГК «А101» с населением 150 тысяч человек работают более 1 200 бизнесов, и интерес предпринимателей к новым локациям только растет.

Подход ГК «А101» заключается в том, чтобы формировать будущую инфраструктуру еще на этапе проектирования комплексной застройки, а затем — помогать предпринимателям в подборе помещения и запуске своего дела, снабжать их инструментами аналитики и взаимодействия с арендодателями.

В авторской колонке Оксана Моисеева рассказала, какие перспективы есть у бизнеса, который развивается в новых районах, и на что нужно обращать внимание, подбирая идеальную локацию для офлайн-точки.

Коротко о работе Оксаны Моисеевой

Сфера
Девелопмент
Компания
А101 — группа компаний, которая специализируется на строительстве жилых кластеров, спроектированных по принципу «город в городе». Входит в топ-3 застройщиков в Москве по объему текущего строительства
Должность
Заместитель коммерческого директора А101 по коммерческой недвижимости
Достижения
ЖК «Испанские кварталы» — победитель Urban Awards 2021 в номинации «Лучшая концепция коммерческой инфраструктуры».

Платформа «А101 Бизнес» — победитель премии «Лучшие социальные проекты России» в категории «Поддержка малого и среднего бизнеса»
Города
Москва и Санкт-Петербург
Как найти
Оксана Моисеева, основатель компании «А101»
Оксана Моисеева, основатель компании «А101»

Локальный бизнес помогает формировать для жителей среду, в которой все находится в шаговой доступности

Локальный бизнес помогает формировать для жителей среду, в которой все находится в шаговой доступности

Стрит-ретейл в жилых районах дает людям возможность куда-то пойти, а не поехать

В недвижимости есть золотое правило: локация, локация и еще раз локация. Применительно к коммерческой недвижимости это значит, что успех офлайн-бизнеса напрямую зависит от того, где он расположен.

Раньше считалось, что лучше всего открывать бизнес внутри сформированной локации с активным трафиком. Например, если речь о столице, оптимальное место — «взрослая» часть Москвы, в идеале, конечно, у метро. Если у тебя есть помещение у метро — все, ничего особенного больше делать не нужно, люди сами тебя найдут и будут постоянно к тебе ходить.

Сформированный, старый район — больше не единственное место, где предприниматели стремятся открывать офлайн-точки. Я думаю, что найти качественное помещение внутри такой локации сейчас довольно сложно: как правило, там все уже давно занято и эффективно работает. А если не занято или не работает — к такому помещению есть вопросы: скорее всего, там высокая ставка и бизнес просто не выживает. Поэтому к местам, которые освобождаются в привлекательных на первый взгляд локациях, надо подходить очень аккуратно: там высокие риски.

Сегодня представления о коммерчески успешной локации другие. Меняются привычки людей, меняются города, меняются проекты жилья, сильно расширяется их география. Бизнес прекрасно себя чувствует в развивающихся районах и в новых городских агломерациях.

Связано это с тем, что во время и после пандемии люди стали очень беречь свое время. Раньше необходимость куда-то выезжать и постоянно перемещаться в течение дня воспринималась как должное. Работа, школа, детский сад, кружки, фитнес, хобби, развлечения — до всего этого нужно было добираться на транспорте. Это было нормой.

45% жителей вообще не покидают свои районы в дневное время

Из-за ковида маятниковая миграция начала сокращаться. За последние четыре-пять лет стрит-ретейл изменился и сам по себе, и внутри наших проектов. Мы посчитали и узнали, что 45% жителей вообще не покидают свои районы в дневное время. Это почти половина взрослых платежеспособных людей. У них появилась потребность получать все необходимое в одном месте — то есть работать, учиться, развлекаться, развиваться там же, где живешь. Это и есть концепция 15-минутного города, согласно которой необходимые объекты инфраструктуры должны быть расположены в 15 минутах пешей прогулки.

Подпишитесь на рассылки

Собираем самые полезные материалы, интересные мероприятия и важные новости в коротких письмах. Вы можете подписаться на одну из рассылок или на все сразу.

Первые год-полтора успешно вести бизнес могут только ПВЗ, аптеки, строительные и продуктовые магазины

Есть такое понятие, как возраст жилого комплекса. Он отсчитывается с момента сдачи домов в эксплуатацию.

От возраста ЖК зависит, с каким бизнесом и когда стоит заходить. Условно — далеко не все салоны красоты или рестораны выживут, если разместятся в доме сразу после его сдачи, особенно если квартиры в нем без отделки. Скорее всего, дом будет долго заселяться, поэтому в кафе или студию маникюра просто некому будет ходить.

Первые год-полтора успешно вести бизнес могут так называемые операторы базового пула — внутри наших проектов мы выделяем 12 таких категорий. Это продуктовые магазины, ПВЗ, аптеки, магазины строительных материалов. Они закрывают базовые потребности тех, кто проводит время в новой локации, — это либо собственники, которые периодически приезжают что-то завезти и проверить ход ремонта, либо строители, которые как раз и делают этот ремонт.

Через полтора года мы обязательно видим ротацию: одни бизнесы уходят или трансформируются, а другие приходят. Дом постепенно заселяется жильцами, у которых иные запросы к качеству инфраструктуры. И вот тогда уже можно открывать кофейни, пекарни, салоны красоты, груминг-центры и сетевые магазины типа Азбуки Вкуса, Магнолии и ВкусВилла.

Важный момент: когда я говорю, что операторы первой волны закрываются, я буквально это и имею в виду. Но это ни в коем случае не драма.

Строительные магазины — это такие бременские музыканты: они постоянно гастролируют

У нас большие районы, они застраиваются очередями. И какой-нибудь строительный магазин может несколько раз переезжать по району, потому что его задача — перемещаться поближе к каждой очереди, которая вводится в эксплуатацию. Строительные магазины — это такие бременские музыканты: они постоянно гастролируют, то есть переезжают туда, где в них есть потребность в моменте. Они работают на краткосрочный спрос, никогда не делают какой-то дорогой отделки, потому что знают, что скоро поменяют место. Это нормальный гибкий подход — просто такая модель бизнеса.

Возвращаясь к ресторанам и салонам красоты — вариант открыться вскоре после сдачи дома тоже имеет место. Но надо понимать, что выживут только те, у кого есть финансовая подушка, а в бизнес-модели учтен период заселения локации. Как это может выглядеть? Например, предприниматель может договориться с арендодателем о привязке арендной ставки к товарообороту: чем больше продаешь, тем больше платишь, и наоборот. Другой вариант — когда стоимость аренды меняется в зависимости от степени заселения ЖК, соответственно, растет постепенно: в первый год после сдачи — 2 000 ₽ за квадратный метр, на второй год — 2 500 ₽, на третий — 3 000 ₽. Таким образом арендатор и арендодатель разделяют риски на старте.

Анализ территорий позволяет определить свободные ниши
Анализ территорий позволяет определить свободные ниши

Каждый месяц мы проводим анализ территорий — буквально обходим все ногами, чтобы определить свободные ниши и понять, какой инфраструктуры не хватает жителям

Каждый месяц мы проводим анализ территорий — буквально обходим все ногами, чтобы определить свободные ниши и понять, какой инфраструктуры не хватает жителям

ПВЗ раскачивают даже мертвые зоны

Пункты выдачи заказов — один из самых перспективных бизнесов в стрит-ретейле. Они открываются в числе первых и быстро начинают зарабатывать. Это определенно связано с тем, что растет доля онлайн-продаж — будущие жильцы активно пользуются доставкой обоев, ламината, других отделочных материалов. Это дешевле и быстрее, чем заказывать доставку туда, где они живут, а потом перевозить все это в новую квартиру.

Даже если два ПВЗ открываются напротив, они чаще всего друг другу не конкуренты. Вопрос в том, кто из них как ведет свой бизнес. Одним клиентам важны сервис, примерочные, улыбчивые администраторы. Другим — простор и возможность заказывать габаритные стройматериалы. Поэтому несколько пунктов легко могут ужиться в маленьком радиусе.

При этом для них подойдут практически любые площади. Вообще, одна из ошибок владельцев ПВЗ — брать дорогие помещения на первой линии. Им этого не требуется. Даже если пункты выдачи расположены неудобно, люди легко находят их через онлайн-карты или мобильные приложения маркетплейсов.

ПВЗ способны оживить самые сложные локации. Например, даже в детально продуманных проектах бывают «медвежьи углы» — помещения в глубине здания, далеко от входа. Априори такие локации не пользуются у бизнеса популярностью, потому что считаются неудобными. Однако с помощью ПВЗ мы можем повышать их проходимость — ПВЗ раскачивают даже мертвые зоны. Они буквально спасают соседние помещения, и у бизнеса появляется больше клиентов, возможность работать эффективнее и увеличивать доход.

В жилых районах появился спрос на полноценные рестораны, но кофеен меньше не стало

Тренд на экономию личного времени напрямую влияет на инфраструктуру. В шаговой доступности появляются автосалоны, полноценные медицинские клиники, спа, термы, фитнес-центры, частные школы и детсады.

В формат «рядом с домом» наиболее активно переходят заведения общепита — от бюджетного фастфуда до полноценного семейного ресторана типа MiMi by Генацвале. Благодаря им у жителей есть возможность вечером пойти куда-нибудь с семьей. Именно пойти, а не поехать.

Предлагать помещения с некачественными техническими характеристиками — уже моветон

Интересно, что раньше застройщики выделяли под общепит помещения площадью 150 м² — этого было достаточно, чтобы организовать внутри кофейню с возможностью посадки. На большее запроса не было. Сейчас мы и другие девелоперы видим и удовлетворяем запрос на площади 350—800 м², в том числе с высокими — до 6 м — потолками, зонами разгрузки, необходимыми инженерными мощностями. Сегодня предлагать помещения с некачественными техническими характеристиками — уже моветон.

И, конечно, мы проектируем будущие рестораны таким образом, чтобы гостям было красиво: делаем панорамное остекление, обеспечиваем видовые характеристики — на лесопарковые зоны или центральные бульвары, и, что важно, даем возможность организовать летние террасы. Например, в нашем продукте есть уникальная штука — витрины-гармошки. Это раздвижные витрины, которые в теплое время года объединяются с летними террасами и создают ощущения, будто ты сидишь в уютном европейском городе.

Большие лоты до 800 м² чаще всего арендует один ресторан полноценного формата. Но встречается практика, когда одно пространство шерят два разных заведения общепита. По тому же принципу работают фуд-холлы и фуд-корты, которые тоже сейчас в тренде.

Несмотря на то, что популярность больших кафе и ресторанов растет, я не могу сказать, что стало меньше кофеен — одного из любимых форматов в наших жилых районах. По совместительству это еще один из любимых бизнесов жителей, которые открывают кофейни рядом со своими домами. Мы можем насчитать несколько десятков брендов, которые работают в наших локациях.

Сегмент «лайт индастриал» становится популярнее
Сегмент «лайт индастриал» становится популярнее

Коммерческие площади становятся все более востребованными в сегменте «лайт индастриал». Это небольшие производства, которые возможно размещать в жилых районах — например, швейные цеха, столярные мастерские, пекарни полного цикла. Как правило, для них выбирают помещения площадью около 500 м², где в одном месте можно оборудовать шоурум, небольшой склад, производство и офисное помещение

Коммерческие площади становятся все более востребованными в сегменте «лайт индастриал». Это небольшие производства, которые возможно размещать в жилых районах — например, швейные цеха, столярные мастерские, пекарни полного цикла. Как правило, для них выбирают помещения площадью около 500 м², где в одном месте можно оборудовать шоурум, небольшой склад, производство и офисное помещение

Школы генерируют дополнительный гостевой трафик

Во многих проектах заложено строительство не только жилых домов, но и социальной инфраструктуры, например школ. Даже если с момента сдачи дома прошло несколько лет, а школа еще не сдана, плотность населения в ЖК будет менее прогнозируемой.

Пока девелопер не достроит школу, порядка 30% квартир будут стоять пустыми. Не редкость, когда люди давно сделали ремонт в новой квартире, но не переезжают в нее — ждут, пока в районе откроется школа, и продолжают жить в съемных квартирах, если оттуда удобнее возить ребенка на уроки.

Переезды начинаются примерно за пару месяцев до открытия школы. Как правило, к тому времени она уже проходит все этапы приемки, начинается набор педагогов и детей. Тогда ЖК заселяется на максимум, а у бизнеса резко увеличивается количество потенциальных клиентов.

Чем еще школы хороши для бизнеса? Они генерируют внешний трафик — мы называем его гостевым. Например, в наши школы ходят не только дети, которые живут в домах А101, — к нам возят детей и из соседних районов. И, кстати, не только потому, что в их районах не хватает школ: просто наши школы крутые и родители хотят определить своих детей именно туда.

Как бы там ни было, дети и их родители, которые каждый день бывают в наших районах, составляют дополнительную ЦА для бизнеса. Старшеклассники проводят время в кафе. А если речь идет о младших классах, нередко мамы ждут своих детей у нас: пока идут уроки, они посещают салоны красоты, кофейни, фитнес-клубы, мастер-классы, то есть активно пользуются инфраструктурой жилого района. И мы это только приветствуем.

Мы продаем 77% коммерческих площадей, но все равно стараемся влиять на их наполнение

Когда мы реализуем все проекты в Новой Москве, в наших районах будут жить 700 000 человек, поэтому на нас лежит большая ответственность по созданию сбалансированной инфраструктуры.

Одни девелоперы продают всю свою коммерческую недвижимость. Другие не продают ничего и полностью ею управляют.

Раньше мы придерживались первой стратегии, но поняли, что очень сложно управлять тем, что уже не твое. Поэтому в 2022 году пришли к принципу частичной продажи: 23% коммерческих площадей остаются у нас на балансе, остальные 77% мы продаем, при этом все равно можем влиять на то, какой бизнес там разместится. У нас есть несколько инструментов, которые помогают формировать для жителей районов качественную и разнообразную ретейл-среду.

Отдел брокериджа. Мы оказываем покупателям коммерческой недвижимости — рантье — услуги по привлечению арендаторов: тех, кто сможет обеспечивать уровень дохода, который мы прогнозировали. При этом мы строго следим за тем, чтобы рантье не демпинговали на арендных ставках, а придерживались рыночных цен. В этом смысле мы обеспечиваем арендаторам прозрачные условия.

Платформа «А101-Бизнес». Это большая аналитическая система, в которой можно замерить трафик в любой локации, узнать о свободных нишах, увидеть структуру рынка: чего не хватает, а что в избытке. На основе этих открытых данных владельцы бизнеса могут решать, что, как и где открывать, — например, нужна ли пятая аптека на небольшом отрезке улицы или поискать для нее другое место.

Предварительный акцепт по франчайзингу. Однажды мы поняли, что более 60% локального бизнеса работает по франшизе. Мы нырнули в эту тему и стали единственными из российских девелоперов, кто работает с предварительным акцептом по франчайзингу. Как это выглядит? Мы заранее согласуем с владельцами франшиз технические характеристики помещений, которые могут подойти для того или иного бизнеса. Франчайзи уже не тратят на это время и деньги, а получают площади, практически готовые к открытию точки.

Бизнес-среда А101. Любой бизнес, который открывается на нашей территории, мы поддерживаем на старте: бесплатно организуем торжественное открытие, рекламу, подключаем к внутренней системе лояльности, которая функционирует для жителей наших районов.

С прошлого года рынок начал перенимать этот опыт. И мы этому только рады.

Поддержка бизнеса влияет на жителей ЖК
Поддержка бизнеса влияет на жителей ЖК

Все, что мы делаем в части поддержки предпринимателей, в конечном счете положительно отражается на жителях наших районов. Это win-win-стратегия

Все, что мы делаем в части поддержки предпринимателей, в конечном счете положительно отражается на жителях наших районов. Это win-win-стратегия

Фотограф: Валерия Шустер

Онлайн-банк для розничного бизнеса

Предложение от Т-Банка

Онлайн-банк для розничного бизнеса

  • Аренда онлайн-кассы с эквайрингом и QR-кодом за 0 ₽
  • Поможем зарегистрировать кассу в налоговой
  • Прием платежей по QR-коду от 0,4%
Подробнее

АО «ТБанк», лицензия №2673

Алёна Григорьева
Алёна Григорьева

Чем вы руководствуетесь при выборе помещения для бизнеса?


Больше по теме

Новости